2026年1月23日に阪急阪神リート投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が3,140円のところ3,319円で着地しました。
資産入替と運営力強化で収益基盤を磨き上げる
2025年11月期は、スポンサーグループの開発力と独自の取得ルートを活かし、資産入替を通じてポートフォリオの質的向上を進めました。具体的には、「阪急阪神上野御徒町ビル」を取得し、同時に「汐留イーストサイドビル（準共有持分20%）」を譲渡しています。譲渡物件の償却後NOI利回りが2.0%であった一方、取得物件群は3.8%と高い利回りを確保しており、含み損約15億円の解消と含み益約4億円の創出を伴う戦略的な入替となりました。これらは第40期から継続する資産入替方針の延長線上にあり、収益性改善と将来リスクの低減を同時に達成しています。
内部成長では、オペレーショナル・マネジメントを軸に、テナント満足度向上と賃料増額改定を積極的に進めました。オフィスでは市況の改善を背景に既存物件の賃料増額を進め、新規取得物件の寄与も加わり賃料収入は972百万円から997百万円へ増加しました（「新規物件（御徒町）の取得影響」など）。都市型商業施設ではGFOを中心に売上が好調で、固定賃料・変動賃料ともに増収となり、H-CUBE北青山では旗艦店のオープンやテナント入替による増額効果が表れています。地域密着型商業施設でも猪名川・平田など新規物件の通期寄与に加え、小野原などで賃料増額改定を実施し、安定した収益基盤をさらに強化しました。ホテルについても万博需要を取り込み、ADR・RevPARが大幅に上昇し、賃料収入はコロナ禍前を上回る水準に達しています。
安定調達とESG実践で長期的な競争力を確保する
財務面では、金利上昇局面を踏まえた慎重な借入運営を行い、返済期限の分散と固定化を進めました。2025年7月返済の長期借入金2,500百万円を短期・長期の変動金利で借換えたほか、2026年1月・3月返済予定の借入金2,400百万円を期限前返済し、投資法人債1,000百万円の償還と合わせて3,400百万円を長期・変動金利で調達しています。これらの借入金は金利スワップにより実質固定化され、金利上昇リスクの抑制に努めています。第41期末の有利子負債残高は86,800百万円、総資産LTVは47.4%と安定的な水準を維持し、JCRのAA-、R&IのA+という高い格付も継続しています。
サステナビリティ対応では、スポンサーグループの理念に沿った「サステナビリティ方針」に基づき、環境・社会・ガバナンスへの配慮を運用に組み込んでいます。HEPファイブの観覧車リニューアル工事（投資額約54百万円）ではLED化による省エネと夜間の集客向上を図り、施設の魅力向上と収益改善を同時に追求しています。また、阪急電鉄本社ビルやデュー阪急山田などで設備更新工事を進め、BCP強化や安全性向上を通じて長期的な資産価値の維持に努めました。これらの取り組みは、ESGを通じた競争力強化と投資主価値の持続的成長に直結するものです。
関西重点・商業重点の戦略を軸に、分配金成長を前倒しで実現する期となった
2025年11月期は、外部成長・内部成長・財務戦略が連動し、分配金成長を確実に実現した期となりました。営業収益は6,504百万円、営業利益は2,766百万円、当期純利益は2,358百万円を計上し、1口当たり分配金は3,389円と予想比+89円で着地しました。万博効果を背景とした都市型商業施設の好調、地域密着型商業施設の安定収益、オフィス市況の改善、ホテルの回復が総合的に寄与しています。
さらに、2027年目標としていた「1口当たり3,300円」を前倒しで達成したことから、新たに2028年頃の「3,500円（年間7,000円水準）」を目標として掲げました。関西重点・商業重点・スポンサー連携という既存戦略を堅持しつつ、資産入替による利回り改善、賃料改定による内部成長、金利上昇局面での多様な資金調達、公募増資の可能性などを組み合わせ、持続的な成長を目指す姿勢が明確に示されています。
総じて、本投資法人はスポンサーグループの強みを最大限に活用し、収益性・安定性・成長性を兼ね備えたポートフォリオ運営を進めた期であり、外部環境の変化を捉えながら投資主価値の向上に向けた確かな一歩を踏み出したと評価できます。
