2023年7月20日に大江戸温泉リート投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が1,462円のところ1,444円で着地しました
スポンサーの大江戸温泉の再編で収益的な戦略は後手に回っている
2023年5月期は長期化したコロナ禍における経営課題の一つであったリファイナンスリスクの解消のために第13期（2022年11月期）末に「大江戸温泉物語 かもしか荘」及び「大江戸温泉物語きのさき（共有持分30％）」の譲渡を行い、当期においては2023年2月末日付で「大江戸温泉物語 きのさき」の残りの共有持分70％の譲渡を完了しました。各々の売却手取金の一部については既存借入金の返済に充て、リファイナンスリスクは低減されたと考えており、売却資金の残額については今後の資産規模拡大のための物件取得資金の一部に充当することを考えています。
一方、大江戸温泉物語グループの資金調達力維持に必要な期間利益の達成に協力するため、大江戸温泉物語グループとの間で、2022年11月15日付で売却を決定した上記2物件（「大江戸温泉物語 かもしか荘」及び「大江戸温泉物語 きのさき」）を除く保有資産11物件に係る固定賃料の50％減免を2022年9月分から2023年2月分までの6か月間合意しておりましたが、当該減免期間も終了し、2023年3月より減免前の固定賃料を収受しています。
2023年5月期末に取得した鑑定評価額は、合計で33,629百万円となりました。前期末に取得した鑑定評価額との比較では、還元利回りについては変動がありませんでしたが、前期における固定賃料減額の終了、リニューアル予定施設の固定賃料一時減額、一部施設の資本的支出計画見直し等により変動し、合計で120百万円の減少となりました。当期末におけるポートフォリオ全体の含み損益については、当該11物件の減価償却により含み益が増加し5,019百万円となりました。2023年5月期における本投資法人保有施設全体の客室稼働率は74.1％と前年同期比プラス29.3％、RevPARは前年同期比プラス37.4％で業績は、営業収益1,221百万円、営業利益523百万円、経常利益349百万円、当期純利益349百万円となりました。
スポンサーの大江戸温泉物語グループは湯快リゾートとの間でも再編があるので大江戸温泉リート投資法人は放置されているような感じですね。それでも2023年3月から減免前の固定賃料を収受できたことは好印象です。ですが、インヴィンシブル投資法人のように投資法人がスポンサーを救いに走ってしまう実績を作ってしまったので投資家さんの評価は落ちており信頼回復は時間がかかる思います。回復というか忘れるのを待つだけなんですけどね。
レンダーとのリレーションは手を抜かずに
財務戦略は、保守的なLTVコントロールとキャッシュマネジメントによる財務基盤の維持を重視していきます。中長期的な方針として、デット・ファイナンスについては、十分なコミュニケーションにより既存借入先との良好な関係を維持しつつ、新規物件取得時や既存借入の返済期限到来時の安定的な資金調達の実現を図り、エクイティ・ファイナンスについては、中長期的な投資口の価値向上と1口当たり分配金の成長を図るべく、機動的に実施を検討しています。
2023年5月期においては、2023年2月28日を返済期日とする短期借入金3,117百万円、210百万円、及び長期借入金3,016百万円の返済原資の一部に充当するため、株式会社三井住友銀行をアレンジャーとする協調融資団から短期借入により971百万円、長期借入により5,162百万円、及び株式会社三井住友銀行から長期借入により200百万円の借入れを行いました。また、2023年5月31日を返済期日とする短期借入金1,129百万円、965百万円、及び長期借入金2,268百万円の返済原資に充当するため、株式会社三井住友銀行をアレンジャーとする協調融資団から長期借入により4,362百万円の借入れを行いました。さらに、手元資金により2023年1月末日に75百万円、及び2023年4月末日に72百万円の約定返済を実施するとともに、資産の譲渡による手取金の一部を充当することにより、2023年2月28日に597百万円の期限前弁済を実施しました。その結果、2023年5月期期末時点での有利子負債総額は9,634百万円、LTVは30.0％となっています。
