2026年7月24日に日本ホテル&レジデンシャル投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が2,039円のところ2,068円で着地しました。
尚、利益超過分配金7円が含まれています。
ホテルとレジデンスの融合によるポートフォリオ進化
2026年5月期の日本ホテル＆レジデンシャル投資法人は、アパグループをスポンサーとする体制のもと、ホテルと賃貸住宅を両輪とした成長戦略を推進しました。当期は公募増資と新規借入を実施し、ホテル等4物件と賃貸住宅等4物件の合計8物件を取得したことで、保有物件は31物件、取得価格総額は689億円へ拡大しました。これにより資産規模の成長とポートフォリオの分散が進み、大江戸温泉施設の投資比率も59.3％から42.4％へ低下しました。
外部成長では、アパホテル〈なんば北 心斎橋駅前〉、アパホテル〈博多駅前4丁目〉、アパホテル〈松山城西〉などのビジネス・シティホテルを取得し、ホテルポートフォリオを大きく強化しました。また、レジデンスについてもHF押上レジデンス、HF下赤塚レジデンス、HFときわ台レジデンス、HF綾瀬レジデンスを取得し、賃貸住宅セクターの収益基盤を拡大しています。これらの取得により、ビジネス・シティホテル比率は27.3％、賃貸住宅等比率は30.3％まで上昇しました。
内部成長においては、ホテルとレジデンス双方で成果が見られました。ホテルでは新規取得物件からの変動賃料計上に加え、既存ホテルでも運営改善による収益拡大が進みました。大江戸温泉施設全体のRevPARは31,667円と前年同期比17.6％上昇し、高い収益力を維持しています。また、ビジネス・シティホテルについても稼働率90％超を維持しながら安定した運営を継続しました。
賃貸住宅等では、期中累計稼働率97.6％という高稼働を維持しました。新規契約では82.5％、契約更新では32.1％で賃料増額を実現し、賃料単価は前期比0.9％上昇しています。賃料ギャップは8.0％残されており、今後も賃料増額による収益向上が期待されます。
調達環境の改善とESG推進による持続的成長基盤
財務面では、スポンサー変更後の信用力向上を背景に資金調達環境が改善しました。当期は取得資金および既存借入金の返済資金として総額120.6億円の新規借入を実施し、借入スプレッドは前回比で0.20％ポイント低下しました。また、新たに5行の金融機関をレンダーフォーメーションへ加え、資金調達基盤の多様化を進めています。
この結果、当期末の有利子負債総額は329.6億円、LTVは総資産ベースで46.8％、鑑定ベースで41.2％となりました。また、2026年5月にはアパホールディングスによる借入金債務保証が終了し、全ての有利子負債が無担保・無保証となりました。さらに2026年2月にはJCRから長期発行体格付A－（安定的）を取得しており、財務基盤の強化が進んでいます。
業績面では、営業収益22億9,900万円、経常利益8億9,200万円、当期純利益8億9,100万円を計上しました。投資口1口当たり分配金は2,068円となり、前期の売却益を除いた実力ベースの分配金1,993円と比較すると75円増加しました。ホテル・レジデンス双方の収益成長が分配金を支えています。
サステナビリティ面では、アパホテル〈松山城西〉及びソルプラーサ堺においてCASBEE不動産評価認証を取得しました。環境認証取得済資産は10物件となり、延床面積ベースで21.5％まで拡大しています。さらにグリーンリース契約締結割合は87.8％に達しています。
また、大江戸温泉施設ではエネルギー消費量や水使用量、廃棄物排出量の削減に継続的に取り組んでおり、2019年度比で電力使用量20.2％削減、水使用量18.2％削減、廃棄物排出量33.2％削減を達成しています。
アパグループとの連携を活かした次なる成長ステージ
2026年5月期は、日本ホテル＆レジデンシャル投資法人にとって、スポンサー変更後の成長戦略が具体的な成果として表れた期となりました。資産規模は約2.2倍となる689億円まで拡大し、ホテルと賃貸住宅を組み合わせたバランスの取れたポートフォリオへ進化しています。
今後は、年間200億円程度の物件取得を目標として外部成長を継続し、中期目標として資産規模2,000億円を掲げています。また、ホテルでは変動賃料の拡大、賃貸住宅では賃料増額と高稼働維持を通じて内部成長を推進する方針です。
アパグループの物件供給力やブリッジ機能、資産運用会社独自のソーシングネットワークを活用しながら、成長性の高いホテルと安定収益を生むレジデンスを組み合わせる運用戦略によって、今後も分配金の持続的な成長と投資主価値向上が期待されます。
