フロンティア不動産投資法人は、中長期にわたり安定した収益を確保することを目的として、主として郊外型商業施設及び都心型商業店舗ビル等に投資する商業施設特化型REITです。
フロンティア不動産投資法人の概要
| 名称 | フロンティア不動産投資法人 |
| 住所 | 東京都中央区銀座6丁目8番7号 交詢ビルディング6階 |
| 資産運用会社 | 三井不動産フロンティアリートマネジメント株式会社 |
| 資産保管委託会社 | 三井住友信託銀行株式会社 |
| 一般事務受託会社(会計事務) | 税理士法人令和会計社 |
| 投資主名簿管理人 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 |
| 会計監査人 | EY新日本有限責任監査法人 |
| 決算期 | 6月・12月 |
フロンティア不動産投資法人のポートフォリオ戦略
運用方針
フロンティア不動産投資法人は、中長期にわたり安定的な収益を確保するために、主として賃貸借期間が中長期であり、かつ、主要テナントの信用力が一般的に高い不動産及びかかる不動産を信託財産とする不動産信託受益権（安定収益型資産）から構成されるポートフォリオの構築を目指して資産の運用を行っています。また、安定収益型資産での運用を原則としますが、テナントの入替えや運営により収益と資産価値の向上を図ることのできる不動産及びかかる不動産を信託財産とする不動産信託受益権を投資対象とすることもあります。かかるポートフォリオの構築は、以下に沿って行っています。
取得基準
個別の不動産及び不動産信託受益権に係る不動産の選定に当たっては、当該不動産の購入予定価格、予想収益、立地特性、環境、将来性、施設規模、建物及び設備等の状況、耐震性、権利関係、入居テナントの信用力、店舗の売上高、賃貸借契約の内容、建物管理の状況等を十分に検討し、中長期的に優位性、収益安定性を持つものを選定します。なお、１投資物件当たりの最低投資額（税金及び取得費用等を除く）は、原則として10億円以上としています。
保有期間
フロンティア不動産投資法人は、原則として中長期の保有を前提に不動産及び不動産信託受益権を取得するものとし、当初から短期に売却する目的での資産取得は行いません。中期とは概ね５年以上10年未満、長期とは10年以上をいいます。なお、不動産及び不動産信託受益権の取得後においても必要に応じて入居テナントの信用調査を実施するなど与信管理を行います。
三井不動産グループとの体制の構築
資産運用会社は、三井不動産との不動産等に関する調査業務委託契約締結及び三井不動産グループからの商業施設の運営管理に関してのノウハウ提供等を通じて、本投資法人の投資主価値の最大化に資する取組みを行っていきます。
また、資産規模のさらなる拡大にあたり、安定性に加え、成長性にも配慮したポートフォリオの構築を図るため、不動産等に関する調査業務委託契約等で三井不動産グループが有する物件取得のノウハウやネットワークを積極的に活用していく考えです。運営管理に関しても、三井不動産グループの商業施設の運営管理のノウハウを活用すべく、底地物件を除く全保有物件についてＳＣマネジメント契約を締結しています。
※三井不動産は、ＳＣマネジメント業務の一部を、三井不動産グループの同業務専業の会社であるフロンティアリートＳＣマネジメント㈱に再委託しています。
フロンティア不動産投資法人の外部成長戦略
主たる投資対象
フロンティア不動産投資法人が投資対象とする不動産等及び不動産対応証券の裏付資産は、主として郊外型商業施設及び都心型商業店舗ビル等の用途に供されているものとします。
地域分散
投資対象物件が特定の地域に集中することによる地域経済の悪化に伴う賃料収入に関するリスク及び地震等の災害リスクを軽減することにより、キャッシュ・フローの安定化を図ることを目的として、地域的分散投資、即ち、日本国内の各地に所在する不動産及びかかる不動産を信託財産とする不動産信託受益権に対する投資を行います。
開発物件に対する投資
投資対象とする不動産及び不動産信託受益権に係る不動産は、原則として購入時点で賃貸の用に供されている稼働物件とし、未稼働物件を投資対象としません。ただし、未稼働物件又は建設予定若しくは建設中の物件であっても、稼働後又は建物竣工後に安定的な収益が確実に見込まれる場合は、かかる物件に投資を行うことがあります。
投資判断
原則として、賃貸事業収入若しくはこれに類する収入が現に生じているか又は生じる見込みがある不動産及びかかる不動産を信託財産とする不動産信託受益権を投資対象とし、現在及び将来にわたる収益性、立地エリアの将来性及び安定性、当該不動産の物理的な劣化又は経済的な陳腐化に対する対応状況、賃借人の属性（財務内容、経営状況及び業種の将来性等）並びに賃貸借契約内容等を総合的に判断し、その投資価値を見極めた上で、投資を行います。
取得価格
物件特性やポートフォリオ全体の収益性を勘案し、鑑定評価額を基準に取得価格を決定します。ただし、利害関係人等からは、鑑定評価額を超えて取得しません。
物件売却方針
原則として、フロンティア不動産投資法人は、不動産及び不動産信託受益権を、中長期的観点から保有するものとし、短期的にこれらを売却しないものとします。ただし、物件の将来収支見込み、建物劣化等による費用の増大、ポートフォリオ全体への影響等、総合的な観点から、売却が必要であると判断する場合には、かかる不動産及び不動産信託受益権の短期的な売却を検討することがあります。
フロンティア不動産投資法人の内部成長戦略
「地域一番店」を中心としたポートフォリオ
商業施設の良し悪しは、商圏状況、競合動向、消費者ニーズとのマッチング、建物の状況などといった多岐に渡る要素に影響されますが、様々な要素から判断して、中長期的に競争力を維持できる物件のことをフロンティア不動産投資法人では「地域一番店」と呼んでいます。フロンティア不動産投資法人のポートフォリオは「地域一番店」を中心としているため、小売環境が厳しい中でも各地域の消費者から支持され続け、テナントの営業努力もあって比較的堅調に推移しています。
商業施設において消費者ニーズや小売環境は絶えず変化しますので、その競争力を維持していくには、非常に高い専門性が求められます。フロンティア不動産投資法人は、全国各地の数々の商業施設において運営実績のある三井不動産にポートフォリオの全物件（底地物件を除く）について、SCマネジメント契約を締結のうえ、運営管理を委託しているため、安定した収益基盤を維持することが可能となっています。
長期固定賃貸借契約による強固な収益基盤
フロンティア不動産投資法人のポートフォリオは、信用力の高いテナントとの長期固定賃料の賃貸借契約を中心としており、契約期間の平均は約20年と非常に長いものとなっています。これは商業施設の持つ特徴の一つであり、中長期的に安定したキャッシュフローが維持できる大きな要因となっています。
フロンティア不動産投資法人の財務戦略
財務面においては、商業施設に特有の、テナントから預託される多額の敷金保証金を活用した財務運営ができるというのが大きな強みです。また、敷金保証金と借入金を合わせた負債比率を低い水準で維持することにより、保守的な財務運営を行っています。総資産額のうち、借入金額、投資法人債発行残高及びフロンティア不動産投資法人がテナントから受け入れた敷金及び保証金等の金額の占める割合の上限は60％とします。ただし、新たな特定資産の取得等に伴い一時的に60％を超えることがあるとしています。
| エクイティ・ファイナンス | 投資法人は、資金の手当を目的として、役員会の承認を得た上で、投資口を引き受ける者の募集を行うことがあります。投資口を引き受ける者の募集は、投資口の希薄化に配慮の上行います。 |
| デット・ファイナンス | 借入れ及び投資法人債により調達した金銭の使途は、資産の取得、修繕、分配金の支払、本投資法人の運営に要する資金又は債務の返済（敷金及び保証金の返還並びに借入金及び投資法人債の債務の返済を含む。）等とします。ただし、短期投資法人債の発行により調達した資金の使途又は目的については、法令に定める範囲に限るものとします。金利動向等の市場環境を注視しつつ、投資法人の資本構成又は投資主への影響を総合的に考慮して、長期・短期の借入期間並びに固定・変動等の諸条件を決定します。 |
| LTV水準 | 投資法人の総資産額のうち、借入金額、投資法人債発行残高及び本投資法人がテナントから受け入れた敷金及び保証金等の金額の占める割合の上限は60％とします。ただし、新たな特定資産の取得等に伴い一時的に60％を超えることがあります。 |
敷金保証金を活用した保守的な財務運営
財務面においては、商業施設に特有の、テナントから預託される多額の敷金保証金を活用した財務運営ができるというのが大きな強みです。また、敷金保証金と借入金を合わせた負債比率を低い水準で維持することにより、保守的な財務運営を行っています。
