日本アコモデーションファンド投資法人は、「アコモデ－ション資産への投資」と「三井不動産グループの活用」により投資主価値の最大化を目指しています。
日本アコモデーションファンド投資法人の概要
| 名称 | 日本アコモデーションファンド投資法人 |
| 住所 | 東京都中央区日本橋一丁目４番１号 |
| 資産運用会社 | 株式会社三井不動産アコモデーションファンドマネジメント |
| 資産保管委託会社 | 三井住友信託銀行株式会社 |
| 一般事務受託会社(会計事務) | 税理士法人令和会計社 |
| 投資主名簿管理人 | 三井住友信託銀行株式会社 |
| 会計監査人 | 有限責任あずさ監査法人 |
| 決算期 | 2月・8月 |
日本アコモデーションファンド投資法人の資産運用の基本方針として、「アコモデーション資産への投資」と「三井不動産グループの活用」という２つの戦略を採用しています。
アコモデーション資産への投資
日本アコモデーションファンド投資法人は、主として居住の用に供され、又は供されることが可能な不動産（複数の不動産で一体開発若しくは一体利用されている場合を含みます。以下同じとします。）が本体又は裏付けとなっている不動産関連資産を主な投資対象とします。また、これに加えて、主として宿泊の用に供され、又は供されることが可能な不動産が本体又は裏付けとなっている不動産関連資産も投資対象とします（規約第27条第2項）。
人々のライフスタイルや家族構成の変化、経済環境や社会情勢の変化に伴い、居住や宿泊に対するニーズは多様化しています。本投資法人は、このような社会構造やニーズの変化の中で、主として居住及び宿泊の用に供され、又は供されることが可能性な不動産（分譲住宅を除きます。）を「アコモデーション資産」と定義し、「賃貸住宅」と「ホスピタリティ施設」の２分野を投資対象とします。
日本アコモデーションファンド投資法人は、滞在空間や滞在時間において入居者や利用者の多様なニーズやウォンツに対応し、顧客満足度を高めることが、アコモデーション資産の価値の最大化に資すると考えています。滞在時間が比較的長い「賃貸住宅」から短期滞在の「宿泊施設」まで、これらアコモデーション資産を適切に運用していくことにより、安定的な収益の確保を目指します。
なお、「ホスピタリティ施設」とは、寮・社宅、サービスアパートメント、シニア住宅及び宿泊施設の４つのカテゴリーを総称したものとします。
日本アコモデーションファンド投資法人のポートフォリオ構築方針
資産の運用比率
日本アコモデーションファンド投資法人は賃貸住宅を中心に投資を行い、ホスピタリティ施設のポートフォリオに占める割合は、当面の上限につき10％（取得価格ベース）を目途として運用します。
投資エリア
賃貸住宅の投資エリアは東京23区を主とした東京圏及び地方中核政令指定都市圏とし、ホスピタリティ施設の投資エリアは全国の主要都市並びにそれらの周辺部とします。投資法人は、それぞれ資産特性に応じた需要に厚みのあるエリアに所在するアコモデーション資産へ投資します。
地域別投資比率は、賃貸住宅とホスピタリティ施設を含めたポートフォリオ全体に占める東京23区内の資産割合を80％以上（取得価格ベース）とします。本投資法人は、地域の特性やテナントのニーズを調査検討の上、それらに合致した建物プランとグレードの物件に投資します。
※1「東京圏」とは、東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県をいいます。
※2「地方中核政令指定都市圏」とは、札幌市、仙台市、名古屋市、大阪市、京都市、神戸市、広島市及び福岡市の各都市圏をいいます。
投資基準
資産運用会社は運用資産の選定にあたって、以下の基準に基づき投資の可否を判断します。
| 項目 | 基準 |
| 投資額 | 概ね１棟10億円以上を目途としますが、物件特性や収益性等を考慮の上、１棟10億円未満の物件も投資対象とします。 |
| 権利関係 | １棟完全所有を原則としますが、物件特性を考慮の上、共有物件、区分所有物件、借地物件（定期借地を含む）及び底地物件も投資対象とします。 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造、鉄骨造（軽量鉄骨を除く）及びこれらの混構造の建物とします。但し、建物用途の特性に照らし適切と判断した場合には、木造（耐火建築物に限る）の建物も投資対象とします。 |
| PML値 | 15％以上の物件は取得を見合わせるか、取得する場合には耐震補強工事の実施又は地震保険の付保等の対応をします。 |
| 未竣工物件 | 既に安定的な賃料収入が確保されている物件を取得することを原則としますが、未竣工ではあるものの、建物の竣工、引渡し及びテナント確保のリスクが極小化されていると判断できる物件については、建築確認取得から竣工までの間に、竣工と同時又は竣工後速やかに引渡を受ける内容の売買契約の締結を可能とします。 |
| 開発物件 | 投資法人が土地を取得又は借地をし、建物の建築主となる開発物件への投資は行わないものとします（運用資産の建替えや増築を除く）。 |
匿名組合出資持分・不動産対応証券への投資
日本アコモデーションファンド投資法人が不動産に関する匿名組合出資持分又は不動産対応証券へ投資を行う場合には、以下の事項を検討して投資を行います。
運用資産の総額に対する匿名組合出資持分及び不動産対応証券の合計額の割合は10％以内（直近の簿価ベース）とします。
●裏付けとなる不動産等が上記の投資基準に適合していること。
●運用対象とされる不動産等の売却時に、本投資法人による取得機会が与えられていること。
日本アコモデーションファンド投資法人の外部成長戦略
資産運用会社は、日本アコモデーションファンド投資法人が三井不動産グループの保有・開発するアコモデーション資産を安定的かつ継続的に取得することに努めます。また、三井不動産グループの情報ネットワークと資産運用会社独自の情報収集ルートを活用することにより、三井不動産グループ外からも競争力の高い優良物件を取得し、着実な外部成長を目指します。
三井不動産レジデンシャルとの不動産情報・アドバイザリーサービス提供契約の活用
資産運用会社は、三井不動産レジデンシャルとの間で締結した不動産情報・アドバイザリーサービス提供に関する契約に基づいて、同社が保有・開発する不動産の売却情報や、他社の売却物件情報を収集、活用し、日本アコモデーションファンド投資法人による物件取得に繋げます。また、日本アコモデーションファンド投資法人が運用資産を取得するにあたり、資産運用会社は三井不動産レジデンシャルの不動産運用情報と建物設備に関するノウハウを活用します。
なお、三井不動産レジデンシャル及び資産運用会社は、互いに自由に不動産等の売買を行うことを原則としています。
三井不動産グループの情報力・情報ネットワークの活用
資産運用会社は、三井不動産グループ各社の広範な情報ネットワークを活用し、良質なアコモデーション資産の取得機会の獲得に努めるため、三井不動産リアルティとの間で物件情報提供に関する覚書等を締結しています。
資産運用会社独自の情報収集
三井不動産グループからの物件情報獲得に加え、資産運用会社は独自の情報収集ルートを開拓し、良質なアコモデーション資産の取得に努めます。
物件売却方針
日本アコモデーションファンド投資法人の運用資産は、原則として中長期にわたり保有することで安定収益を確保することを目的としており、原則として短期的な売却は行いません。
但し、運用資産を売却する際には、現時点と将来における賃貸及び売買マーケットの動向、資産価値の増減及びその予測、不動産の劣化又は陳腐化リスク及びそれに対するコスト予測等を検討の上、ポートフォリオ全体が受ける影響等も考慮に入れて総合的に判断します。
日本アコモデーションファンド投資法人の内部成長戦略
資産運用会社は、運用資産のブランド戦略やテナントサービス、三井不動産グループのバリューチェーンと専門性の高いノウハウを活かした最適な管理・運営により、顧客満足度や資産価値を長期的に維持し、賃料、稼働率の維持・向上やコスト削減を図り、確実な内部成長を目指します。
ブランド戦略
日本アコモデーションファンド投資法人の主要な運用資産である賃貸住宅については、三井不動産グループが企画・開発する「パークアクシス」シリーズをブランド戦略のコアに据え、「パークアクシス」に準じた性能を持つ「パークキューブ」シリーズと共にポートフォリオを構築していきます。
資産運用会社は、「パークアクシス」と「パークキューブ」の両シリーズが高品質な住宅のブランドとして賃貸住宅マーケットで認知・浸透されるために、三井不動産グループと協働して、以下に掲げるパークアクシス品質を長期的に入居者へ提供するなどのブランド戦略を展開します。
Park Axis Quality
| 基本性能品質 | 立地や建物の特性を踏まえた最適な耐震性や耐久性、遮音性など、建物のクオリティを高いレベルで実現します。 |
| 安心・安全品質 | さまざまな防犯設備やセキュリティ対策、耐震設備、健康に配慮した仕様など、毎日が安心できる都市生活を提供します。 |
| 空間デザイン品質 | 建物外観をはじめ、植栽、エントランス、そして住戸内の間取り、収納、コンセント位置まで、機能性が高く美しい空間デザインを提供します。 |
| メンテナンス品質 | 賃貸住宅ならではのメンテナンスの容易さや更新性に優れた設備や仕様を提供し、長期にわたって資産価値を保持する建物です。 |
| 環境性能品質 | 快適に暮らしながら、エネルギー使用量や光熱費を抑える取り組みを推進しています。 |
入居者サービスの充実
資産運用会社は、入居者に対して利便性と快適性の向上を図り、安全で安心な居住空間を提供することで高い顧客満足度を実現します。
以下は投資法人の運用資産において提供している入居者サービスです。資産運用会社は三井不動産グループと協働してサービスをさらに充実させていきます。
①利便性向上を図るサービス
| 三井の住まいＬＯＯＰ | 三井不動産グループが供給、管理又はサービス提供を行う住宅の所有者や居住者を対象としたメンバーシップ・サービスです（入会手続き必要）。部屋まわりのサービスや暮らしのサービスを受けることができます。 |
| コンシェルジュ | 日常生活のみならず、充実したライフスタイルを追求する入居者のニーズを満たすためのフロントサービスを提供します。 |
| ハウスホールドサービス | ハウスクリーニングや家具・家電リース、ケータリングサービス、家事代行等、入居者の利便性を高めるサービスを他業者との提携により提供します。 |
| 保証人不要システム | 貸主と入居者との間に保証会社が入り、入居者は保証会社に保証料金を払うことによって連帯保証人を不要とするサービスです。 |
②安全と安心確保のためのサービス・サポート
| お客様サポート窓口 C－desk |
水漏れ、エアコン・給湯器等の設備機器トラブル、賃貸借契約更新や車庫証明の発行等も24時間年中無休・フリーダイアルで受付、対処するサービスを提供します。 |
| 入居者ガイドブック | 入居の準備から退居時まで賃貸ライフのガイドとなる「ご入居者ガイドブック」を配布し、水道、ガス、電気等の公共料金の諸手続きもサポートします。 |
※一部の運用資産におけるサービスです。
マスターリース及びプロパティ・マネジメント業務
①賃貸住宅
賃貸住宅のプロパティ・マネジメント会社の役割は、テナント管理や建物管理に関する施策の提案・実施を遂行することであり、業務に精通した高い専門性を持ち、多数の分散された物件・テナントを対象に高品質かつ均質なサービスを提供するための組織的かつ効率的な業務遂行能力が不可欠です。資産運用会社は、このような能力を備えたプロパティ・マネジメント会社として三井不動産レジデンシャルリースを選定し、同社との間でプロパティ・マネジメント基本合意書を締結しています。
基本合意書に基づき、投資法人が現に運用する賃貸住宅と将来取得する賃貸住宅のマスターリース及びプロパティ・マネジメント業務を三井不動産レジデンシャルリースに委託することにより、プロパティ・マネジメント業務の高質化と均質化を図ります。なお、主なプロパティ・マネジメント業務は以下のとおりです。
賃貸管理業務
・リーシング業務
・契約関連業務
・出入金業務
・テナント対応業務（入退居を含む）
建物管理業務
・建物・設備の保守、点検
・建物維持管理プランの策定
・建物・設備の修理、改修、更新の実施
・資産運用会社に対するレポーティング業務
②ホスピタリティ施設
ホスピタリティ施設に関しては、資産運用会社は各施設の事業体制や運営体制を考慮検討の上で賃借人となるオペレータ又は事業法人を個別に選定します。日本アコモデーションファンド投資法人は原則として当該オペレータや事業法人へ一括して建物を賃貸し、施設の運営及びプロパティ・マネジメント業務を原則として賃借人たるオペレータ又は事業法人に一任します。
リーシング
日本アコモデーションファンド投資法人から賃貸住宅のリーシング業務を受託した三井不動産レジデンシャルリースは、同社の100％子会社で賃貸仲介会社のレジデントファースト株式会社をはじめとして多数の賃貸仲介会社のネットワークを有しており、これらを活用してリーシングを行います。
建物共用部管理
資産運用会社は、プロパティ・マネジメント会社を通じて運用資産の状況やテナントの満足度を常時注視し、長期的な資産価値を維持する最適な修繕計画の策定に努めます。運用資産の築年数に応じて、競争力やセキュリティ、テナントアメニティ向上の観点から機動的かつ効果的な資本的支出を実施します。
修繕計画の策定及び実施にあたっては、三井不動産グループ各社の住宅事業とアコモデーション事業において蓄積された技術力やノウハウを活用しつつ、外部の専門家の活用も視野に入れて、有効かつ効果的な方法を選択します。
日本アコモデーションファンド投資法人の財務戦略
| エクイティ・ファイナンス | 資産の取得、修繕等、本投資法人の運営に要する資金、又は債務の返済（敷金・保証金並びに借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。）等の資金の手当てを目的として募集投資口の発行を機動的に行います。 |
| デット・ファイナンス | 資産の取得、修繕費若しくは分配金の支払い、本投資法人の運営に要する資金、又は債務の返済（敷金・保証金並びに借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。）等の資金の手当てを目的として、資金を借入れ又は投資法人債を発行します。 |
| LTV水準 | LTVは上限は60％を目途とします（但し、資産の取得等に伴い、一時的に60％を超えることがあります。）。 |
