2020年2月14日にCREロジスティクスファンド投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が2,990円のところ2,647円で着地しました。
尚、利益超過分配金が365円が含まれています。
外部成長が出来ない場合は業績説明はスルーなの?
2019年12月期は外部成長の動きはありませんでした。運用面については前期と同様で2019年12月期期末時点のポートフォリオ全体の稼働率は100.0％と良好な稼働状況を維持しているとしています。運用実績については、営業収益は1,580百万円、営業利益は828百万円、経常利益は687百万 円、当期純利益は686百万円となりました。
一応、決算短信3ページ目には長期安定的な資産運用の方針として、賃貸借契約期間の長い物件を中心に取得・運用していくことにより中長期的に安定したキャッシュ・フローの確保を図ります。また、ＣＲＥグループが有するこのような様々な運営・管理ノウハウを活用し、顧客満足度を高めながらコスト削減を推進し、テナント退去後の空室リスクを低減することで長期安定的な運用を目指す。としています。
その割には、2019年12月期に取った施策については何も記載が無いのはどうか?と思いますね。同じく決算短信27ページに重要な資本的支出に該当する工事はありませんという記載もあるためスポンサーが大好物な工事を行っていないということなのでコスト削減に取り組んだのかもしれません。もしそうであるならばそういった「目利き力」的なことを説明した方が良いと思います。投資家さんは安定的な分配金を望んでいるとは思いますが、資産運用会社までも不動産をほったらかしにして良いということにはなりませんよ。
財務部門は慎重な読みをしているのかも
資金調達については2019年７月16日に一般募集による新投資口の発行により3,196百万円を調達し、2019年12月期末時点の出資総額（純額）は27,054百万円となりました。また、資産取得にあわせ、2019年７月16日に2,900百万円を借入れにより調達し、2019年12月期末時点の借入金残高は26,719百万円となりました。この結果、LTVは47.7％となりました。
2020年1月7日には公募増資の発表が行われ、発行価格１口当たり金142,837円で12,118百万円が払い込まれており、2020年2月3日にはロジスクエア草加(取得価格8,109百万円)、ロジスクエア八潮(取得価格5,073百万円)、ロジスクエア瑞穂Ａ(取得価格2,794百万円)、ロジスクエア瑞穂Ｂ(取得価格3,584百万円)、の4棟の取得が完了しています。この公募増資で面白いことは2020年1月30日付で三井住友銀行から借入れる予定だった1,100百万円の借入れを中止したことです。ＣＲＥサイドとしては公募増資を発表しても思うように資金が集まらないのでは無いかとかなりネガティブに予想していたのだと思います。大体、増資による物件取得の場合は、鑑定会社や建物調査会社、レンダーのデューデリジェンスに多大な時間がかかるので短くても3～4ヵ月月程度はかかります。昨年の10月当たりは2020年の不動産マーケットや株式市場を慎重に読んでいたため調達額が不足した場合の借入だったのだと考えられます。
