2020年10月15日にOneリート投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が7,750円のところ7,994円で着地しました。
質を重視した外部成長を展開予定
2020年8月期の外部成長としては、ポートフォリオの質的改善を図るための資産入替として2020年3月3日付でMY厚木ビル（譲渡価格1,360百万円）を譲渡しました。また、マーケット動向に合わせた賃料の増額交渉に取り組むとともに、管理面では、テナントニーズや物件毎の特性を踏まえた最適コストの実現を図り、稼働率の維持・向上、賃貸事業収支の向上に努めました。この結果、2020年8月期末現在の投資法人の保有資産合計は25物件（取得価格合計102,260百万円。なお、匿名組合出資持分は含みません。）、総賃貸可能面積は157,752.34㎡、また、2020年8月期末現在の稼働率は98.8％となりました。2020年8月期の業績は、営業収益4,167百万円、営業利益2,181百万円、経常利益1,918百万円、当期純利益1,917百万円となりました。
Oneリート投資法人は現在の投資環境についてオフィスビル賃貸市場においては、テナント企業の業績悪化に伴うオフィスコスト削減の動き、テレワーク推進・拡大によるオフィスのあり方の見直しなど、新型コロナウイルス感染症のテナントへの影響及びテナントの動向を注視する必要があると分析しています。。オフィスビル売買市場においては、依然として優良な投資物件に対する取得意欲旺盛な国内外の投資家が多く存在し、取引価格は高止まりが予想されるものの、新型コロナウイルス感染症の不動産市況への動向を注視し、厳選投資の姿勢を堅持することが重要と述べています。今後はオフィスビルの質に絞った物件の取得となっていくと考えられます。
スポンサーから安定した借入金を調達できることは〇
資金調達の動きについては、2020年8月6日付で投資法人債(発行総額3,000百万円)を発行し、有利子負債の返済期限の分散化、平均借入期間の長期化、資金調達手段の多様化を図りました。また、当該発行による調達資金により、2020年8月31日付で既存借入金3,000百万円を期限前返済しました。この結果、2020年8月期末での有利子負債残高は50,824百万円となり、LTVは45.7％となりました。
LTVは平均的なレベルで推移しています。2020年9月7日には返済期日が到来した既存借入金（借入残高：11,124百万円）の返済資金の一部及び関連する諸費用の支払いに充当するため、2020年9月7日付で、㈱みずほ銀行、みずほ信託銀行㈱をアレンジャーとする融資として3,000百万円、5,124百万円、3,000百万円と3本のローンで資金調達を行っています。LTVは「45～50％を目安」として運営する方針を継続していく考えとなっています。Oneリート投資法人のスポンサーはみずほグループなので、少なくともみずほグループは今後もオフィスビルへの投資環境は良好と考えているのだと思います。
