2020年10月14日にザイマックス・リート投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が3,150円のところ3,242円で着地しました。
オフィスビルのNOIは前期より微増
外部成長については2020年8月28日にライフ福泉店(取得価格1,065百万円)の取得を発表しました。ただし、物件の取得自体は2020年9月1日ですのでこちらの物件の収益が分配金に反映されるのは2021年2月期の分配金からです。内部成長戦略についてはスポンサー・サポート契約に基づき、ザイマックスグループから、各種不動産マネジメントに関する知見・ノウハウの提供を受けております。これにより、投資法人は、ザイマックスグループの不動産マネジメントの知見・ノウハウ、データベース、管理システム及び私募ファンドの運用経験等を活かした安定的かつ効率的な運用を行います。2020年8月期末において投資法人が保有する物件は12物件となっています。取得価格の合計は33,040百万円、総賃貸可能面積は72,701.04㎡、総賃貸面積は72,127.20㎡となりました。2020年8月期における稼働率は99.2％となりました。業績は、営業収益1,364百万円、営業利益771百万円、経常利益725百万円、当期純利益724百万円となっています。
ザイマックス総研のレポートは優秀
2020年8月期の財務の動きですが新投資口の発行による資金調達を実施していません。2020年8月期末における出資総額は、22,585百万円となっています。一方、デットの方も2020年8月期は、借入金の返済及び借入れを行っていません。この結果、2020年8月期期末における借入金残高は11,680百万円となっています。ザイマックス・リート投資法人は中長期的に安定した収益の確保と運用資産の規模の着実な成長及び運用の安定性を考慮し、安定性及び健全性を重視し、かつ、資金調達の機動性を確保する財務戦略を実行していくとしています。
ザイマックス・リート投資法人の特徴の1つとしてスポンサー関連企業の中にザイマックス総研というシンクタンクを抱えているということです。このザイマックス総研は定期的にレポート出しており誰でも見ることができます。そしてこのレポートはレンダーに対して非常に影響力があるということはあまり知られていません。CBREなどの場合、詳細な情報は有料です。無料で参考になるものは、三鬼商事のオフィスレポートとザイマックスの考察レポートくらいです。
ザイマックス総研の企業移転動向についての考察によると、東京都心部の賃料水準の上昇すると、東京都心部への転入割合が低くなり、賃料水準が下落すると、転入割合は高くなる傾向があると分析しています。過去の動向の通りであれば、東京都心部のオフィス賃貸マーケットが下落局面に入る場合には、東京都心部への転入割合が増えると考えられると分析しています。
ザイマックス総研は働き方改革やコロナ禍での企業オフィス戦略の見直しにより根本的に変わる可能性があることも述べていますが、個人的にはリモートで仕事ができる業種や職種はそれほど多くないのではないかと思います。そのため今後もオフィスビルは安定的な分配金を支えるアセットだと考えています。
