2020年4月15日にザイマックス・リート投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が2,943円のところ3,007円で着地しました。
テナントにリスクが有りそうですが
2020年2月期は外部成長の動きはありませんでした。運用面については投資法人が保有する物件は12物件となっています。取得価格の合計は33,040百万 円、総賃貸可能面積は72,701.04㎡、総賃貸面積は71,771.87㎡となりました。2020年2月期末における稼働率は98.7％となりました。2020年期の業績は、営業収益1,343百万円、営業利益724百万円、経常利益672百万円、当期純利益671百万円となりました。
ザイマックス・リート投資法人の場合は主力がオフィスビルなので、一見安定性は高いようなのです。オフィスビルのテナントはこのコロナウイルスの緊急事態宣言によりリモートワークを導入していると思います。しかし、中小オフィスビルの場合はリモートでの働き方を導入している企業は必ずしも多くないという点には注意が必要だと感じます。テナントがすべてIT系企業の場合はリモートワークとの相性が良いと思いますが、運用業や個人の会計事務所、司法書士事務所のような「IT」よりも「書類」との相性が良い企業の場合は運用している物件内で感染が広まるリスクがあると考えるべきです。これはザイマックス・リート、いちごオフィスリート等、「中小規模」を売りにしている投資法人が如何にしてテナントを把握しているのか資産運用会社に質問してみるのも良いと思います。
驚異のLTVで安定性は高い
ザイマックス・リート投資法人の財務戦略は中長期的に安定した収益の確保と運用資産の規模の着実な成長及び運用の安定性を考慮し、安定性及び健全性を重視し、かつ、資金調達の機動性を確保する財務戦略を実行しいくと述べています。2020年2月期についてエクイティは新投資口の発行による資金調達を実施しておらず、2020年2月期末日における出資総額は、22,585百万円となっています。デットの方は2020年１月31日に返済期限が到来した短期借入金1,014百万円および長期借入金2,336百万円について借り換えを実行しました。この結果、2020年2月月期末における借入金残高は11,680百万円となっています。
ザイマックス・リート投資法人の強味は今のところの話ですが、LTVが31.9%と異常に低いところにあります。資金調達余力はかなり高いと推察できるので不動産環境が悪化しレンダーが手のひら返しをしても影響は低い方だと思います。また、みずほ銀行がメインレンダーではありますが三菱UFJ銀行、三井住友とメガバンク上手く借入実績を作っているという点もプラスだと思います。逃げようと考えそうなのは新生銀行と北海道銀行あたりかもしれませんね。
