2022年9月14日にイオンリート投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が3,270円のところ3,274円で着地しました。
保険金収入を計上
2022年7月期は外部成長の一環として、今後の外部成長の基盤をより強固とするため、2022年７月29日にイオンフードサプライ㈱との間で「パイプラインサポート契約」及び「物流施設マネジメント契約」の締結を決議しました。内部成長としては、「イオンモールかほく」において、物件のイメージ向上や運営面での効率性向上のため、床張替工事をはじめ、「イオンモール大和郡山」における駐車場改修工事を行い、賃料増額を実現しました。このような物件の機能維持及び向上を目的とした投資も推進しています。前記の運用の結果、当期の業績は、営業収益20,121百万円、営業利益7,561百万円、経常利益6,694百万円、当期純利益6,889百万円となりました。なお、2022年３月16日に発生した福島県沖を震源とする地震による被害に係る工事金額合計590百万円を特別損失に計上しています。一方、当該地震及び2021年10月７日に発生した千葉県北西部を震源とする地震に対する保険金収入合計786百万円を特別利益に計上しています。
サスティナビリティ対応としては2022年３月にはCASBEE（建築環境総合性能評価システム）の最高位Sランクを「イオンモール大和郡山」において再取得しています。2022年３月と2022年７月には合計６物件においてDBJ Green Building認証を再取得しています。2022年７月31日(第19期末)時点で保有物件に対する認証は、DBJ Green Building認証が28物件、BELS認証物件が１物件、CASBEE不動産評価認証が４物件となっています。
手元資金で何するの?
2022年7月期においては、2022年８月22日に返済期限の到来する借入金19,300百万円の借換え資金に充当するため、2,600百万円、8,600百万円、5,100百万円、3,000百万円（合計19,300百万円）の借入れを行いました。また、この内、5,100百万円については、本投資法人が策定したサステナビリティファイナンス・フレームワークに基づいたサステナビリティ適格資産の取得資金に充当した借入金の返済資金であり、サステナビリティローン及びサスティナビリティデリバティブでの調達を実施しました。投資法人の2022年７月31日現在の有利子負債残高は179,100百万円であり、LTVは41.2％です。
2022年７月31日現在の長期有利子負債比率（有利子負債合計に対する長期有利子負債（１年内返済予定の長期借入金を含む。）の割合）は100.0％及び金利の固定化比率（有利子負債合計に対する金利支払いが固定化された有利子負債（金利スワップで固定化された有利子負債を含みます。）の割合）は100.0％であり、LTVとあわせて引き続き健全かつ保守的な財務体質を保持しています。財務基盤をより強固なものとするため、有利子負債の返済期限の分散化及び長期化に取り組んでいます。
次期の見通しで語られてる「投資法人の特徴であるキャッシュフロー創出力を活かした手元資金の有効活用が一層必要であると考えています。」の部分が気になりますね。物件取得に回せるほど大きくはないので、あり得る可能性としては有利子負債の期限前弁済、自己投資口の取得、利益超過分配金として放出のどれかだと思います。これといって投資家フレンドリーな投資法人では無いので有利子負債の期限前弁済や運用物件の敷地を一部買うとかぐらいであまり過度には期待できないでしょうかね。
