2021年4月14日にザイマックス・リート投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が2,688円のところ2,911円で着地しました。
各運用アセットタイプごとに的確に対応
新型コロナウイルス感染症の影響を大きく受けているホテルの売買が引き続き停滞している一方で、売買市場全体としては、良好な資金調達環境を背景に、特に共同住宅や物流施設などのアセットタイプでは投資活動の継続が見られた他、本社ビルの売却案件など大型の取引事例も複数観測されました。2021年2月期は2020年9月1日にライフ福泉店(取得価格1,065百万円)を取得しました。
運用面については、オフィスビルは緊急事態宣言の発出の影響で、リーシング期間が通常期よりも長期化しているものの、テナントからの賃料減額要請に対しては、個別具体的に検討のうえで対応しており、一部テナントとの間では賃料の増額改定に成功しています。賃料減額は2件発生していますが、解約の申し入れはありませんでした。
商業施設は商業テナントとの賃貸借契約は固定賃料であり、売上減少による減収なかったということです。 マルチテナント型商業施設（ミューザ）のテナント売上は、前年同期間との対比で約83％まで回復しています。ホテルビスタ仙台はホテルオペレーターからの賃料減免要請に対し、一時的に完全GOP連動型契約とすることで合意しました。唯一のレジデンスであるルネッサンス21千早は、入替による住戸区画の値上げの実現、店舗区画の賃料増額改定実施しています。2021年2月期末において投資法人が保有する物件は13物件となっています。取得価格の合計は34,105百万円、総賃貸可能面積は76,010.33㎡、総賃貸面積は75,168.96㎡となりました。2021年2月期末における稼働率は98.9％となりました。2021年2月期の業績は、営業収益1,293百万円、営業利益716百万円、経常利益651百万円、当期純利益650百万円となりました。
レンダーはメガバンク中心に上手に分散している
ザイマックス・リート投資法人は財務戦略として、安定性及び健全性を重視した財務運営及びLTVコントロール本投資法人は、中長期的に安定した収益の確保と運用資産の規模の着実な成長及び運用の安定性を考慮し安定性及び健全性を重視し、かつ、資金調達の機動性を確保する財務戦略を実行していきます。2021年2月期の動きはというと、エクイティファイナンスは、新投資口の発行による資金調達を実施していません。2021年2月期末日における出資総額は、22,585百万円となっています。デットファイナンスは、新規物件取得資金の一部に充当するため、2020年9月1日に1,100百万円の借入れを新規に実施したほか、2021年1月29日に返済期限が到来した短期借入金1,914百万円および長期借入金2,336百万円について借り換えを実行しました。この結果、2021年2月期末日における借入金残高は12,780百万円となっており、LTVは34%となりました。
固定金利比率が89%と変動比率での借入金が多めですが、LTVが低いため急激なレンダーの心変わりにも対応できる借入れ余力を備えているととえます。スポンサーと財務取引関係を有するメガバンク・地方銀行等を中心にレンダーフォーメーションを構築しているようですが、今は地方銀行が再編されるかどうかソフトバンク次第のところもあるのであまり調達先を拡張するのは難しい時期なんですよね。
