2021年8月25日にジャパン・ホテル・リート投資法人の中間決算が発表されました。分配金は当初の予想一口当たり分配金が270円でしたが取り下げられ「未定」とされています。
リブランドして新規一転と行きたいが出だしは悪い
2021年1月～6月も前年に引き続きホテルを運営している各ホテルの賃借人及びオペレーターと緊密にコミュニケーションを取り、運営コストの削減等によるホテル収益の確保に努めました。特に資産運用会社のグループ会社である㈱ホテルマネージメントジャパン（HMJグループ）は、投資法人との協議・検討を経て、人件費、外注費などの大規模なリストラクチャリングを昨年来継続して実施しています。また、2021年12月中間期はホテル運営の改善や収益の向上を目的として、以下のとおり、賃借人の変更やリブランドを実施しました。2021年1月には、チサンホテル蒲田（旧名称：ホテルビスタ蒲田東京）において、既存の賃貸借契約を解約し、賃借人の変更とリブランドを実施しました。また、2021年6月には、ホテルオリエンタルエクスプレス福岡天神（旧名称：ホテルアセント福岡）において、HMJグループへの賃借人の変更とリブランドを実施しました。近郊エリアに所在するHMJグループホテルとの人材やバックオフィスの共通化により、より効率的な運営を行うことが可能となります。また、リブランドによりADRの向上を見込み、ホテルのグレードをエコノミーからミッドプライスへと変更しています。HMJグループとの賃貸借契約では、固定賃料プラス変動賃料の賃料スキームを採用し、旧賃貸借契約と比較して賃料負担率が上昇しているため、マーケット回復期には投資法人が収受する賃料の増加が見込まれます。
一方で、2021年12月期中に予定されていた大規模改装の延期を含めて資本的支出を抜本的に見直し、不動産運用費用や一般管理費等の各費用項目についても、関係者との協議等を通じ費用削減を図りました。
上記の運用の結果、2021年12月中間期（2021年1月1日から2021年6月30日までの6ヶ月間）の実績として、営業収益は4,589百万円、営業損失は699百万円、経常損失は1,488百万円を計上し、中間純損失は1,488百万円となりました。
なお、営業収益の中には、HMJグループに賃貸した変動賃料導入ホテルからの変動賃料437百万円を含んでいますが、この金額はHMJグループホテルの各ホテルの2021年12月中間期のGOPをもとに算出された数値となっており、最終的にHMJグループホテルから収受すべき変動賃料は、HMJグループホテルの各ホテルにおける通期1年間のGOPにより確定することになります。
格付けはネガティブだが、レンダーとの関係は悪くない
財務戦略は、既存借入金の借換えについては、各借入先との良好な関係性を維持しながら、借入コストに留意しつつ、確実な借換えの実現に向けて取り組んでいく予定です。また、資本的支出の適正なコントロールや必要に応じた物件の売却等により手元流動性を確保し、財務基盤の強化を図っていきます。LTVについては、これまでどおり当面50％を上限とする運用を行っていく予定です。また、物件取得のための新規借入れの際には、返済期限の分散、資金調達コストとのバランスを勘案したレンダーフォーメーションの更なる強化、グリーンボンドを含む投資法人債の発行等、資金調達手段の一層の多様化を図っていく方針です。
2021年12月中間期（2021年1月1日から2021年6月30日までの6ヶ月間）において、2021年3月に投資法人の財務基盤及び借入先金融機関との関係の強化を目的として、スポンサーグループを割当先とする第三者割当増資により300百万円を調達し、同月に返済期日が到来した既存借入金の借換えを目的として合計6,800百万円の借入れを実行しました。さらに、同年6月に同じく返済期日が到来した既存借入金の借換えを目的として合計935百万円の借入れを実行しました。これにより、2021年12月中間期末での有利子負債残高は168,754百万円、うち短期借入金19,582百万円、1年内返済予定の長期借入金14,900百万円、長期借入金92,672百万円、1年内償還予定の投資法人債1,500百万円、投資法人債40,100百万円となっており、2021年12月中間期末のLTVは42.7％、有利子負債総額に対する金利の固定化比率は87.0％となりました。2021年12月期中間時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱日本格付研究所(JCR)、長期発行体格付：A+、格付の見通し：ネガティブ
・㈱格付投資情報センター(R&I)、発行体格付：A、格付の見通し：ネガティブ
