2023年2月17日にマリモ地方創生リート投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が3,643円のところ3,689円で着地しました。
地方物件のリーシングを強化すべき
2022年7月5日にはアルティザ熊本新町(取得価格520百万円)の取得、2022年9月30日にはアルティザ都筑中央公園の第1回目の売却(第1回目譲渡価格132百万円)が行われました。(第2回目の売却は2023年1月11日に行われ(第2回目譲渡価格132百万円)ています)2022年8月26日にはスターシップ石橋阪大前の取得売買契約を締結し2023年1月31日に無事に取得しています。(取得価格1,100百万円)運用・管理面は、資産運用会社とプロパティマネジメント会社である㈱マリモの各拠点との一体的なプロパティマネジメント業務の推進を通じて、各地域の特色を踏まえたリーシング活動や個別物件の特性・稼働状況を踏まえたテナント募集条件の設定などを実践し、運用物件の安定した稼働及び、ダウンタイムの短縮に努めました。また、内部成長策の一環として、「アルティザ川崎ＥＡＳＴ」の屋上アンテナ追加等を行い、契約賃料増加に向けて取り組みました。その結果、2022年12月期末における投資法人の保有資産（40物件、取得価格の合計39,545百万円）の稼働率は98.0％、期中平均稼働率は97.7％となりました。業績は、営業収益1,841百万円、営業利益815百万円、経常利益667百万円となり、当期純利益は666百万円となりました。
もともと地方物件を多数運用することがこの投資法人の特徴なのですが、外部成長はスポンサーからの物件提供もあり問題は無いと思いますが、内部成長の不安(特にリーシング)についてもっと実績を積み重ねてアピールしていく必要があると思います。都内のAM会社からの指示が上手く伝わりにくいといった点があるので地方のPM会社等と上手く連携できる仕組みが必要です。地方の会社には地方の時間が流れているためアンコントロールになりがちなのでそこの手当は必要です。投資家さんに対してはヘルスケア施設を運用する投資法人がオペレーターの取り組みを紹介するように、決算説明会資料の中でPM会社の施策を紹介するといったことも投資家さんへの理解に繋がるし有効だと思います。
いよいよ格付取得完了で財務戦略が他のJ-REITに追いつきつつある
財務戦略は、中長期的に安定した資産運用基盤の構築、資産運用の効率化と財務体質の健全化を実現するための資金調達を行っており、資金の借入れについては、借入金返済期日の分散化、借入期間の長期化と借入金利の低下を念頭に置き、都市銀行、信託銀行及び各地域の特性を十分に理解した地域金融機関を含めた複数の金融機関によるバンクフォーメーションを維持するよう努めて参ります。新投資口の発行については、既存投資主の権利の希薄化及びそれに伴う投資口の取引価格の動向等に配慮しつつ、物件取得の資金需要、LTV水準、有利子負債の返済計画等を総合的に勘案し、金融環境を踏まえて決定します。
2022年12月期においては、2022年7月5日に短期借入金300百万円の借入れを行い、不動産信託受益権1件の取得資金及び付帯費用の一部に充当しました。また、2022年8月1日に返済期限を迎える2019年8月1日付にて借り入れた長期借入金（4-A）2,015百万円の返済に充当するため2022年8月1日付で長期借入金合計2,015百万円の借入れを行いました。このほか2016年8月1日付にて借り入れた長期借入金（トランシェD：借入残高1,327百万円）のうち、7百万円について2022年8月1日付で、また7百万円について2022年11月1日付で、手元資金により約定返済を行いました。この結果、2022年12月期末時点における借入金残高は、21,392百万円となり、LTVは、49.3％となりました。2022年12月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱日本格付研究所(JCR)、長期発行体格付：A-、格付の見通し：安定的
