2023年2月17日に日本プライムリアルティ投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が7,750円のところ7,750円で着地しました。
コスト増で賃貸事業費用が増加中
日本プライムリアルティ投資法人は、主にポートフォリオ・クオリティの向上及び収益の安定成長を目指し、地域分散、用途分散によるバランスに留意しつつ、東京エリアのオフィスを中心に、地方オフィス及び商業施設等についても投資検討を進めています。2022年12月期においては、2022年12月に五反田ファーストビル（譲渡価格42.7億円）と新宿センタービル（共有持分7％の追加取得）（取得価格33.2億円）の交換取引を実施しました。また、同月にJPR梅田ロフトビルの第３回目の譲渡（準共有持分30％、持分相当の譲渡価格52.5億円）を実行しました。一連の取引の結果、2022年12月末時点における保有資産残高 は65物件、4,887億円（取得価格ベース）、総賃貸可能面積は494,503㎡、テナント数は1,180となっています。
内部成長の取り組みはポートフォリオ全体の安定した収益及び稼働率の確保を目指し、プ
ロパティ・マネジメント会社及び仲介会社と緊密な連携を図り、戦略的なリーシング活動による新規テナントの誘致及び既存テナントの更なる満足度向上に努めました。その結果、期末稼働率は前期末と同水準の97.5％となりました。ブランドコンセプト「Ａ／３Ｓ（Amenity／Service, Safety, Save Energy）」に基づき、テナントニーズを踏まえたバリューアップ工事を計画的に実施しています。また、CO2の排出量削減への取組みとしては、効果が期待できる昇降機の更新及び照明器具のLED化工事を複数のビルで実施しました。このような運用の結果、2022年12月期の業績は、営業収益18,739百万円、経常利益8,469百万円、当期純利益8,469百万円となりました。
物件の収益悪化もレンダーの姿勢に変化は無い
財務面は、戦略は保守的かつ安定性を重視した財務運営を基本方針とし、保守的なLTVコントロールを行っていきます。借入れについては、将来の金融環境の変化に伴うリファイナンスリスクを軽減することを目指し、安定性を重視した一層の長期化を推し進め、有利子負債の返済期日の分散及び各期返済額の低減を図っています。
2022年12月期は財務基盤を更に強固なものとするため、調達期間の長期化及び返済期日の分散化を重視した調達に取り組みました。期中に返済した有利子負債の借換え資金として80億円の調達を行いましたが、返済した有利子負債の平均調達期間4.9年、平均調達金利0.41％に対し、新規有利子負債の平均調達期間は6.3年、平均調達金利は0.54％となりました。2022年12月期末の借入金残高は1,650億円、投資法人債残高は379億円、有利子負債残高は2,029億円となり、LTVは40.0％、長期固定金利比率は100.0％、平均デットコストは0.76％、平均残存年数は4.7年となっています。2022年12月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱格付投資情報センター(R&I)、発行体格付：AA-、格付の見通し：安定的
・㈱日本格付研究所(JCR)、長期発行体格付：AA、格付の見通し：安定的
