2022年2月16日に日本プライムリアルティ投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が7,550円のところ7,550円で着地しました。
本当にリーシングは大丈夫?
2021年12月期においては、2021年10月にライズアリーナビルを追加取得（取得価格73億円）しました。また、同年12月にはJPR梅田ロフトビルの持分40％（持分相当の譲渡価格70億円）及び東京建物本町ビル（譲渡価格36億円）を譲渡し、グランフロント大阪（うめきた広場・南館）（取得価格118億円）及びグランフロント大阪（北館）（取得価格95億円）を取得しました。一連の取引の結果、2021年12月末時点における保有資産残高は66物件、4,848億円（取得価格ベース）、総賃貸可能面積は500,628㎡、テナント数は1,134となっています。
マイナスのレントギャップが生じている相手先は増額交渉を継続しているようですが、あまり成果は見られていないようです。稼働率も98%を割って97.3%に落ちてしまいました。決して入居が全然決まらないということではなく単純に入居よりも退去が上回ってしまっている状況です。まだリーシングにおいてコロナ禍における訴求方法について迷いがあるような感じがしますね。決算説明会資料の15ページにリーシングの重点対応物件の記載がありますが、基本的に稼働率の二極化が激しいですよね。思い切って売却した方が良い物件もちらほら見えてきます。
一応、日本プライムリアルティ投資法人は今後も主にポートフォリオ・クオリティの向上及び収益の安定成長を目指し、地域分散、用途分散によるバランスに留意しつつ、東京エリアのオフィスを中心に、地方オフィス及び商業施設等についても投資検討を進めるとしているので物件入替えを加速させた方が良いのではないでしょうか。
格付の引き下げを恐れてかJCRでの格付を取得
財務の動きについては、保守的かつ安定性を重視した財務運営を基本方針とし、保守的なLTVコントロールを行っていきます。借入れについては、将来の金融環境の変化に伴うリファイナンスリスクを軽減することを目指し、安定性を重視した一層の長期化を推し進め、有利子負債の返済期日の分散及び各期返済額の低減を図っていきます。2021年12月期中に返済した有利子負債の借換え資金として104億円の調達を行い、返済した有利子負債（短期借入金を除く）の平均調達期間5.6年、平均調達金利0.53％に対し、新規有利子負債（短期借入金を除く）の平均調達期間は8.8年、平均調達金利は0.52％となりました。
2021年12月期末の借入金残高は1,690億円、投資法人債残高は379億円、有利子負債残高は2,069億円となり、LTVは41.7％、長期固定金利比率は94.2％、平均デットコストは0.73％、平均残存年数は4.6年となっています。また、コミットメントラインは、240億円の極度額を金融機関6行と設定しています。2021年12月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱格付投資情報センター(R&I)、発行体格付：AA-、格付の見通し：安定的
・S&Pグローバル・レーティング・ジャパン㈱(S&P)、長期発行体格付：A、発行体格付：A-1、格付の見通し：安定的
・㈱日本格付研究所(JCR)、発行体格付：AA、格付の見通し：安定的
今まで決算短信ではS&P、R&Iから取得している期末格付について記載していましたが、2021年12月期からさり気なくJCRの格付も記載するようになりました。今更JCRから格付を取得するということはR&I、S&Pのいずれかで格付が引き下げられる可能性があるからではないでしょうか。(恐らくS&P)。財務面の指標については問題無いようなので収益性の悪化が原因で格下げの動きがあるのではないかと思慮します。
