2024年2月16日に日本プライムリアルティ投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が7,600円のところ7,600円で着地しました。
オフィスビルの取得環境は厳しい
外部成長面は、主にポートフォリオ・クオリティの向上及び収益の安定成長を目指し、地域分散、用途分散によるバランスに留意しつつ、東京エリアのオフィスを中心に、地方オフィス及び商業施設等についても投資検討を進めています。2023年12月期においては、東京エリアのオフィスを中心に投資検討を進めたものの、取得には至りませんでした。2023年12月末時点における保有資産残高は67物件、4,970億円（取得価格ベース）、総賃貸可能面積は497,252㎡、テナント数は1,236となっています。2023年12月期のオフィス賃貸市場は、上記運用環境に記載のとおり、テナントの拡張移転や館内増床等の前向きなニーズが増加傾向にあることから、空室率は緩やかに低下しているものの、引き続き注視が必要な状況となっています。このようななか、投資法人はポートフォリオ全体の安定した収益及び稼働率の確保を目指し、プロパティ・マネジメント会社及び仲介会社と緊密な連携を図り、戦略的なリーシング活動による新規テナントの誘致及び既存テナントの更なる満足度向上に努めました。その結果、期末稼働率は前期末と比較して0.6ポイント上昇し98.7％となり、引き続き高い水準を維持しました。管理面では、「働く人が満足する空間の創造」を目指して設定している投資法人のブランドコンセプト「Ａ／３Ｓ（Amenity／Service, Safety, Save Energy）」に基づき、テナントニーズを踏まえたバリューアップ工事を計画的に実施しています。また、環境に対する様々な取組みを行っています。工事面においてはＣＯ2の排出量削減への取組みとして効果が期待できる照明器具ＬＥＤ化、空調機更新、受変電設備更新、昇降機更新、トイレ改修等を複数ビルで実施しました。2023年12月期の業績は、営業収益17,411百万円、経常利益7,357百万円、当期純利益7,356百万円となりました。
コミットメントラインの契約先6行の安全性は高い
日本プライムリアルティ投資法人 は、財務基盤を更に強固なものとするため、調達期間の長期化及び返済期日の分散化を重視した調達に取り組んでいます。2023年12月期は期中に返済した有利子負債の借換え資金（短期借入金を除く）として185億円の調達を行いました。2023年12月期末の借入金残高は1,695億円、投資法人債残高は359億円、有利子負債残高は2,054億円となり、2023年12月期末のＬＴＶは40.2％、長期固定金利比率は100.0％、平均デットコストは0.76％、平均残存年数は4.5年となっています。また、コミットメントラインは、240億円の極度額を金融機関６行と設定しています。2023年12月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱格付投資情報センター(R&I)、発行体格付：A+、格付けの方向性：安定的
・㈱日本格付研究所(JCR)、長期発行体格付：AA-、格付けの見通し：安定的
環境認証の取得についても継続的に進めています。2023年12月期期末時点において、「DBJ Green Building認証」については、１物件の新規取得を含む計14物件で認証を取得しています。「CASBEE不動産評価認証」については、１物件の新規取得を含む計42物件で認証を取得し、「BELS評価」については、１物件の新規取得を含む計４物件（１物件のZEB Oriented認証（ZEB認証種別におけるZEB Orientedを含む）で認証を取得しています。これらの認証取得に加えて環境への取組みが評価された結果、2023年の「GRESBリアルエステイト評価」では、10年連続で最高位の「Green Star」の評価を取得しており、総合スコアでの相対評価による「GRESBレーティング」においても、最上位評価である「５スター」の評価を５年連続で獲得しています。
