2024年2月16日にCREロジスティクスファンド投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が3,785円のところ3,820円で着地しました。
利益超過分配金含めた分配金で安易に成長性ありと評価しないよう注意
2023年12月期末時点における保有21物件について、㈱シーアールイーと連携し、適切な管理運営のもと着実に運用を行っており、2023年12月期時点のポートフォリオ全体の稼働率は100.0％と良好な稼働状況を維持しているとしています。CREロジスティクスファンド投資法人は、㈱シーアールイーが、テナントニーズに応える立地、基本仕様、拡張性及び快適性を備え、賃料水準の適切なバランスを図った上で物流関連施設の開発を行うことにより、長期間の賃貸借契約を締結することができ、安定的なキャッシュ・フローの創出が期待できるとしています。業績として、営業収益は4,525百万円、営業利益は2,488百万円、経常利益は2,173百万円、当期純利益は2,172百万円となりました。
物流施設のマーケットを予想し先回りするGLP投資法人や日本プロロジスリート投資法人と違い、テナントニーズによる発進なので物件開発では後手に回っているのではないかと思っています。業績予想を見ても1口当たり予想分配金は2024年6月期が3,619円、2024年12月期は3,654円と利益超過分配金で嵩増しすることで成長しているようにコントロールしている節もあるのでこれといってわざわざ投資口を取得するほどの銘柄なのか個人的には疑問を持っていきます。しかし、新築の物流施設のため減価償却費の負担が重く、今後の資本的支出工事の金額的なボリュームが小さいことを考え、利益超過分配金で投資口の払戻しをもって投資家さんに還元している点は評価できると思います。
財務面は慎重な動きとなっている
財務戦略としては、中長期的な収益の維持・向上を目的とし、安定的かつ健全な財務基盤を構築することを基本方針としており、長期賃貸借契約を中心に構成されるポートフォリオの特性に合わせ、LTVの水準及びマーケット環境を考慮しながら、希薄化（新投資口の発行による投資口１口当たりの議決権割合の低下及び投資口１口当たりの純資産額又は分配金の減少）に留意した上で新投資口発行を機動的に実施し、また主として長期固定金利による借入金を活用することで、長期的安定性に重点を置いた財務運営を遂行するとしています。2023年９月22日に投資法人債（グリーンボンド、発行総額2,000百万円）を発行し、当該投資法人債による調達資金を原資として、同日に借入金2,000百万円の期限前弁済を行った他、手元資金などを原資に2023年９月29日に1,020百万円及び同年10月31日に450百万円の借入金の期限前弁済を行いました。この結果、CREロジスティクスファンド投資法人の2023年12月期末時点の有利子負債残高は71,029百万円、LTVは44.1％となりました。2023年12月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱格付投資情報センター(R&I)、発行体格付：A、格付けの方向性：安定的
・㈱日本格付研究所(JCR)、長期発行体格付：A+、格付けの見通し：安定的
