2023年2月17日に日本リート投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が6,186円のところ6,274円で着地しました。
決算発表と同時に3棟の取得を発表
2022年12月期は2022年7月にロジスクエア狭山日高の準共有持分20％を手元資金により追加取得を行いました。2022年8月にはロジスクエア千歳の売却を行いました。2022年12月期末における保有19物件について、㈱シーアールイーと連携し、適切な管理運営のもと着実に運用を行っており、ポートフォリオ全体の稼働率は100.0％と良好な稼働状況を維持しています。内部成長面とかくコストについて電力料金の高騰の影響は限定的であり、水道光熱損益は2022年6月期と同水準であると述べています。物流施設の屋根は平面でかつ広いことから太陽光発電に適しているため発電した電力を物件の電気として使用できるということもあり光熱費の高騰には強いアセットということもできます。2022年12月期の運用実績として、営業収益は5,758百万円、営業利益は3,818百万円、経常利益は3,543百万円、当期純利益は3,542百万円となりました。
決算短信の中で、資源価格の高騰に伴うインフレーションの発生により、日本経済のみならず世界経済に減退が生じ、企業業績が悪化することには留意する必要があると思われるものの、通信販売・電子商取引の更なる拡大や、荷主企業による「サプライ・チェーンの寸断等の不測の事態に備えた在庫量の積み増し」、更には高度経済成長期やバブル経済期に建設された物流施設が老朽化しており、それら施設の建て替え需要が今後も継続することに伴い、物流不動産の賃貸市場については引き続き堅調に推移と予想しています。既に5棟のスポンサー開発物件について優先交渉権を取得しており、2023年2月16日はロジスクエア一宮、ロジスクエア掛川、ロジスクエア福岡小郡の3棟の取得を発表しました。今後も一段と外部成長に力を入れていく方針を固めていくと考えられます。
グリーンローンを積極的に活用
CREロジスティクスファンド投資法人の財務戦略は、長期賃貸借契約を中心に構成されるポートフォリオの特性に合わせ、LTVの水準及びマーケット環境を考慮しながら、希薄化（新投資口の発行による投資口１口当たりの議決権割合の低下及び投資口１口当たりの純資産額又は分配金の減少）に留意した上で新投資口発行を機動的に実施し、また主として長期固定金利による借入金を活用することで、長期的安定性に重点を置いた財務運営を遂行します。
返済期日の到来した長期借入金2,400百万円の返済原資とするため、2022年７月29日に1,200百万円を借入れ（グリーンローン）により調達した他、残額については、手元資金を活用し返済を行いました。この結果、投資法人の2022年12月期末時点の有利子負債残高は60,669百万円、LTVは43.0％となりました。
また、物流施設は土地建物価格に占める建物価格比率が高いという特性を有し、減価償却費が他のアセットクラスに比較して高めに計上される傾向にあります。一方、投資法人のポートフォリオの平均築年数は5.1年と浅く、多額の資本的支出はほとんど発生しないことが見込まれます。そこで、本投資法人は、修繕や資本的支出への活用の他、借入金の返済、新規物件の取得資金への充当などの他の選択肢についても検討の上、原則として毎期継続的に利益を超えた金銭を分配する方針を採っています。
