インヴィンシブル投資法人の配当金と利回り・資産規模拡大の運用戦略

　インヴィンシブル投資法人は、ホテル及び住居をコアアセットとして重点的に投資し、中長期的な観点から、着実な成長と安定的な収益確保を目指して運用を行っています。

インヴィンシブル投資法人の概要

名称	インヴィンシブル投資法人
住所	東京都港区六本木六丁目10番1号 六本木ヒルズ森タワー
資産運用会社	コンソナント・インベストメント・マネジメント株式会社
資産保管委託会社	三井住友信託銀行株式会社
一般事務受託会社(会計事務)	株式会社EPコンサルティングサービス
投資主名簿管理人	三井住友信託銀行株式会社
会計監査人	EY新日本有限責任監査法人
決算期	6月・12月

インヴィンシブル投資法人のポートフォリオ構築戦略

用途別選定方針

　主としてホテル又は住居が本体又は裏付けとなっている不動産等及び不動産対応証券に対して投資します。（＝コアアセット）
　その他、オフィスビルや商業施設など、ホテル又は住居以外の不動産が本体又は裏付けとなっている不動産等及び不動産対応証券に対しても分散投資を行います。（＝サブアセット）
　コアアセットへの投資比率は取得価格ベースで50％以上としています。

コアアセット	サブアセット
・ホテル	・オフィスビル
	・商業施設
・住居	・シニア物件
	・時間貸し駐車場

地域別選定方針

　主として首都圏（東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県をいいます。）及び政令指定都市としますが、投資機会を柔軟に追求することを可能とするため、全国の主要都市及びそれらの周辺地域並びに海外を含むものとします。

　特定地域における経済情勢の変動リスクを回避し、特定地域への集中投資に伴う震災リスク等を分散し、着実な運用資産の成長と中長期的に安定した収益の確保を図るため、運用資産にかかる物件の所在地域が分散されたポートフォリオの構築を目指しています。

　海外については、当面の間、ホテルのみに投資し、一般社団法人投資信託協会の不動産投資信託及び不動産投資法人に関する規則第24条の２所定の要件を満たす国・地域のみとしています。

インヴィンシブル投資法人の外部成長戦略

　中長期的な収益の安定性のために、ホテル及び住居をコアアセットと位置付け、取得の中心としています。

投資基準

コアアセット	ホテル	国内	訪日外国人旅行客の動向、物件の周辺エリアにおけるビジネス客・観光客の宿泊需要、賃貸借契約形態等を総合的に勘案し、収益の成長性が期待される物件及び固定賃料スキームを採用した収益の安定性に寄与する物件の双方について取得を検討します。
		海外	グローバルベースで広範なオペレーション実績を有し、卓越したマーケティング・販売能力を発揮できるインターナショナルホテルオペレーターが運営し、又は運営ノウハウ・システム・ブランドネーム等を提供し、安定的な需要が期待できるハイクオリティホテルに厳選投資します。
			投資判断に必要となる情報が十分かつ確実に入手可能であり、また、取得後の運営においても的確なサポートを得ることが期待できることから、原則として、本投資法人のスポンサーである フォートレスグループが開発、所有、又は運営に携わっているホテルとします。
	住居	大都市圏のスモールタイプ物件を中心に、稼働率、賃貸市場動向、競合物件の有無等を分析し、高い競争力を有すると判断される物件について取得を検討します。
サブアセット	オフィス	訪日外国人旅行客の動向、物件の周辺エリアにおけるビジネス客・観光客の宿泊需要、賃貸借契約形態等を総合的に勘案し、収益の成長性が期待される物件及び固定賃料スキームを採用した収益の安定性に寄与する物件の双方について取得を検討します。
	商業施設	都市近郊の汎用性の高い複合施設や郊外所在の総合大型スーパー等を投資対象とし、周辺のマーケット動向等も勘案して、立地条件の優れたものとします。

海外不動産投資

　海外不動産投資に関しては、当該物件が所在する国・地域の情報を的確に入手し、政治動向、人口動態、経済成長等マクロ的な観点を踏まえ、当該国の不動産市場動向、法制度、会計、税制、取引慣行等を含む所在地域の市場を総合的に分析するとともに、投資スキームの妥当性並びに法務・会計・税務等に関するリスクや投資及び収益還元に関連する為替リスク・カントリーリスク等も総合的に勘案し、慎重に投資判断を行っています。

外部成長にかかるスポンサー・サポート契約

　①情報提供サービス

　インヴィンシブル投資法人のスポンサー（資産運用会社の発行済株式の100％を直接的・間接的に保有する親会社であるソフトバンクグループ㈱の子会社）であり、国内外の不動産投資に関する知見及びネットワークを有するFortress Investment Group LLC及びその関係法人（フォートレス・グループ）とも定期的な情報交換等の機会を設け、多角的に市場の情報を収集しています。

　②各種アドバイザリー業務

　サポート会社は、資産運用会社に対し、各種アドバイザリー業務を提供できるものとされています。

　③情報交換

　資産運用会社とサポート会社は、不動産等の売買・賃貸マーケット等に関する情報を交換するものとされています。物件売買情報収集力の更なる向上のため、幅広く市場での取得機会を探求しつつ、資産運用会社独自の情報ルート拡大に鋭意努めています。

未稼働物件への投資

　原則として、引渡し時点において稼働物件である不動産等を取得します。引渡し時点において未稼働物件である不動産等については、投資額、稼働予定時期、収益予想等を総合的に判断し、投資法人の運用資産の運用に与える影響を考慮の上、取得することができるものとします。但し、かかる場合においても当該未稼働物件の引渡し直後において、引渡し済みの未稼働物件の契約上の取得価格の合計が、直近の決算期における投資法人の貸借対照表上の資産総額の10％を超えないことを条件とします。

開発案件への投資

　第三者が開発中の不動産については、竣工後のテナントの確保が十分可能と判断され、工事完成と引渡しのリスクが極小化されている場合には、当該建物竣工前においても投資することができるものとします。また、既に取得している物件の増築については、既存物件の価値向上に資すると判断される場合には、法令の範囲内で、増築後のテナントの確保が十分可能と判断されること及び工事完成と引渡しのリスクが極小化されていることを確認の上、実施することができるものとします。

物件売却方針

　インヴィンシブル投資法人は、資産運用会社によるポートフォリオの見直し等により、中長期的な不動産市況、将来における収益予測、資産価値の上昇・下落の見通し、所在立地地域の将来性・安定性、劣化又は陳腐化に対応する資本的支出の見込み、ポートフォリオの構成における重要性を考慮の上、戦略的重要性が失われた場合、魅力的な購入価格を提示する投資家が現れた場合、戦略的に売却を行うことが収益に寄与する場合の場合に個別不動産の売却について検討します。

インヴィンシブル投資法人の内部成長戦略

　インヴィンシブル投資法人は以下の方針に基づく積極的かつ効率的な運営管理により、運用資産からの収益の拡大を図り、着実な内部成長を目指しています。

収入の維持・向上

　投資物件の特性やテナントの属性に適した良質なサービスを提供し、テナントとの関係の充実を図ることにより、テナント満足度の向上を図っています。

　テナント動向を早期に把握し、賃貸市場の繁閑期を見据えた機動的なリーシング活動に努めています。

リーシング方針	優良テナントを選別すること。
	新規テナントとして入居を希望する法人・個人の業種、業容、業績、財務状況等の信用情報を調査して十分に精査を行った上で賃貸借契約を締結すること。
テナント管理	プロパティ・マネジメント会社の協力の下、テナントの要望・クレーム等については迅速かつ誠実に対応します。
	テナントへのコミュニケーションを図り、感想や不満を迅速・的確に把握し、かつ対応することにより、テナントの満足度の向上に努めます。
	安全対策には万全の対応をとることとし、物件によっては、オートロック・防犯カメラの設置等を行います。
賃料回収保全策	資産運用会社は、賃料延滞の発生時には、早期に督促を行い延滞解消に努めます。
	原則として保証人のない個人テナントとの賃貸借契約においては、保証会社による賃料保証を付すこととします。

　国内のホテルについては、そのテナントである株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメントのホテルの法人営業力・運営能力を活かし、収益の向上を図るとともに、同社を含むオペレーターを適切に管理し、ホテル収益及び賃料収入の安定化・最大化を図っています。

　海外のホテルについては、フォートレス・グループのサポートを活用して、現地のホテル運営事業に精通した優良なオペレーターを適切に選定・管理し、又は適切な選定・管理がなされるよう運用し、ホテル収益の安定化・最大化を図っています。

　また、取得資産に適した長期修繕計画を策定し、計画的な修繕及び設備投資を行うことにより、取得資産の価値や相対的な競争力を極大化することを目指しています。

運営・管理コストの低減

　妥当な管理水準の検証を定期的に行うとともに、維持費・管理費・各種業者への支払経費等について可能な限り低減を図り、その収益の極大化を図ります。管理水準の見直しや費用の低減に当たっては、収入の維持・向上に必要とされる水準とのバランスを勘案しながら行っています。

　プロパティ・マネジメント会社からの報告事項等を効率的に管理することを目的とするプロパティ・マネジメントシステムを活用し、取得資産の運営・管理の効率化を図っています。

プロパティ・マネジメント業務の効率的な管理

　インヴィンシブル投資法人は、地域的分散投資を図るとの投資方針に従い、プロパティ・マネジメント業務を効率的に管理するため、各投資対象地域に精通し、運営管理実績のある会社の選定を実施しています。

　プロパティ・マネジメント会社の選定に当たっては、不動産運営管理の経験や能力、取得予定の資産における実績、関係業者とのネットワーク、本投資法人の視点に立った運営管理遂行の可否等を総合的に勘案した上で決定しています。

インヴィンシブル投資法人の財務戦略

エクイティ・ファイナンス	投資口の追加発行を行う場合、インヴィンシブル投資法人の資産の長期的かつ安定的な成長、金融環境及び投資法人の財務状態を考慮した上で、投資口の希薄化（新規投資口の追加発行による投資口の持分割合の低下及び投資口1口当たりの純資産額又は分配金の減少）に配慮しつつ、これを行います。
デット・ファイナンス	運用資産の効率的な運用及び運用の安定性に資するため、資産の取得、修繕等又は分配金の支払い、インヴィンシブル投資法人の運営に要する資金、若しくは債務の返済等の資金手当てを目的として、資金の借入れ又は投資法人債の発行をすることができるものとします。
LTV水準	LTVは、原則として60％を上限の目処とします。
海外不動産投資	海外不動産への投資を行う場合においては、為替リスクをヘッジするため、デリバティブ取引を行うことがあります。
	海外不動産への投資を行う場合には、現地通貨建てで借入れを行う場合があります。また、調達時における市場環境等を勘案し、円建てで調達し、現地通貨へ換金する場合もあります。

利益を超えた金銭の分配

　インヴィンシブル投資法人は、経済環境、不動産市場、賃貸市場、不動産投資信託証券市場等の動向若しくは本投資法人による資産取得及び資金調達が１口当たり分配金額に及ぼす影響等を勘案し本投資法人が適切と判断する場合、又は投資法人における法人税等の課税の発生を抑えることができる場合、投信法の規定に従い、投資主に対し、投信法に基づく承認を受けた金銭の分配に係る計算書に基づき、一般社団法人投資信託協会規則に定められる金額を限度として、本投資法人が決定した金額を加算した額を、分配可能金額を超えて金銭で分配することができます。