2021年10月15日にOneリート投資法人の決算が発表されました。分配金は当初の予想一口当たり分配金が7,320円のところ7,546円で着地しました。
稼働率維持の運用を重視
Oneリート投資法人は、これまで以上に中長期にわたる安定的な収益確保と成長性の両面を追求するポートフォリオ構築を目指すことを目的として、2021年5月25日開催の本投資法人の投資主総会において、商業施設を主たる投資対象からは除外するよう規約の変更を行いました。また、ポートフォリオの質的改善を図るための資産入替として、2021年3月26日付で湯島ファーストジェネシスビル、36山京ビル及びfab南大沢の3物件を譲渡するとともに、同年同月30日付でD’s VARIE本郷ビル、MSB-21南大塚ビル及びD’s VARIE神田ビルの3物件を取得しました。
また、マーケット動向を踏まえ、新規募集賃料を柔軟に設定するなど稼働率の維持・向上を重視したリーシング活動を行うとともに、管理面では、テナントニーズや物件毎の特性を踏まえた最適コストの実現を図り、賃貸事業収支の向上に努めました。実際の運用物件の状況としては、入替に伴う内部成長機会実現も見られるが賃貸条件は柔軟に対応し稼働確保重視していく方針を採っています。テナント退去増の一方で、埋め戻しも順調に進んでいます。緊急事態宣言下ではテナント動意は停滞し、ダウンタイムは従前比長期化の傾向にあると述べています。
この結果、2021年8月期末の投資法人の保有資産合計は25物件（取得価格合計104,270百万円。なお、匿名組合出資持分は含みません。）、総賃貸可能面積は152,934.87㎡、また、2021年8月期末の稼働率は99.2％となりました。オフィスビル賃貸市場においては、東京都心では過去最低水準にあった空室率が新型コロナウイルス感染症の影響により上昇に転じ、賃料水準の下落が懸念されると分析しています。上記の運用の結果、2021年8月期の業績は、営業収益4,889百万円、営業利益2,878百万円、経常利益2,613百万円、当期純利益2,612百万円となりました。
9月の6棟取得で格付けの見通しはポジティブへ
2021年8月期の財務面の動きについては、2021年3月30日付でみずほ信託銀行㈱及び㈱みずほ銀行をアレンジャーとするシンジケートローンにより2,850百万円を調達し、D’sVARIE本郷ビル、MSB-21南大塚ビル及びD’s VARIE神田ビルの取得資金及び付随費用に充当しました。この結果、2021年8月期末での有利子負債残高は53,674百万円となり、LTVは47.2％となりました。2021年8月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱日本格付研究所（JCR）長期発行体格付：A、格付の方向性：安定的
2021年9月24日に倉持ビルディング第一、リードシー千葉駅前ビル、新川一丁目ビル、箱崎314ビル、アペルト東中野ビル及び大同生命水戸ビルの6物件(取得価格合計15,657百万円)を取得しました。これにより、テナント分散の進展・収益基盤の安定化等のポートフォリオの質的向上を図りました。LTVは「45～50％を目安」として運営する方針であり、LTV＝50％までの借入余力は、第3回POに伴う新規借入れ後において約70億円。 継続した資産入替えよるポートフォリオの質的改善、ポートフォリオ・マネジメントの堅調なトラックレコード等が評価され、見通しが「ポジティブ」に向上しています。
