2021年7月12日にアクティビア・プロパティーズ投資法人の決算が発表されました。分配金は当初の予想一口当たり分配金が9,280円のところ9,401円で着地しました。
スポンサーとの物件入替戦略は〇
2021年5月期の外部成長の取組みは、2021年5月21日に田町イーストビル(取得予定価格6,800百万円)の取得売買契約を締結しました。取得日は2021年10月29日を予定しています。また、東京プラザ赤坂(準共有持分50%)を売却する譲渡売買契約を締結しました。売却日は2021年10月29日に予定されています。
これは物件入替戦略によるもので、東京プラザ赤坂はホテル・事務所・店舗の複合商業ビルです。新型コロナウイルス感染症の影響を受け、収益性の低下するホテルを核とということもあり、商業施設を機動的に売却し、重点投資エリアに所在する「東京オフィス」を取得することで収益性を確保し、ポートフォリオの強化を図る狙いがあります。
今回の入替は東急不動産㈱のスポンサーサポートを活用した「物件循環型モデル」を具体化した取り組みということで、東京プラザ赤坂の売却先も、田町イーストビルの取得先もスポンサーSPCであるということが解ります。東京プラザ赤坂はスポンサーにて建替も検討しており、仮にを建替えた場合の新建物の優先交渉権を投資法人が取得することができるようです。東京プラザ赤坂はブランド価値も集客力も高い物件なのでコロナウイルスのワクチン摂取が更に広まれば建替えがなくても再取得すること悪くないと思います。
内部成長については2021年4月16日に京都烏丸パーキングビルのテナントとしてタイムズ24㈱が決定しました。賃貸借期間は2021年8月1日～2026年7月31日となっています。しかし、汐留ビルディングでテナントのエヌ・ティ・ティ・コミュニケーションズ㈱との定期賃貸借契約が2022年6月30日に終了すると発表しました。2021年6月期末時点の投資法人の保有資産合計は44物件（取得価格合計509,185百万円）、総賃貸可能面積は425,493.08㎡（128,709坪）となりました。業績は営業収益14,715百万円、営業利益8,101百万円、経常利益7,250百万円、当期純利益7,249百万円となっています。
オフィス系J-REITには珍しく固定金利比率が低め
アクティビア・プロパティーズ投資法人は保守的なLTVコントロール及び借入金の長期固定化とマチュリティ分散（返済期限の分散化）を目指す健全な財務方針を有し、主要金融機関との良好なリレーションに基づく磐石なバンクフォーメーションにより、安定的な財務基盤の構築を図ります。また、資金調達手段多様化の観点から、金融マーケット動向を注視しつつ、投資法人債の発行にも取り組んでいます。
2021年6月期の財務の動きは、引き続き負債の返済期限の分散化、平均残存年数の長期化及び資金調達方法の多様化を図るため、無担保投資法人債を2021年2月9日に1,300百万円発行し、短期借入金の返済に充当しました。また、返済期日が到来した借入金の返済等のため、12,200百万円の借入れを行い、引き続き返済期限の分散等による財務基盤の安定性維持に努めました。この結果、2021年6月期末時点における有利子負債残高は244,150百万円（借入金221,350百万円、投資法人債22,800百万円）となりました。また、LTVは46.5％、長期比率100.0％、固定金利比率92.6％となりました。2021年5月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱日本格付研究所(JCR)、長期発行体格付：AA、格付の見通し：安定的
