2024年8月26日にインヴィンシブル投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が1,767円のところ1,917円で着地しました。
ホテル12物件取得でホテルポートフォリオは6,122億
2024年6月期の運用状況については、ポートフォリオ全体のＮＯＩは前年同期比35.2％（5,110百万円）増の19,634百万円であり、かかるＮＯＩの変動の内訳は、ホテルポートフォリオにおいて5,096百万円の増加、住居及びその他ポートフォリオにおいて14百万円の増加でした。新型コロナウイルス感染症の影響がなかった2019年同期との比較では、ポートフォリオ全体のＮＯＩは33.2％（4,899百万円）増となり、かかるＮＯＩの変動の内訳としては、ホテルポートフォリオにおいて6,352百万円の増加、住居及びその他ポートフォリオにおいて資産譲渡等による1,453百万円の減少でした。
国内ホテルポートフォリオについては、国内レジャー需要は政府の観光促進策「全国旅行支援」が終了した後でも反動による目立った減少は見られず、コロナ禍前の2019年を超える水準までに回復しました。円安の追い風を受けたインバウンド需要の回復も相まって、各ホテル指標は前年同期実績を大きく上回り、コロナ禍前の2019年と比較すると客室稼働率は2019年の水準をやや下回るものの、ＡＤＲ及びRevPARは総じて2019年の水準を上回る状況が続きました。2024年6月期の期初時点で保有の国内ホテル90物件（本投資法人が保有する特定目的会社の優先出資証券の裏付資産である「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」を含みます。）から固定賃料等の９物件を除いた取得済国内ホテル81物件の2024年6月期におけるＧＯＰは前年同期比で17.2％増加しました。同国内ホテル81物件の2024年6月期における客室稼働率は80.7％、ＡＤＲは12,787円、RevPARは10,314円といずれも前年同期を大きく上回り、新型コロナウイルス感染症の影響がなかった2019年同期との比較では、ＧＯＰは15.6％増、客室稼働率は5.7ポイント減、ＡＤＲは24.7％増、RevPARは16.5％増となりました。
「ウェスティン・グランドケイマン・セブンマイルビーチ・リゾート＆スパ」及び「サンシャイン・スイーツ・リゾート」の海外ホテルの2024年6月期における客室稼働率は79.0％、ＡＤＲは564米ドル、RevPARは446米ドルといずれも前年同期を大きく上回り、新型コロナウイルス感染症の影響がなかった2019年同期との比較では、客室稼働率は10.3ポイント減、ＡＤＲは35.8％増、RevPARは20.1％増となりました。ケイマン諸島と米国との間の商業便の就航便数が2019年水準まで回復していないことから、客室稼働率は2019年水準には戻っていませんが、高い需要を受けてＡＤＲが大きく成長し、RevPARも2019年水準を上回って推移しました。
2024年6月期は新規契約の41.8％（契約件数ベース）について賃料上昇を実現し、新規契約賃料は従前契約賃料比で0.1％増加しました。更新契約においては、76.8％と高い更新率を維持しながら、更新契約の38.7％（契約件数ベース）について賃料上昇を実現し、更新契約賃料は従前契約賃料比で1.1％増加しました。新規契約・更新契約合計の賃料は、従前契約賃料比で0.7％増加しました。当期の平均月額賃料坪単価は前年同期比0.5％増の9,235円となりました。当期末において保有する134物件のうち、鑑定評価額のない優先出資証券を除いた133物件の鑑定評価額合計は657,902百万円となり、含み益は164,661百万円、含み益率は33.4％となりました。2023年12月期末から当期末にかけて保有していた133物件の鑑定評価額合計は629,041百万円から657,902百万円へと4.6％の増加となりました。
資産規模は拡大してもJCR格付はA+(安定的)止まり
2024年１月16日に返済期限を迎えたニューシンジケートローン（Ｍ）のうち5,796百万円、ニューシンジケートローン（Ｌ）のうち4,805百万円、ニューシンジケートローン（Ｎ）3,544百万円、ニューシンジケートローン（006）10,408百万円、2024年１月24日に返済期限を迎えたタームローン（010）1,550百万円、タームローン（011）1,700百万円及びタームローン（012）6,800百万円の返済資金の一部に充当するため、㈱みずほ銀行をアレンジャーとするニューシンジケートローン（012）（借入金額合計：31,303百万円、借入金利：全銀協３か月日本円TIBOR＋0.60000％（期間６年）、全銀協３か月日本円TIBOR＋0.50000％（期間５年）、全銀協３か月日本円TIBOR＋0.50000％（期間５年）、全銀協３か月日本円TIBOR＋0.40000％（期間４年。なお、金利スワップ契約の締結により、2024年６月４日以降の金利は実質的に1.26500％で固定化されています）、全銀協３か月日本円TIBOR＋0.40000％（期間４年。なお、金利スワップ契約の締結により、2024年６月４日以降の金利は実質的に1.26500％で固定化されています）、全銀協３か月日本円TIBOR＋0.30000％（期間３年）、全銀協１か月日本円TIBOR＋0.20000％（期間１年））及び㈱東京スター銀行からのタームローン（019）（借入金額：2,440百万円、借入金利：全銀協３か月日本円TIBOR＋0.50000％（期間５年））による借入れを2024年１月16日付及び2024年１月24日付でそれぞれ実行しました。
次に、2024年３月14日に返済期限を迎えたニューシンジケートローン（007）のうち4,713百万円及び2024年３月29日に返済期限を迎えたニューシンジケートローン（Ｋ）のうち2,401百万円の返済資金に充当するため、㈱みずほ銀行をアレンジャーとするニューシンジケートローン（013）（借入金額合計：7,114百万円、借入金利：全銀協３か月日本円TIBOR＋0.60000％（期間６年）、全銀協３か月日本円TIBOR＋0.50000％（期間５年）、全銀協３か月日本円TIBOR＋0.50000％（期間５年）、全銀協３か月日本円TIBOR＋0.40000％（期間４年）、全銀協３か月日本円TIBOR＋0.30000％（期間３年）、全銀協３か月日本円TIBOR＋0.30000％（期間３年）、全銀協３か月日本円TIBOR＋0.20000％（期間２年））による借入れを2024年３月14日付及び2024年３月29日付でそれぞれ実行しました。
また、2024年４月15日に返済期限を迎えたニューシンジケートローン（Ｏ）のうち1,700百万円の返済資金に充当するため、㈱三十三銀行からのタームローン（020）（借入金額：1,700百万円、借入金利：全銀協３か月日本円TIBOR＋.60000％（期間６年））による借入れを2024年４月15日付で実行しました。さらに、2024年６月27日に返済期限を迎えたタームローン（015）1,000百万円の返済資金に充当するため、㈱ＳＢＩ新生銀行からのタームローン（021）（借入金額：1,000百万円、借入金利：全銀協３か月日本円TIBOR＋0.50000％（期間５年））による借入れを2024年６月27日付で実行しました。2023年８月１日付で取得した資産に係る消費税還付金及び手元資金により、ニューシンジケートローン（010）の消費税還付対応借入金3,086百万円を2024年４月30日付で期限前弁済しました。
