2025年2月26日にインヴィンシブル投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が1,797円のところ1,982円で着地しました。
ホテルの運用資産規模はJ-REITで1位
2024年12月期においては、２年連続となるグローバル・オファリングによる新投資口の発行を行い、国内のホテル12物件を取得しました。その結果、2024年12月期末時点において、物件数146物件（うちホテル104物件、住居41物件、その他１物件）、取得価格の合計653,066百万円のポートフォリオとなりました。このうちホテルポートフォリオはスポンサーサポートによる継続的な物件取得により、取得価格合計612,281百万円（104物件、ホテル客室数18,871室）と、ホテル系REITを含む全J-REITのホテルポートフォリオの中で最大の資産規模になっています。上記のような運用環境の中、2024年12月期の運用状況については、ポートフォリオ全体のＮＯＩは前年同期比36.3％（6,246百万円）増の23,451百万円であり、かかるＮＯＩの変動の内訳は、ホテルポートフォリオにおいて6,226百万円の増加、住居及びその他ポートフォリオにおいて19百万円の増加でした。新型コロナウイルス感染症の影響がなかった2019年同期との比較では、ポートフォリオ全体のＮＯＩは54.7％（8,287百万円）増となり、かかるＮＯＩの変動の内訳としては、ホテルポートフォリオにおいて9,057百万円の増加、住居及びその他ポートフォリオにおいて資産譲渡等による769百万円の減少でした。
＜取得資産＞
アートホテル大阪ベイタワー＆空庭温泉(取得価格:31,185百万円)
函館国際ホテル(取得価格:16,830百万円)
アートホテル日暮里 ラングウッド(取得価格:16,335百万円)
ホテルマイステイズ熊本 リバーサイド(取得価格:6,831百万円)
アートホテル青森(取得価格:5,672百万円)
亀の井ホテル伊豆高原(取得価格:5,563百万円)
アートホテル大分(取得価格:5,484百万円)
アートホテル小倉ニュータガワ(取得価格:4,672百万円)
アートホテル宮崎スカイタワー(取得価格:3,821百万円)
アートホテル鹿児島(取得価格:3,395百万円)
亀の井ホテル彦根(取得価格:2,603百万円)
亀の井ホテル奈良(取得価格:2,029百万円)
国内ホテルポートフォリオについては、堅調な国内需要に加え、力強く成長を続けるインバウンド需要も相まって、2024年12月期の各ホテル指標はいずれも前年同期を上回りました。2024年12月期の期初時点で保有の国内ホテル90物件（投資法人が保有する特定目的会社の優先出資証券の裏付資産である「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」を含む。）から固定賃料等の９物件を除いた取得済国内ホテル81物件の2024年12月期における客室稼働率は85.6％、ＡＤＲは15,030円、RevPARは12,863円といずれも前年同期を上回り、ＧＯＰも前年同期比で14.3％増加しました。「ウェスティン・グランドケイマン・セブンマイルビーチ・リゾート＆スパ」及び「サンシャイン・スイーツ・リゾート」の海外ホテルの当期における客室稼働率は52.6％、ＡＤＲは438米ドル、RevPARは231米ドルとなりました。当期は需要こそ堅調であったものの、大型の「ベリル」をはじめとしたハリケーン及びストームの影響並びにサンシャイン・スイーツ・リゾートの大規模改修工事に伴う一部客室の売止めの影響等により、ＡＤＲは前年同期を上回ったものの、客室稼働率及びRevPARは前年同期を下回りました。、2024年12月期の実績として営業収益は前期比4,419百万円（同20.9％）増の25,555百万円、当期純利益は前期比2,237百万円（同17.3％）増の15,138百万円となり、前期繰越利益8,627百万円を加味した当期未処分利益は23,765百万円となりました。
金利上昇局面で金利固定化率は62.7%とかなり低い
国内ホテル12物件の取得資金の一部に充当するため、2024年７月30日を払込期日とするグローバル・オファリングによる公募増資（発行新投資口数：895,000口、発行価額の総額：55,096百万円）及びこれに伴う2024年８月27日を払込期日とする第三者割当増資（発行新投資口数：14,332口、発行価額の総額：882百万円）を実施しました。
デットでの財務の動きですが、2024年７月16日に返済期限を迎えたニューシンジケートローン（Ｌ）のうち4,943百万円、ニューシンジケートローン（Ｍ）のうち5,796百万円、ニューシンジケートローン（009）のうち7,958百万円及びニューシンジケートローン（011）のうち1,965百万円、並びに2024年７月20日に返済期限を迎えたタームローン（Ｗ）1,582百万円の返済資金の一部に充当するため、㈱みずほ銀行をアレンジャーとするニューシンジケートローン（014）（借入金額合計：15,862百万円、借入金利：全銀協３か月日本円TIBOR＋0.70000％（期間７年）、全銀協３か月日本円TIBOR＋0.60000％（期間６年）、全銀協３か月日本円TIBOR＋0.50000％（期間５年。なお、金利スワップ契約の締結により、2024年10月21日以降の金利は実質的に1.37500％で固定化されています）、全銀協３か月日本円TIBOR＋0.40000％（期間４年。なお、金利スワップ契約の締結により、2024年10月21日以降の金利は実質的に1.23000％で固定化されています））による借入れを2024年７月16日付で実行しました。
また、国内ホテル12物件の取得資金及びこれに関連する諸費用の一部に充当するため、㈱みずほ銀行をアレンジャーとするニューシンジケートローン（015）（借入金額合計：56,725百万円、借入金利：全銀協３か月日本円TIBOR＋0.70000％（期間７年）、全銀協３か月日本円TIBOR＋0.60000％（期間６年）、1.59750％（期間６年）、全銀協３か月日本円TIBOR＋0.50000％（期間５年。なお、金利スワップ契約の締結により、2024年10月21日以降の金利は実質的に1.37500％で固定化されています）、全銀協１か月日本円TIBOR＋0.20000％（期間１年）、全銀協１か月日本円TIBOR＋0.20000％（期間１年））による借入れを2024年７月31日付で実行しました。2024年９月12日付で発行した第12回無担保投資法人債の調達資金の一部により、ニューシンジケートローン（015）のうち借入期間１年のブリッジローン1,500百万円を2024年９月30日付で期限前弁済しました。
また、2024年10月11日に返済期限を迎えたニューシンジケートローン（Ｈ）3,560百万円の返済資金に充当するため、㈱みずほ銀行からのタームローン（022）（借入金額：1,250百万円、借入金利：全銀協１か月日本円TIBOR＋0.65000％（期間6.5年））、㈱三井住友銀行からのタームローン（023）（借入金額：1,250百万円、借入金利：全銀協１か月日本円TIBOR＋0.65000％（期間6.5年））及び三井住友信託銀行㈱からのタームローン（024）（借入金額：1,060百万円、借入金利：全銀協１か月日本円TIBOR＋0.65000％（期間6.5年））による借入れを2024年10月11日付で実行しました。2024年12月期末時点における有利子負債残高は323,197百万円、有利子負債比率及びＬＴＶ（鑑定評価ベース）はそれぞれ47.0％及び42.1％となり、平均借入利率は1.07％となりました。
