2025年8月25日にインヴィンシブル投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が1,895円のところ1,895円で着地しました。
フサキビーチリゾートホテル＆ヴィラズの全室のバリューアップは大仕事
2025年6月期の運用状況については、ポートフォリオ全体のＮＯＩは前年同期比16.7％（3,282百万円）増の22,916百万円であり、かかるＮＯＩの変動の内訳は、ホテルポートフォリオにおいて3,275百万円の増加、住居及びその他ポートフォリオにおいて６百万円の増加でした。ホテル及び住居ポートフォリオの実績については以下のとおりです。
国内ホテルポートフォリオについては、堅調な国内需要、力強く成長を続けるインバウンド需要に加え、４月からは大阪万博に伴う大阪エリアでの需要増加も相まって、2025年6月期の各ホテル指標はいずれも成長しました。「2025年７月５日に日本で大災難が起きる」との科学的根拠のない噂の影響により、期末にかけてインバウンド需要が一部で弱含む傾向が見られましたが、2025年6月期の期初時点で保有の国内ホテル102物件（投資法人が保有する特定目的会社の優先出資証券の裏付資産である「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」を含む。）のうち、主要テナントが運営する国内ホテル91物件の客室稼働率は83.8％、ＡＤＲは13,616円、RevPARは11,406円といずれも前年同期を上回り、売上高も前年同期比で11.8％増加しました。「ウェスティン・グランドケイマン・セブンマイルビーチ・リゾート＆スパ」及び「サンシャイン・スイーツ・リゾート」の海外ホテルの2025年6月期における客室稼働率は61.7％、ＡＤＲは675米ドル、RevPARは417米ドルとなりました。2025年6月期は需要こそ堅調であったものの、サンシャイン・スイーツ・リゾートの大規模改修工事が想定よりも日数を要したために客室の売止めも増加し、ＡＤＲは前年同期を上回ったものの、客室稼働率及びRevPARは前年同期
住居ポートフォリオについては、強い賃貸需要を背景に、保有住居41物件の稼働率は前期末時点の96.9％から上昇して2025年6月期末時点で97.6％となりました。また、期中平均稼働率は前年同期比0.5ポイント増の97.2％となりました。当期におけるＮＯＩは同0.5％増加となりました。2025年6月期は新規契約の67.0％（契約件数ベース）について賃料上昇を実現し、新規契約賃料は従前契約賃料比で2.5％増加しました。更新契約においては、76.7％と高い更新率を維持しながら、更新契約の46.4％（契約件数ベース）について賃料上昇を実現し、更新契約賃料は従前契約賃料比で1.3％増加しました。新規契約・更新契約合計の賃料は、従前契約賃料比で1.8％増加しました。2025年6月期の平均月額賃料坪単価は前年同期比0.7％増の9,302円となりました。
2025年6月期末において保有する146物件のうち、鑑定評価額のない優先出資証券を除いた145物件の鑑定評価額合計は775,647百万円となり、含み益は180,916百万円、含み益率は30.4％となりました。2024年12月期末から2025年6月期末にかけて保有していた145物件の鑑定評価額合計は767,492百万円から775,647百万円へと1.1％の増加となりました。実績として営業収益は前期比447百万円（同1.8％）減の25,107百万円、当期純利益は前期比771百万円（同5.1％）減の14,366百万円となり、前期繰越利益8,610百万円を加味した当期未処分利益は22,976百万円となりました。
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財務の動きについては、2025年１月６日に返済期限を迎えたニューシンジケートローン（Ｐ）4,491百万円並びに2025年１月16日に返済期限を迎えたニューシンジケートローン（Ｌ）のうち4,943百万円及びニューシンジケートローン（Ｍ）のうち5,796百万円の返済資金に充当するため、㈱みずほ銀行をアレンジャーとするニューシンジケートローン（016）(借入金額合計：15,230百万円、借入金利：全銀協１か月日本円TIBOR＋0.60000％（期間６年）、全銀協１か月日本円TIBOR＋0.60000％（期間６年）、1.65398％（期間６年）、全銀協３か月日本円TIBOR＋0.60000％（期間６年）、全銀協１か月日本円TIBOR＋0.50000％（期間５年）)による借入れを2025年１月16日付で実行しました。
次に、2025年３月16日に返済期限を迎えたニューシンジケートローン（Ｑ）10,132百万円及びニューシンジケートローン（012）のうち1,200百万円の返済資金に充当するため、㈱みずほ銀行をアレンジャーとするニューシンジケートローン（017）（借入金額合計：10,014百万円、借入金利：全銀協１か月日本円TIBOR＋0.60000％（期間６年）、全銀協１か月日本円TIBOR＋0.50000％（期間５年））による借入れを2025年３月17日付で実行しました。また、2025年４月15日に返済期限を迎えたニューシンジケートローン（Ｏ）のうち1,000百万円の返済資金に充当するため、㈱三十三銀行からのタームローン（025）（借入金額：1,000百万円、借入金利：全銀協１か月日本円TIBOR＋0.60000％（期間６年））による借入れを2025年４月15日付で実行しました。2025年6月期末時点における有利子負債残高は318,454百万円、有利子負債比率及びLTV（鑑定評価ベース）はそれぞれ47.2％及び41.1％となり、平均借入利率は1.17％となりました。2025年6月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱日本格付研究所(JCR)、長期発行体格付：A+、格付けの見通し：ポジティブ
