2025年2月25日にジャパン・ホテル・リート投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が3,722円のところ3,937円で着地しました。
７ホテルにおいて実質的な賃料増加を実現
2024年12月期は、2024年７月に公募増資を行い、MIMARU東京新宿WEST、ホテル アマネク新宿歌舞伎町、沖縄ハーバービューホテル及びサザンビーチホテル＆リゾート沖縄の４物件（取得価格合計56,190百万円）を取得しました。取得物件はいずれも国内外のレジャー需要が中長期的に期待できる地域において高い競争力を持つホテルであり、投資法人のポートフォリオの質の向上が図られたと考えています。内部成長については、投資法人は、ホテルを運営する各ホテルの賃借人及びオペレーターとの緊密なコミュニケーションを通じ、客室改装を活かした宿泊単価の引き上げや、効果的なマーケティング施策・精緻なレベニューマネジメントに伴う国内外レジャー需要の高単価での取り込みなどにより、収益向上を図りました。併せて、運営コストの削減のための施策等にも継続して取組み、利益率の向上に努めました。
また、投資法人は、内部成長戦略の一つとして、収益向上及び競争力強化などを目的に戦略的ＣＡＰＥＸを実行しています。2024年12月期は、ＡＤＲの向上等を企図し、神戸メリケンパークオリエンタルホテル、オリエンタルホテル 東京ベイ、オリエンタルホテル 沖縄リゾート＆スパ及びラ・ジェント・ステイ札幌大通の客室改装、並びになんばオリエンタルホテルの客室及びラウンジ新設を実施しました。なお、オリエンタルホテル 沖縄リゾート＆スパにおいては、2023年より客室改装を順次実施してきましたが、2024年４月をもって全客室の改装が完了しています。
さらに、Accor Hotelsの日本法人であるエイ・エイ・ピー・シー・ジャパン㈱を運営受託者（オペレーター）とする５ホテルにかかる運営委託契約及び定期建物賃貸借契約について、2024年12月期に包括的な契約内容の更新を行い、運営委託費用等の減額を実現し、ホテルの実質的な賃料の増額を図りました。加えて、2024年10月には、ホテルフランクスにおける賃貸借契約満了後の新規契約において、従前と同額の固定賃料に加えてＧＯＰ連動の変動賃料を導入し、アップサイドが享受できる賃料スキームとしました。このような取組みの結果、投資法人が保有するホテルの業績について、当期の変動賃料等導入28ホテルのＲｅｖＰＡＲは、前年比＋16.5％と前年を大きく上回り、また、ＧＯＰは、宿泊・観光マーケットの成長による収益向上に加え、ホテルにおけるコストマネジメント施策が奏功し、25,326百万円（前年比＋21.5％）となりました。2024年12月期の実績として、営業収益は33,481百万円、営業利益は20,779百万円、経常利益は18,273百万円を計上し、当期純利益は18,272百万円となりました。
新たに3行から借入れを実施
2024年12月期においては、2024年７月に、MIMARU東京 新宿WEST、ホテル アマネク新宿歌舞伎町、沖縄ハーバービューホテル及びサザンビーチホテル＆リゾート沖縄の取得資金に充当するため、公募増資及び第三者割当増資による調達33,656百万円並びに30,000百万円の新規借入れを行いました。当該借入れについては、借入期間を最長約７年とし、借入期間の長期化及び返済期限の分散を図るとともに、㈱大和ネクスト銀行、㈱沖縄銀行及び㈱琉球銀行の３行を新規借入先として迎え、レンダーフォーメーションの更なる強化を図りました。
併せて、2024年12月期に返済期日が到来した既存借入金及び償還期限が到来した投資法人債について、合計40,889百万円の借入れを実行し、最長８年となる長期借入金による借換えを実現しました。うち4,700百万円については、グリーンローンによる借換えを行っています。
なお、一連の資金調達のうち58,089百万円については、固定金利による借入れ又はスワップ契約締結による金利の固定化を実施し、固定金利比率の引き上げを図りました。これにより、2024年12月期末時点における有利子負債残高は205,231百万円、うち短期借入金1,000百万円、１年内返済予定の長期借入金30,000百万円、長期借入金140,331百万円、１年内償還予定の投資法人債2,800百万円、投資法人債31,100百万円となり、2024年12月期末時価ＬＴＶは30.2％、2024年12月期末時点における有利子負債総額に対する固定金利比率は73.2％となりました。2024年12月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱格付投資情報センター(R&I)、発行体格付：A、格付の方向性：安定的
・㈱日本格付研究所(JCR)、長期発行体格付：A+、格付の見通し：安定的
