2023年9月13日にケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が4,140円のところ4,224円で着地しました。
来期は合併しKDX不動産投資法人へ
主たる投資対象の一つである居住用施設については、全般的に稼働率は高水準で推移しており、賃料についても、上昇が継続しているファミリー向けタイプに加え、当期はシングルタイプについても賃料が上昇する傾向が見られました。ヘルスケア施設を取り巻く環境については、我が国では、男女とも平均寿命において世界最高水準に達し、これまでどの国も経験したことがない超高齢社会を迎え、総人口に占める高齢者の割合及び高齢者人口が増加する「高齢化」は、今後も続いていくものと予想されています。それに呼応するように、近年においては有料老人ホーム、サービス付き高齢者向け住宅などの高齢者向け施設が増加していますが、高齢者向け施設への需要は引き続き増加していくものと考えているようです。
宿泊施設については、入国制限緩和に伴う訪日外国人客の増加が宿泊需要の後押しとなり、客室稼働及びADRともに新型コロナウイルス感染症拡大以前の水準まで回復しています。不動産売買市場については、日銀の緩和的な金融政策の下、投資家による不動産への投資意欲は旺盛であり、活発な取引が行われています。本投資法人の主な投資対象である賃貸住宅については依然として期待利回りは低水準のままであり、厳しい物件取得環境が続いていくものと考えられます。
2023年7月期において、ポートフォリオ全体の資産構成、将来における収益力等を総合的に勘案した結果、+ヘルスケア施設2物件（取得価格の総額3,320百万円）を取得しました。上記の結果、2023年7月期末現在の保有物件は居住用施設が141物件（取得価格の総額222,570百万円）、ヘルスケア施設が39物件（取得価格の総額76,702百万円）、宿泊施設が2物件（取得価格の総額4,960百万円）の計182物件（取得価格の総額304,232百万円）となりました。業績は、営業収益10,083百万円、営業利益5,222百万円、経常利益4,501百万円、当期純利益4,501百万円となっています。
合併発表に伴いJCRの格付がAA-(ポジティブ)へ
財務戦略は合併を控えているので動きとしては発表しずらいところもあるものの、金利動向等の金融環境を注視したうえで、財務の安定性と資金調達コストの最適バランスを実現すべく様々な選択肢の中から、最適な資金調達手段を検討・選択し、適切な財務基盤の構築を図ってはいます。当期において、新規物件の取得資金として新たに1,700百万円の借入れを行い、既存借入れの返済資金として15,750百万円の借入れを行いました。この結果、2023年7月期の借入金残高は158,220百万円、投資法人債を含めた有利子負債残高は165,920百万円となり、有利子負債の平均残存年数は3.3年、平均負債コストは0.81％に、また長期負債比率は85.9％、固定金利比率は95.0％に、LTVは50.6％となっています。合併はレンダーからも好意的に受け取られているという印象です。格付の方向性も上がっていますからね。
ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人としては運用会社も結局同じなので合併の準備ばかりでろくに運用できてなかったと思うので2024年1月期は頑張って欲しいですね。2023年7月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱日本格付研究所(JCR)、長期発行体格付：AA-、格付の見通し：ポジティブ
