2021年10月15日に三菱地所物流リート投資法人の決算が発表されました。分配金は当初の予想一口当たり分配金が6,685円のところ6,764円で着地しました。
尚、利益超過分配金675円が含まれています。
5物件の取得でポートフォリオ強化
三菱地所物流リート投資法人は前期に続き三菱地所とスポンサーサポート契約を締結し、パイプラインサポートを享受するとともに、資産運用会社の目利き力を活かした物件ソーシング力をハイブリッド活用します。また、マーケットや環境変化に合わせて両社の強みを活かすことで、安定的な外部成長（ハイブリッド型外部成長）を目指しています。
2021年3月9日にスポンサー関係spcから、ロジクロス習志野、ロジクロス大阪（追加取得分40％、取得価格:11,851百万円）、ロジクロス名古屋笠寺（追加取得分40％、取得価格:3,868百万円）、MJインダストリアルパーク神戸（底地）(取得価格:4,970百万円)の取得を行いました。2021年3月19日に、MJインダストリアルパーク千葉北(取得価格:1,800百万円)の取得を行いました。
物流施設市場では、外出自粛要請を背景としてECの利用拡大が加速している点に注目が集まっており、今後もオンライン消費の拡大や在庫拡大による物流施設需要の増加が期待されます。上記を背景に、新規供給量が高い水準にある中でも高水準の新規需要が続いており、空室率は引き続き低位で推移しています。今後も高水準供給が続くものの、未竣工物件のリーシング進捗も順調であり、投資法人のポートフォリオを含めた稼働中の物件に与える影響は限定的であると述べています。
内部成長では実績としてリーシングにより7期連続となる賃料増額改定を実現、増額トレンドを継続しています。2021年8月期末の投資法人は22物件（取得価格合計170,404百万円）を保有しており、ポートフォリオ全体の稼働率は99.8％と高稼働を維持しています。
これらの取組みの結果、2021年8月期の業績は営業収益4,953百万円、営業利益2,555百万円、経常利益2,382百万円、当期純利益2,381百万円及び投資口１口当たり分配金6,764円となりました。
LTV水準は30%代を引き続き維持
2021年8月期取得資産の取得資金の一部に充当することを目的として、公募増資により41,000口の新投資口の発行を行い、2021年3月5日に16,006百万円を、またオーバーアロットメントによる売出しに係る第三者割当増資により1,898口の新投資口の発行を行い、2021年4月6日に740百万円の資金を調達しました。これにより、2021年8月期末の出資総額（純額）は114,028百万円、発行済投資口の総口数は391,135口となりました。
デッドファイナンスについては、2021年3月9日付で短期借入金3,500百万円、長期借入金8,500百万円、2021年３月19日付で長期借入金1,800百万円の借入れ（㈱三菱UFJ銀行によるJ-REIT向けESG評価ローン及び㈱三井住友銀行によるSDGsグリーンローンを含みます。）を行いました。なお、2021年3月9日付短期借入金のうち800百万円については、上記第三者割当増資による手取金を含む手元資金を原資とし、2021年4月9日付で期限前弁済しました。
その後、2020年10月9日付短期借入金200百万円及び2021年3月9日付短期借入金のうち1,800百万円を合わせた合計2,000百万円について、第1回無担保投資法人債（グリーンボンド）発行による調達資金及び手元資金を原資とし、2021年4月15日に期限前弁済したほか、2020年9月１日付短期借入金1,300百万円について、2021年2月期に取得した資産についての消費税の還付金を含む手元資金を原資とし、2021年7月1日に期限前弁済しました。これらの結果、2021年8月期末の有利子負債残高は59,274百万円となり、LTVは32.7％となりました。2021年8月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱日本格付研究所（JCR）長期発行体格付：AA-、格付の方向性：安定的
