2020年10月19日に日本アコモデーションファンド投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が9,780円のところ10,108円で着地しました。
修繕費は53百万円増加も賃貸事業利益は40百万円上昇
2020年8月期の外部成長実績は、2020年3月にパークアクシス赤塚の共有持分55%を、2020年7月にパークキューブ大井町れレジデンスの共有持分70%を新規に取得しました。(計2物件・取得価格の合計64億円)
内部成長については、レジデンスでは、スポンサー関連企業でもある三井レジデンシャルリース㈱をプロパティ・マネジメント会社に選定しており、同社と投資法人の資産運用会社が協働し、地域特性や個別物件の特徴を踏まえた効果的な管理運営により、保有資産の運用を図ってきました。具体的な取組みとしては物件毎に策定したリーシング戦略を実施することにより、賃料水準及び稼働率の維持・向上を図っています。また、建物管理仕様及び管理運営コストの妥当性の検証を適宜行うとともに、プロパティ・マネジメント会社への取組みのへ一括して発注するメリットの活用等によるコスト削減に努めています。これらの取組みの結果、2020年8月期におけるレジデンスの稼働率は概ね高い水準で推移し、また、テナントの入れ替わり時の賃料も上昇傾向を維持するなど、新型コロナウイルス感染症が賃貸住宅の管理運営に及ぼす影響は限定的なようです。
レジデンス以外のホスピタリティ施設については専門のオペレーターに委託し、資産運用会社が管理運営状況を定期的にモニタリングし、必要に応じオペレーターと連携を図っています。ポートフォリオの競争力の維持・向上については、築年数の経過に応じた適切な更新工事やバリューアップ工事等を資産運用会社において計画し、適宜実施しています。2020年8月期は、大川端賃貸棟の専有部についてリノベーション工事を実施しました。この他にも共用部照明のLED化工事等を計画・実施しました。これらの取組みにより2020年8月期の業績は営業収益11,520百万円、営業利益5,332百万円、経常利益4,898百万円、当期純利益は4,897百万円となりました。
コロナ下でも格付けに変化無しで安全性は高い
日本アコモデーションファンド投資法人は財務戦略について、中長期的に安定した分配金の確保等に配慮した保守的な運用を行うことを基本方針としています。2020年8月期も前期に続き市場動向及び金利水準に留意しながら、調達先の分散・返済期限の分散・長期固定金利による調達を進めました。なお、2020年8月期も引き続き市場動向及び金利水準に留意しながら、調達先の分散・返済期限の分散・長期固定金利による調達を進めました。なお、2020年7月に投資法人として初のグリーンボンドとなる、第3回無担保投資法人債(金額20億円、期間5年)および第4回無担保投資法人債(金額20億円、期間10年)を発行し、既存借入金のリファイナンスを行いました。その結果、期末における総有利子負債は1,575億円(前期比40億円)、長期負債比率98.1%、長期固定負債比率は95.6%、LTVは51.5%、長期有利子負債の平均残存年数は4.6年、借入先金融機関数は25社、加重平均レートは0.55%となりました。
また、機動的かつ安定的な資金調達手段を確保するため、2020年8月期の借入極度額総額150億円のコミットメントラインを設定しています。2020年8月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・S&Pグローバル・レーティング・ジャパン㈱(S&P)、長期会社格付：A+、格付の見通し：安定的、短期会社格付:A-1
・㈱格付情報センター(R&I)、発行体格付：AA-、格付の見通し：安定的
