2020年2月19日に日本リート投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が8,737円のところ8,892円で着地しました。
外部成長に積極的な方針は変わらず
外部成長についてですが、2019年6月30日時点で、合計90物件の運用資産（取得価格合計249,243百万円。なお、匿名組合出資持分は除く）及び匿名組合出資持分2件（出資額合計100百万円、出資先運用資産数合計7物件）を保有していました。2019年12月期においては、外部成長のためのパイプラインとして、合同会社NRTグロース16劣後匿名組合出資持分匿名組合出資持分を取得し、その出資先運用資産合計8物件について優先交渉権を取得しました。2020年1月31日に付与された出資先運用資産合計6物件は以下の通りです。
①ミューズ両国Ⅱ(東京都墨田区両国二丁目2番6号)
②マイスターハウス川崎(神奈川県川崎市幸区南幸町二丁目5番2号)
③南堀江アパートメントグランデ(大阪府大阪市西区南堀江三丁目7番4号)
④南堀江アパートメントシエロ(大阪府大阪市西区南堀江三丁目7番6号)
⑤南堀江アパートメントリオ(大阪府大阪市西区南堀江三丁目6番10号)
⑥リエス鶴舞(愛知県名古屋市昭和区鶴舞二丁目5番1号)
で、優先交渉価格は合計で4,330百万円です。
その結果、2019年12月期末現在のポートフォリオは、オフィスビル64物件（取得価格合計192,236百万円）、住宅23物件（取得価格合計46,824百万円）、商業施設3物件（取得価格合計10,183百万円）の合計90物件（取得価格合計249,243百万円）及び匿名組合出資持分3件（出資額合計170百万円、出資先運用資産数合計15物件）となっており、投資法人が保有する合計90物件の総賃貸面積は308,995.46㎡となっています。
運用面の方はポートフォリオの資産価値を維持・向上する運営管理を重視し、新規及び既存テナントに対する積極的な営業活動を展開するとともに、既存テナントとのリレーション強化によりテナントニーズや物件毎の特性を踏まえた物件競争力の向上に繋がる施策を実施しました。こうした取組みにより、2019年12月期のポートフォリオの稼働率は99.4％と高水準を維持しています。運用の結果、2019年12月期の業績は、営業収益8,634百万円、営業利益4,642百万円、経常利益4,000百万円、当期純利益4,000百万円となりました。
財務戦略では大きな成果が出ている
財務面については2019年7月22日に返済期限の到来した借入金11,700百万円のリファイナンスにあたり、同日付で11,700百万円の借入れを行いました。その結果、2019年12月31日現在の有利子負債残高は126,870百万円となり、LTVは46.9％となりました。また、将来の資金需要に備え、機動的かつ安定的な資金調達手段を確保するため、2019年12月27日付でコミットメントライン（借入極度額3,000百万円）を新規に設定しました。2019年12月期の有利子負債のの平均返済期限は6.16年、平均調達コストは0.97%となっています。2019年12月末における格付機関からの格付評価は以下の通りです。
・㈱日本格付研究所（JCR）、A（格付の見通し：ポジティブ）
2018年12月期のJCRの格付けは「A(安定的)」評価でしたが、2019年6月期以降は「A(ポジティブ)」評価になており、2019年12月期に入っては3,000百万円のコミットメントライン設定と着実に財務戦略は安全性強化が進んでいるのは好印象ですね。
