2020年8月17日に日本リート投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が9,002円のところ9,228円で着地しました。
内部成長のみでNOI利回りが増加
2020年6月期は日本リート投資法人は資産の取得を行っていません。なお、スポンサーである双日㈱より6物件（優先交渉価格4,330百万円）について優先交渉権を取得しているため玉はある状況です。ということで2020年6月期のポートフォリオは、オフィス64物件（取得価格合計192,236百万円）、住宅23物件（取得価格合計46,824百万円）、商業施設3物件（取得価格合計10,183百万円）の合計90物件（取得価格合計249,243百万円）及び匿名組合出資持分3件（出資額合計170百万円、出資先運用資産数合計15物件）となっており、投資法人が保有する合計90物件の総賃貸面積は306,523.13㎡、稼働率は98.6％となっています。
内部成長についてですが日本リート投資法人は、ポートフォリオの資産価値を維持・向上する運営管理を重視し、新規及び既存テナントに対する積極的な営業活動を展開するとともに、既存テナントとのリレーション強化によりテナントニーズや物件毎の特性を踏まえた物件競争力の向上に繋がる施策を実施しました。こうした取組みにより、2020年6月期末のポートフォリオの稼働率は98.6％と高水準を維持しています。2020年6月期の業績は、営業収益8,658百万円、営業利益4,774百万円、経常利益4,151百万円、当期純利益4,151百万円となりました。
格付けは「ポジティブ」評価を維持
日本リート投資法人は前期に引き続き、中長期的に安定した財務基盤を構築するため、分散され、バランスのとれた資金調達を行うことを財務戦略の基本方針としています。有利子負債については、LTVの上限について60％を目途としていますが、2020年6月期末現在における投資法人のLTVは47.0％であり、45％から55％の間の水準で推移させることを当面のLTV水準に関する方針としています。また、借入先については、2020年6月期末のシンジケートローン団を中心とした強固なバンクフォーメーションを維持していくとしています。2020年6月期としては平均調達年数が前期6.16年のところ6.32年とわずかながら伸張しています。2020年6月期末時点の取得格付は以下の通りです。
㈱日本格付研究所（JCR）、長期発行体格付：Ａ 格付の見通し：ポジティブ
非常にインパクトのある決算説明会資料の拍子を是非ご覧下さい。3ページ目にはコロナウイルスにおける分配金への影響を説明しています。2020年6月期の影響は▲37円と以外に小さいですね。ですが2020年12月期、2021年6月期への影響をそれぞれ▲197円、▲401円としているので外部成長を図らない限り分配金の上昇は厳しいでしょうね。ですが
2021年6月期の▲401円は内訳として(⼀時的な減額合意及び解約による影響▲161円、保守的な想定による影響▲240円)なっており、かなりネガティブにストレスをかけていると思います。
