2021年10月20日に森トラスト・ホテルリート投資法人の決算が発表されました。分配金は当初の予想は未定としていたところ2,412円で着地しました。
継続企業の前提に関する重要事象等の懸念は解消
保有ホテルにおいては、引き続き新型コロナウイルス感染症の感染防止策を講じた上で、ワーケーション・ステイケーション等の新たな需要を含む国内需要を取り込み、諸政策を活用しながら運営コストの効率化を推進することにより、徐々に業績が回復していくと予想しています。
2021年8月期は新型コロナウイルス感染症の影響を受け、変動賃料導入ホテルの運営実績に基づく賃料が減少し、営業利益が減少したこと等に伴い、投資法人と取引金融機関との間の借入契約上の取り決めにより計算されるSDSCR値（一定のストレスシナリオにおける元利金支払能力を判定する指標）が基準値を下回っている状態を解消するため、含み益を有するコートヤード・バイ・マリオット東京ステーション（準共有持分5.5％）を譲渡して、不動産等売却益を営業利益に計上しました。その結果、SDSCR値が基準値を上回り、決算短信の「継続企業の前提に関する重要事象等」の項目に記載するべき事項に該当しなくなったと述べています。
譲渡の経緯
1.コロナ禍の影響を受けた営業利益の減少等により、投資法人のSDSCR値が基準値を下回っている状態（財務制限条項への抵触状態）のため、不動産売却益を計上し、財務制限条項への抵触状態を解消することを目的として、準共有持分の5.5%の譲渡を実施
2.資産規模の減少及び今後の分配金への影響を最小限に抑えるため、投資法人の保有物件のうち、相対的に大きな含み益を有するコートヤード東京の一部（信託受益権の準共有持分5.5％）を譲渡
3.投資法人が物件の譲渡を企図する場合に、購入に係る優先交渉権を付していた森トラストを譲渡先に選定。森トラストグループによる強力なスポンサーサポートにより、今後のホテル業績の回復を前提とした鑑定評価額での譲渡を実施
これにより、SDSCR値の回復による財務制限条項への抵触状態の解消しました。懸念される分配金水準への影響は限定的であるとしており、従前から年間2,300円程度としている最低年間分配金水準は維持される見込みであるとしています。コロナ禍の影響を受ける前の巡行状態における影響を試算した場合でも、分配金全体の1％程度の下落に留まる予定ということです。
運用物件がもともと少ないということもありますが、コートヤード・バイ・マリオット東京ステーションでは森トラストグループが運営する法人会員制倶楽部「ラフォーレ倶楽部」の会員からの集客や、ヒルトン小田原リゾート＆スパでは、ゴールデンウィークに「ドッグフレンドリールーム」を2室から4室へ増室し、ホームページ等を通じて魅力をアピールすることで、愛犬と一緒にホテルステイを楽しみたいという需要を取り込み、集客力に繋がっていたりとコロナ禍でありながら、集客に力を入れています。これらの取組みにより業績は、営業収益2,110百万円、営業利益1,315百万円、経常利益1,207百万円、当期純利益1,206百万円となりました。
財務制限条項にヒットしたローンがあったがレンダーが騒ぎ出さずに一安心
森トラスト・ホテルリート投資法人は財務戦略として、国内有数の金融機関と強固かつ安定的な取引関係を構築するとともに、短期借入金と長期借入金のベストミックス、返済期限の分散化、バンクフォーメーションの分散化を図ることで、リファイナンスリスク及び資金調達コストの低減を目指します。LTVについては、60％を上限の目途（ただし、新たな投資不動産の取得等に伴い、一時的に60％を超えることがある。）としますが、平常時の運用においては、50％を上限の目途として運用しています。2021年8月期の財務の動きについては、返済期限の到来した既存借入金9,975百万円の返済に充当するため、2021年8月に9,975百万円の借入れを行いました。この結果、当期末の有利子負債残高は53,975百万円、うち短期借入金は5,975百万円、長期借入金は48,000百万円（1年内返済予定の長期借入金14,500百万円を含みます。）となっています。なお、LTVは48.9％となっています。
新型コロナウイルス感染症の世界的な拡大により、内外観光客、ビジネス客、宴会利用等のホテルサービスへの需要は低迷している状況にあります。本投資法人の収益は、ホテル収益に連動した変動賃料に影響されますが、現時点でその影響について予測することは困難であるとしており、2022年2月期（2021年9月1日～2022年2月28日）における投資法人の運用状況の予想については、現段階では合理的な業績予想の算定が困難であるため未定とし、今後、業績への影響を慎重に見極め、2021年12月中を目途に運用状況の予想の開示を行う予定であると述べています。
