スターアジア不動産投資法人の配当金と利回り・資産規模拡大の運用

　スターアジア不動産投資法人は、東京圏を中心としながらもエリアを問わず様々なアセットタイプ（用途）への投資実績を持つスターアジアの不動産投資戦略を背景とし、その強みを最大限に活用すべく総合型のポートフォリオを構築しています。

スターアジア不動産投資法人の概要
スターアジア不動産投資法人のポートフォリオ構築戦略
スターアジア不動産投資法人の外部成長戦略
1. スターアジアグループからの物件取得
2. メザニンローン債権への投資
スターアジア不動産投資法人の内部成長戦略
1. 物件管理におけるPDCA（Plan・Do・Check・Action）の徹底
2. サブ・スポンサーからのサポート
スターアジア不動産投資法人の財務戦略

スターアジア不動産投資法人の概要

名称	スターアジア不動産投資法人
住所	東京都港区愛宕二丁目5番1号　愛宕グリーンヒルズMORIタワー18階
資産運用会社	スターアジア投資顧問株式会社
資産保管委託会社	三井住友信託銀行株式会社
一般事務受託会社(会計事務)	三井住友信託銀行株式会社
投資主名簿管理人	三井住友信託銀行株式会社
会計監査人	EY新日本有限責任監査法人
決算期	1月・7月

スターアジア不動産投資法人のポートフォリオ構築戦略

　日本においてエリアを問わず様々なアセットタイプ（用途）への投資実績を持つスターアジアの不動産投資戦略を背景とし、その強みを最大限に活用すべく総合型のポートフォリオを構築します。

エリア区分	アセットタイプ(用途)	対象エリア
東京圏(取得価格ベースで70％以上)	オフィス・商業施設	東京23区、川崎市及び横浜市
東京圏(取得価格ベースで70％以上)	住宅・物流施設・ホテル・学生専用レジデンス	東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県
拡大東京圏	オフィス・商業施設	東京都下(23区以外)、神奈川県(川崎市及び横浜市を除く。)及び埼玉県の主要都市
大阪圏	全アセットタイプ	大阪府大阪市
名古屋圏		愛知県名古屋市
福岡圏		福岡県福岡市
札幌圏		北海道札幌市
その他政令指定都市		宮城県仙台市、新潟県新潟市、京都府京都市、大阪府堺市、兵庫県神戸市、広島県広島市、福岡県北九州市

独自のマーケット分析に基づき運営される総合型REIT

　スターアジア不動産投資法人は、人口動態分析等に基づく中長期的な各エリアの需給予測並びに不動産の売買市場及び賃貸市場の動向等の独自マーケット分析を実施します。その上でオフィス、商業施設、住宅、物流施設及びホテルの各アセットタイプ（用途）の収益の安定性と成長性を勘案して、マーケット環境に即した最適なポートフォリオの構築を目指します。

東京圏への優先、集中投資

　東京圏への投資割合を当面の間70％以上(取得価格ベース)とする方針です。但し、独自のマーケット分析の結果、戦略的に特定のエリアに対して投資する場合やバルクセールでの物件取得、合併等により、東京圏に対する投資割合が一時的に70％を下回る場合があります。

　東京圏へ集中投資を行う理由は、一都三県(東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県)への人口転入傾向が顕著であり、不動産に対する需要は安定して高く今後の収益の安定性と成長性を見込むことができると考えるためです。但し、オフィス及び商業施設については、そのアセットタイプ(用途)の特性上、それらが集積する地域での投資がより重要と考えられるため、投資対象エリアとしての東京圏を東京23区、川崎市及び横浜市に限定しています。

アセットタイプ（用途）の分散による収益の｢安定性」と｢成長性」の取り込み

　オフィス、商業施設、住宅、物流施設、ホテル及び学生専用レジデンスに分散投資し、1つのアセットタイプ(用途)に対する投資比率を原則として50％以下(取得価格ベース)とすることにより、用途分散を図り、景気循環に伴う収益の変動の抑制を図ります。但し、独自のマーケット分析の結果、戦略的に特定のアセットタイプに集中して投資することにより、一時的に50％を超過する場合があります。また、上記アセットタイプ(用途)の分散により、収益の安定性と同時に、収益の成長性を取り込むことができると考えています。
　※一つのアセットタイプ（用途）への投資比率は、原則として50％以下とします。但し、実際の投資比率は一時的に50％を上回る場合があります。

ミドルサイズアセットを中心とした投資

　リスクの分散を図るためにはミドルサイズアセット(取得価格が100億円未満である不動産等をいいます。)を集積することが合理的と考えています。ミドルサイズアセットは、ラージサイズアセット(取得価格が100億円以上である不動産等をいいます。)と比較して供給量が豊富であるため、その中から良質な物件を選定してポートフォリオに組み入れることや、マーケット参加者が多く資産入替に際して売却先を選定することが相対的に容易であることから、ミドルサイズアセットに集中的に投資することにより今後の運用に柔軟性を持たせることが可能になると考えています。

　また、多様なアセットタイプ(用途)への分散投資を行いながら、良質なミドルサイズアセットを集積することにより、景気循環や各物件におけるテナント退去や賃料の減少に伴うリスクを分散し、ポートフォリオ収益への影響を最小化することを目指します。

　なお、取得資産が区分所有権又は共有持分(又は区分所有権若しくは共有持分を信託財産とする信託受益権)の場合には、投資法人が取得する部分に係る取得価格ではなく、物件全体の価格に基づきミドルサイズアセット又はラージサイズアセットへの該当性を判断します。

都心5区に限定したラージサイズアセットへの戦略投資

　定常期であれば都心5区はオフィス、商業施設、住宅及び学生専用レジデンスについて高い需要が見込まれる地域であり、空室リスクや賃料の下落リスクも相対的に低いと考えています。また、ホテルについても、都心5区では、ビジネスや観光目的での底堅い需要があり、安定性が見込まれます。したがって、都心5区においては、物件を厳選したラージサイズアセットへの投資により安定した収益を確保できると考えられるため、本投資法人は、資産規模の拡大を加速させる観点から、都心5区に限定して、ラージサイズアセットを厳選して取得する方針です。

スターアジア不動産投資法人の外部成長戦略

スターアジアグループからの物件取得

　スターアジア不動産投資法人は、本資産運用会社の独自のネットワークによる物件情報の獲得はもとより、スポンサー・サポート契約に基づいた、スターアジアグループが運用中の物件の売却情報及び取得した第三者保有物件の売却情報の提供を受けることができる体制を構築しています。

　スポンサーグループ運用物件の情報提供

　スポンサーグループ会社が保有・運用する不動産等を売却しようとする場合には、原則として、当該情報を本資産運用会社以外の第三者に対する情報提供に遅れることなく本投資法人及び本資産運用会社に提供します。

　第三者保有物件の情報提供

　スポンサー又は他のスポンサーグループ会社が、第三者により保有される不動産等の売却情報を取得した場合、一定の場合を除き、本投資法人及び本資産運用会社へ開示します。

　ウェアハウジング機能の提供

　資産運用会社は、本投資法人による円滑な物件取得を目的として、スポンサーに対し、当該不動産等の本投資法人への譲渡を前提とした一時的な保有（ウェアハウジング）を依頼することができ、スポンサーは、当該依頼について真摯に検討します。

　人材の提供

　資産運用会社の独立性を尊重した上で、必要とされる人材の確保に合理的な範囲で協力を行います。

メザニンローン債権への投資

　資産運用会社は不動産マーケットを分析し、不動産価格の水準に応じた適切な投資行動を検討するとともに、今後の動向を見極め、最適と考える投資スタンスを決定します。このような投資スタンスの一環として、景気変動等により循環する不動産マーケットにおいて、収益獲得機会を多様化し、本投資法人の収益の安定性及び成長性に資することを目的として、不動産等を担保又は裏付け資産とするメザニンローン債権への投資を検討します。
　但し、規約によりメザニンローン債権への投資は常に投資法人の総資産の5％以内で行われることとなっています。また、現在は、メザニンローン債権への投資は行っておらず、その具体的な予定もありません。

スターアジア不動産投資法人の内部成長戦略

物件管理におけるPDCA（Plan・Do・Check・Action）の徹底

　スターアジア不動産投資法人は、保有物件の収益の維持向上に関して、PM会社の選定が非常に重要な要素であると考えています。本資産運用会社は、社内規程である運用ガイドライン等において、PM会社の選定基準を定めており、それぞれの運用資産に最適と考えるPM会社を選定する方針です。なお、スターアジアグループは日本の不動産等関連資産への投資に関するファンドマネジメントを主業としており、本投資法人において、スポンサーグループ会社をPM会社に選定することは想定していません。

　選定したPM会社は、本資産運用会社によって定期的にそのパフォーマンスをモニタリングされ評価されます。資産運用会社は、かかる評価に基づき当該PM会社と評価が低い点について改善を促す等の協議を行うとともに、継続起用の可否を判断します。

サブ・スポンサーからのサポート

　スターアジア不動産投資法人及び資産運用会社は、日本管財株式会社及び東京キャピタルマネジメント株式会社との間で、包括的サポート契約を締結しています。包括的サポート契約の締結により、投資法人及び資産運用会社は日本管財及び東京キャピタルより、第三者保有物件の売却情報の提供、資産運用会社による投資法人の物件取得検討段階でのサポート、投資法人の保有資産の管理運営に関するサポート、資産運用会社における人材確保に関する協力及び投資法人の成長戦略等に関するアドバイスの提供を受けることができます。

　投資法人及び資産運用会社は、日本管財及び東京キャピタルを「サブ・スポンサー」と位置付け、両社の持つ物件管理運営に関する専門的知識、広範なネットワークを活用した情報収集力等の提供を受けることができる体制を構築しています。

スターアジア不動産投資法人の財務戦略

　スターアジア不動産投資法人は中長期的な収益の維持・拡大及び運用資産規模の成長を実現することを目指して安定的かつ健全な財務基盤を構築することを目指します。

エクイティ・ファイナンス	新投資口の発行は、既存投資主の権利の希薄化及びそれに伴う投資口の取引価格の状況等に配慮し、新投資口発行後の1口当たり分配金の想定、LTVの想定水準、J-REITマーケットの状況等を総合的に勘案して決定します。
デット・ファイナンス	資金の借入れ及び投資法人債（短期投資法人債を含みます。）の発行に際しては、資金調達の機動性と財務の安定性のバランス及び分配金の水準に配慮します。具体的には長期比率、固定比率、返済期限の分散、調達方法（借入れ・投資法人債）、借入先の分散、コミットメントラインの設定等を検討します。
LTV水準	LTVはデット調達（資金の借入れ及び／又は投資法人債の発行）余力の確保に留意しつつ原則として60％を上限としています。