野村不動産マスターファンド投資法人は、景気変動に左右されない収益の安定化が見込めるセクター（物流施設、商業施設（居住地立地）及び居住用施設等）と景気変動による収益の上昇が期待できるセクター（商業施設（駅前立地）及びオフィス等）で構成されており、不動産投資法人（J-REIT）の主な商品特性である安定した収益を中長期的に追求していくことを最重要視しています。
野村不動産マスターファンド投資法人の概要
| 名称 | 野村不動産マスターファンド投資法人 |
| 住所 | 東京都新宿区西新宿八丁目5番1号 |
| 資産運用会社 | 野村不動産投資顧問株式会社 |
| 資産保管委託会社 | 三井住友信託銀行株式会社 |
| 一般事務受託会社(会計事務) | 三菱UFJ信託銀行株式会社 |
| 投資主名簿管理人 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 |
| 会計監査人 | EY新日本有限責任監査法人 |
| 決算期 | 2月・8月 |
野村不動産マスターファンド投資法人のポートフォリオ戦略
ミドルリスク・ミドルリターンの商品特性
不動産はセクター毎に賃料動向、契約期間等に様々な特徴があります。このようなセクターを組み合わせることにより、ミドルリスク・ミドルリターンの商品特性を実現することが可能となります。
セクターの分散による安定性と成長性の追求
野村不動産マスターファンド投資法人のポートフォリオは、景気変動に左右されない収益の安定化が見込めるセクター（物流施設 、商業施設（居住地立地）及び居住用施設等）と景気変動による収益の上昇が期待できるセクター（商業施設（駅前立地）及びオフィス等）で構成されており、収益の安定化と成長性の両面を追求していくことが可能であると考えています。
| 賃料水準 | 契約期間 | 契約形態 | |
| オフィス | 景気感応度:高 | 2年〜（短期〜中期） | 普通借家（直接契約） |
| 商業施設(駅前) | 普通借家（直接契約・一部歩合） | ||
| 宿泊施設 | 景気感応度:低～高 | 5年〜（中期～長期） | 定期借家（固定賃料もしくは歩合） |
| 商業施設(居住地) | 景気感応度:低 | 10年〜（長期） | 定期借家（マスターリース固定賃料） |
| 物流施設 | 5年〜（中期～長期） | ||
| 居住用施設 | 2年〜（短期〜中期） | 普通借家（マスターリースパススルー） |
賃貸バリューチェーンを担う中核ブランド
| PMO | オフィス | 時代とともに多様化するビジネスに対応し、中規模サイズでありながら大規模ビルと同様の機能性とグレードを併せ持つ、新しいカテゴリーのオフィスビル |
| PROUD FLAT | 居住用施設 | 野村不動産グループの開発分譲事業における情報網・ノウハウの活用による都市型賃貸住居に適した立地選定 |
| 野村不動産独自の「集合住宅設計事業(賃貸住宅編)」「品質管理検査要綱」等によるクオリティ・コントロールと適切な運営・管理 | ||
| Landport | 物流施設 | 近年の物流環境の変化と、多様なテナントニーズに対応する、先進的で高い機能性を持つ物流施設 |
| 物流の最適化・効率化を追求した施設設計 | ||
| GEMS | 商業施設 | 都市部を中心に展開し、バラエティに富んだこだわりある飲食店を中心とした店舗構成で、周辺のオフィスワーカーや住民など、人々の暮らしを明るく豊かにし、新たなライフスタイルを提供する |
多様なセクターへの投資の検討
J-REITによる投資対象セクターは、市場創造当初のオフィスを中心とした構成から、商業施設、居住用施設、物流施設、ホテル、工場及びヘルスケア施設にまで多様化が進んでおり、今後更にJ-REIT市場の成長とともにその拡大が期待されています。野村不動産マスターファンド投資法人は、この様なJ-REIT市場を取り巻く環境を踏まえ、総合型REITとしての特性を活かした投資対象資産のセクター多様化に対応していきます。そして、より多くの物件情報入手及び投資機会の確保を図ることで、リスク分散の深化と資産規模の拡大を促進し、中長期的な安定収益の確保を目指していきます。
野村不動産マスターファンド投資法人の外部成長戦略
大型化戦略
野村不動産マスターファンド投資法人のポートフォリオは国内最大級の規模を有しており、分散効果によるリスク低減、リスク許容度向上による各種施策の積極的な推進及びスケールメリットを活かした効率的な物件運用の実施を図っていきます。
これらに加え、資産規模や時価総額の拡大による金融コストの削減や資金調達手段の多様化を促進し、資金調達力の向上を裏付けとした財務安定性の向上を目指します。
分散効果によるリスク低減
野村不動産マスターファンド投資法人は「中長期の安定した収益の確保」を実現するため、ポートフォリオの分散効果を活かした保有資産の収入減少リスクや偏在リスク及びテナント集中に係るリスクの低減を図っていきます。
ポートフォリオの価値向上に向けた施策の積極的な推進
野村不動産マスターファンド投資法人は、保有資産の経年劣化への対応として物件入替、スポンサーと協働した建替え及び減価償却費を活用したバリューアップ工事の積極的な推進等による内部成長を図っていきます。
スケールメリットを活かした効率的な物件運営の実施
野村不動産マスターファンド投資法人は、国内最大級の規模であるスケールメリットを活用した、建物管理費の削減や修繕工事等の一括発注による工事費の削減を図っていきます。加えて、リーシング活動において多くの物件をテナントや仲介業者に示すことが可能となり効率的なリーシング活動を実施することが出来ると考えています。
野村不動産グループのバリューチェーン
野村不動産マスターファンド投資法人は、野村不動産グループとの間において、「物件取得パイプライン」と、「マネジメントパイプライン」の確立により、野村不動産グループとの相互成長の好循環サイクルを構築し、投資主価値の向上を目指します。
物件取得パイプライン
野村不動産マスターファンド投資法人の資産運用会社である野村不動産投資顧問株式会社は、野村不動産株式会社との間で、物件の取得に係る優先的な情報提供に係る情報提供協定書を締結しています。これにより、野村不動産は自ら保有し、又は今後開発・保有することとなる不動産等のうち、本投資法人の物件選定基準に大要適合すると判断される不動産等を売却する場合、その情報を原則として第三者より先に資産運用会社に通知することとされています。
このパイプライン機能を生かし、本投資法人は資産規模の着実な成長を図り、中長期的に安定した収益の確保を目指していきます。
マネジメントパイプライン
野村不動産マスターファンド投資法人の資産運用会社である野村不動産投資顧問株式会社は、野村不動産株式会社、野村不動産パートナーズ株式会社及び株式会社ジオ・アカマツとの間で、賃貸バリューチェーンに関する基本合意書を締結しています。これにより、賃貸不動産に関して本投資法人と野村不動産グループが有する情報・ノウハウを共有するとともに、ハード・ソフト両面におけるブランドの価値向上及び投資法人の保有する物件の価値向上のために必要な施策を共同して検討し、推進することにより、本投資法人の保有・運用する賃貸不動産の価値の更なる向上を実現していきます。
未稼動（開発中）不動産への投資
野村不動産マスターファンド投資法人の安定収益の確保という基本方針に基づき、原則として、取得時点において既に賃貸され、収益を上げている不動産に投資を行います。
物件売却方針
安定収益の確保という本投資法人の基本方針に基づき、原則として本投資法人の保有する不動産関連資産を短期間で売却することは企図しないこととしますが、必要に応じて運用資産の売却を検討する場合には、以下の基準に従うこととします。
●当該運用不動産の現在及び将来にわたる収益性
●周辺マーケットの将来性及び安定性
●当該運用不動産の劣化又は陳腐化に対する対応状況
●テナントの属性及び契約内容
●ポートフォリオ構成
野村不動産マスターファンド投資法人の内部成長戦略
中長期の安定収益とポートフォリオの着実な成長を実現するため、以下の方針に基づいて賃料収入の安定的成長、適切な管理・修繕による物件の資産価値維持及び向上並びに各種運営・管理コスト削減を目的とした運用を行います。また、短中期的な運用不動産の売買によってキャピタルゲインを得ることを運用目標とはしませんが、地域性の変化に伴う用途変更、運用不動産の入れ替え（リバランス）、リニューアル・建て替え等により、ポートフォリオの資産価値の維持・向上を図ります。
基本戦略(リーシング活動の展開)
共通（居住用施設を除く。）
| 周辺マーケット動向の把握 | 独自の調査、マーケットレポート及び不動産仲介業者、コンサルタント等から収集した情報に基づき、各運用不動産の属する周辺マーケットのテナント需給の見通し、賃料相場、稼働率、競合物件動向等を分析します。なお、周辺マーケットに構造的変化（新規賃貸不動産の開発動向、新たな交通機関の開業・新駅の設置等）が見られる場合には、当該変化の影響を分析します。なお、宿泊施設においては、上記の構造的変化に加え、近隣観光施設の動向、外国人を含む旅行者の動向等にも着目した分析を行います。 |
| 重点営業対象先の選定 | 周辺マーケットにおけるテナントの動き及びその理由（企業統合、事業転換、リストラクチャリング等）を調査及び分析し、リーシング活動の重点対象先とすべきテナント（又は業種）を選定します。 |
| 最適な賃貸条件の検討 | 個別のテナントの賃貸条件の決定に当たっては、当該テナントの信用力、売上動向、賃料負担力、ポートフォリオ全体の賃料収入に対する当該テナントからの賃料収入の割合、契約形態（定期建物賃貸借であるか否か、契約期間の長短、変動賃料・固定賃料の別等）を総合的に判断します。 |
| 入居テナントの選定基準 | 入居テナント（転貸を含みます。）の選定にあたっては、運用不動産毎に策定する年間リーシング計画に基づきこれを行うものとし、当該テナントの信用力及び使用目的が、当該物件及びポートフォリオ全体に及ぼす影響を考慮し、既存テナントに同業者がいる場合にはその業種にも留意の上、原則として業種及び属性、信用調査機関の評価等に関して総合的に判断します。 |
| 既存テナント動向の把握 | リーシング活動の展開に加え、既存テナントとのコミュニケーションを十分に図り、テナントの動向、不満や解約ニーズ、又は増床ニーズ等を早期に把握し、適切かつ迅速な対応策を講じます。 |
| 運営者（オペレーター）の選定基準 | 宿泊施設においては、収益性が運営者の運営能力に依るところが大きいことから、運営者の経営状況及び宿泊施設運営の実績等を考慮するものとします。 |
居住用施設
居住用施設については以下の方針によりリーシングを行います。居住用施設の賃貸に際しては、原則としてプロパティ・マネジメント会社（以下「PM会社」といいます。）に一括賃貸（マスターリース）することとし、PM会社は以下の方針に従い、テナントへのリーシング活動を行います。
| 個別物件のリーシング計画の策定 | PM会社と、周辺マーケット動向予測、リーシング実績の分析、ターゲットテナントの設定、募集条件・目標設定及び募集活動方針の策定について協議の上、運用不動産毎に年間リーシング計画を策定し、当該計画に基づきリーシング活動を行います。なお、物件運営及びリーシング活動において得られたマーケット情報等については、運用ノウハウとして蓄積するとともに、計画策定及びリーシング計画に十分に活用することとします。 |
| テナント選定基準 | 原則として、転貸人であるPM会社においてテナントの選定を行いますが、選定に際しては、法人の場合は、業種、業歴、業績、転借の目的等、個人の場合は、勤務先、勤続年数、収入及び収入に占める賃料総額の割合、連帯保証人の有無とその属性等を総合的に判断するよう指導するものとします。 |
運用不動産の価値の維持・向上（大規模修繕及びリニューアル）
野村不動産マスターファンド投資法人の中長期的な安定収益を実現するため、運用不動産毎に適切な大規模修繕（機能維持を目的とした修繕投資）、リニューアル（機能向上を目的とした修繕投資）等の必要な修繕投資を行い、運用不動産の競争力、収益性の維持・向上を図ります。
取得に際しての大規模修繕及びリニューアル方針の策定
運用不動産毎の築年数、過去の修繕履歴、設備水準等を勘案した上で、大規模修繕及びリニューアル方針を策定します。また、機能維持を目的とした修繕工事に加え、周辺マーケット内の他の不動産との差別化を図り、競争力を高めるための機能向上を目的としたリニューアルについても十分な検討を行います。
営業期間毎の大規模修繕・リニューアル計画の策定
上記の大規模修繕及びリニューアル方針に基づき、物件別事業計画の一部として、本投資法人の営業期間毎の大規模修繕・リニューアル計画を策定します。適切な大規模修繕・リニューアルを行うため、かかる計画の内容及び予算を、第三者によるエンジニアリング・レポートの内容のほか、消費者動向及び利用者ニーズを踏まえて検証します。
ポートフォリオ全体での検証
大規模修繕・リニューアル計画の策定においては、内容が共通した工事を複数物件に実施することによって、ポートフォリオ全体の修繕費用の削減につながると判断した場合には、同時期に一括して実施することも検討します。
また、ポートフォリオ全体の収支の安定性を確保するため、投資法人の営業期間毎の修繕費用と内部留保資金（減価償却等による）とのバランス及びポートフォリオ全体の大規模修繕・リニューアル工事費用の平準化に留意します。
既存テナントへの配慮
工事の実施にあたっては、入居中のテナントに対する影響度に配慮し、また工事実施後のテナント満足度向上を勘案した上で、実施の適否を判断します。なお、工事の実施に際しては、既存テナントへ事前の告知、実施中の報告等を行うとともに、工事による既存テナントへの影響を最小限に留めるよう努めます。
リザーブ基準
大規模修繕・リニューアルの実施に際しては、キャッシュバランスと実施時期に留意してポートフォリオ全体での収支及び資金バランスを考慮するものとし、必要に応じて修繕資金のリザーブを行います。
建て替え基準
大規模修繕、リニューアル等の修繕投資以外に、建て替えを行うことが資産価値を最大化すると判断される場合は、再建築コスト、収益性の検証を行った上で、建て替えの実施も検討します。なお、建て替えの手法に関しては、投信法、その他関係諸法令に照らし、適切な手法を検討します。
野村不動産マスターファンド投資法人の財務戦略
| エクイティ・ファイナンス | 投資口の新規発行は、既存の投資主の権利の希薄化及びそれに伴う投資口の取引価格の低下等に配慮しつつ、新たに取得する不動産関連資産の取得時期、LTV、有利子負債の返済時期及び返済までの残存期間、経済市況等を総合的に勘案して決定します。 |
| デット・ファイナンス | 資金の借入れ及び投資法人債（短期投資法人債を含みます。）の発行に際しては、規約第37条の規定を遵守しつつ、資金調達の機動性と財務の安定性のバランスに配慮した資金調達を行います。具体的には短期借入れと長期借入れの比率、調達方法（借入金・投資法人債）、コミットメントラインの設定等を検討します。 |
| LTV水準 | LTVは60％を上限とします（但し、新規投資や資産評価の変動等により、一時的に上限を超えることがあります。） |
