ジャパンリアルエステイト投資法人の概要
ジャパンリアルエステイト投資法人は、日本有数の不動産会社である三菱地所のバックアップにより、日本全国の主要都市に所在するオフィスビルに投資し、中長期的な安定運用を目指しています。
| 名称 | ジャパンリアルエステイト投資法人 |
| 住所 | 東京都千代田区大手町一丁目１番１号 大手町パークビルディング |
| 資産運用会社 | ジャパンリアルエステイトアセットマネジメント株式会社 |
| 資産保管委託会社 | 三井住友信託銀行株式会社 |
| 一般事務受託会社(会計事務) | 三菱UFJ信託銀行株式会社 |
| 投資主名簿管理人 | 三井住友信託銀行株式会社 |
| 会計監査人 | EY新日本有限責任監査法人 |
| 決算期 | 3月・9月 |
ジャパンリアルエステイト投資法人のポートフォリオ戦略
用途に関するポートフォリオ構成
主としてオフィスビルに係る投資対象不動産等に集中して投資を行うことを原則とします。
※なお、主としてオフィスに利用されている投資対象不動産等でも、その一部が商業施設として利用されている場合があり、また、地域によっては条例等によりオフィスビルの建設の際に住宅付置義務が課されている場合があります。従って、ジャパンリアルエステイト投資法人によるオフィスビルの取得に当たり、一部が商業施設又は住宅である物件を含むことがあるとしています。
ポートフォリオの地域分散
ジャパンリアルエステイト投資法人は、地震リスクや賃貸マーケットの変化によるキャッシュフローの安定性が損なわれるリスク等を軽減させることを目的として、ポートフォリオの所在地域別保有割合の目安につき、首都圏（東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県）に所在する物件を70％以上、その他の地方都市に所在する物件を30％以下として、地域分散を考慮した運用を行います。
■投資対象物件選定にかかる基準
| 首都圏 | 東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県 | 70％以上 |
| その他の地方都市 | 札幌・仙台・名古屋・大阪・神戸・広島・福岡等 | 30％以下 |
ジャパンリアルエステイト投資法人は、地震リスクや賃貸マーケットの変化によるキャッシュフローの安定性が損なわれるリスク等を軽減させることを目的として、ポートフォリオの所在地域別保有割合の目安につき、首都圏（東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県）に所在する物件を70％以上、その他の地方都市に所在する物件を30％以下として、地域分散を考慮した運用を行います。
ジャパンリアルエステイト投資法人の外部成長戦略
投資対象物件選定にかかる基準
| 規模 | 延床面積3,000㎡以上 |
| 耐震性 | 新耐震基準（1981年施行の建築基準法による耐震基準）又はそれと同等の耐震性能を備えた建物 |
| その他 | 立地条件、躯体条件、設備条件（天井高、床配線、1フロア当たりの面積、電気容量等）及び権利関係の内容等を総合的に考慮 |
①資産運用会社は、規模、築年数その他の事項に関するポートフォリオ構成につき、原則として延床面積が3,000㎡以上の建物及びその敷地に投資します。
②資産運用会社は、原則として、新耐震基準又はそれと同等の耐震性能を備えた建物を取得対象とします。
③資産運用会社は、上記①．及び②．に加え、立地条件、躯体条件（新耐震基準等）、設備条件（天井高、床配線、１フロア当たりの面積及び電気容量等）及び権利関係の内容等を総合的に考慮して投資判断を行います。
キャップレートのガイドライン
資産運用会社は一定のキャップレートのガイドラインを設定し、ポートフォリオ全体の収支を勘案し、投資対象不動産等を取得します。
物件売却方針
ジャパンリアルエステイト投資法人は中長期での運用を基本原則としており、当投資法人の保有に係る不動産等関連資産の短期間での売却を特に意図した運用は行いません。これら個々の不動産等関連資産の売却は、将来における収益予想、資産価値の増減及びその予測、不動産等関連資産の所在地域の将来性・安定性、不動産等関連資産の劣化又は陳腐化リスク及びそれらに対するコスト予測並びにポートフォリオの構成等を考慮のうえ、総合的に判断します。
ジャパンリアルエステイト投資法人の内部成長戦略
維持管理方針
ジャパンリアルエステイト投資法人が既に保有している不動産等関連資産について、継続的かつ計画的な設備投資と維持管理により、テナントの満足度を高め、競争力及び収入の維持拡大（賃料の増加・入居率の維持向上等）とコストの節減（外注管理費・水道光熱費等の削減）に努めています。
■具体的な取り組み
安定した入居率の維持
・テナントニーズの把握
・ビルの特性に応じたテナント誘致戦略
賃貸事業収支の向上
・既存テナントとの賃料交渉
・建物管理費の削減
物件価値の向上
・リニューアル工事の遂行
これらを実現させるため、物件毎にその特性を踏まえ、最適と判断される不動産管理会社に管理業務を委託します。また、ジャパンリアルエステイト投資法人は複数の不動産管理会社を利用しているメリットを活かし、競争原理を適切に機能させることにより、内部成長の達成を促進するよう努めています。
ジャパンリアルエステイト投資法人の財務戦略
ジャパンリアルエステイト投資法人は健全な財務体質を保持することにより、中長期的な安定運用を目指しています。
| エクイティ・ファイナンス | 借入金に対する返済資金及び新たな特定資産の取得資金等に充当するための資金調達を目的として、公募による新投資口を発行します。 |
| デット・ファイナンス | 資産の効率的な運用並びに運用の安定性を図るため、特定資産の取得資金、保有する不動産等関連資産に係る工事代金、債務の返済資金（敷金・保証金並びに借入金及び投資法人債の債務の返済資金を含みます。）及び運転資金等を使途とし、借入れ又は投資法人債の発行を行います。金利上昇リスクに備えるため、有利子負債の長期・固定化を目指します。 |
| LTV水準 | LTVは原則として65%を超えない範囲で、より低い有利子負債比率を保つよう、30%台を目安に保守的な運用を目指します。 |
