いちごオフィスリート投資法人の概要
いちごオフィスリート投資法人は、安定的かつ収益成長が見込める中規模オフィスに特化したポートフォリオを構築し、戦略的バリューアップやきめ細かな物件管理を通して、持続的成長と分配金向上を目指します。
| 名称 | いちごオフィスリート投資法人 |
| 住所 | 東京都千代田区内幸町一丁目1番1号 帝国ホテルタワー |
| 資産運用会社 | いちご投資顧問株式会社 |
| 資産保管委託会社 | みずほ信託銀行株式会社 |
| 一般事務受託会社(会計事務) | 税理士法人令和会計社 |
| 投資主名簿管理人 | みずほ信託銀行株式会社 |
| 会計監査人 | 太陽有限責任監査法人 |
| 決算期 | 4月・10月 |
いちごオフィスリート投資法人は、総合不動産サービスをコア事業とするいちごの一員であるいちご投資顧問株式会社に運用を委託しております。同社は、いちごがこれまで培ってきた不動産技術、ノウハウ、実績を背景にいちごが有する国内外のネットワークを最大限に活用し、投資主価値の最大化を図っています。
いちごオフィスリート投資法人のポートフォリオ構築戦略
首都圏を中心に、安定的かつ成長性のある中規模オフィスのポートフォリオを構築します。
エリア別目標投資比率
東京都を中心にその他首都圏及び全国の主要都市（政令指定都市及び県庁所在地等）に投資します。
| 地域区分 | 所在地 | 投資比率 |
| 都心6区 | 千代田区、港区、中央区、新宿区、渋谷区、品川区 | 70%以上 |
| その他首都圏 | 東京都(都心6区を除く)、神奈川県、千葉県、埼玉県 | |
| 4大都市 | 大阪市、名古屋市、福岡市、札幌市 | 30%以下 |
| その他主要都市 | 上記以外の地域の主要都市 | |
| 合計 | － | 100% |
いちごオフィスリート投資法人の外部成長戦略
いちごオフィスリート投資法人は、資産運用会社の独自のネットワーク、及びスポンサーサポート会社のネットワークをフル活用し、良質な投資情報を継続的に取得して、着実な外部成長を図ります。
いちごオフィスリート投資法人の投資対象である中規模オフィスは、相対的に安定したキャッシュフローを有しており、投資主への安定的な分配を実現することが可能です。また、景気上昇時には賃料収入のさらなるアップサイドを見込める資産特性を有しています。
また、中規模オフィスは、クオリティを維持しながらオペレーションがなされている物件が少ないため、バリューアップ等による収益性向上の余地が大きな投資対象となります。また、中長期的な観点から運用資産の成長と安定した収益の確保を実現していきます。
資産運用会社独自のネットワークによる物件取得
いちごオフィスリート投資法人より運用の委託を受けた本資産運用会社は、不動産会社、金融機関等出身の経験豊富な人材で構成されています。本投資法人は、こうした人材の持つ、不動産の投資・運営ノウハウ、不動産ファイナンス・スキル及びネットワークを駆使し、物件取得の機会を追求します。
また、独自の物件取得ルートの充実が着実な外部成長の鍵となるとの認識のもと、有力不動産仲介会社をはじめとした仲介業者、開発業者、信託銀行などの金融機関、不動産投資ファンドの管理会社等との情報ネットワークの構築・強化に努め、より多くの良質な投資情報の取得を目指します。
いちごグループのネットワークによる物件取得
いちごオフィスリート投資法人は、いちご株式会社とスポンサーサポート契約を締結しています。このスポンサーサポート契約により、本投資法人は、いちご株式会社から、本投資法人が取得検討する物件及び取得先の紹介、ウェアハウジング機能並びに信用補完の提供等を受けます。
また、資産運用会社は、いちご株式会社、いちご地所株式会社、いちごECOエナジー株式会社、いちごオーナーズ株式会社及びいちご土地心築株式会社との間で、取得資産情報のグループ内優先検討順位に関する覚書を締結しています。この覚書により、いちごグループが取り扱う取得資産情報について、本資産運用会社に速やかに提供される体制となっています。
いちごオフィスリート投資法人は、いちごグループとの取引について、本資産運用会社の自主ルール（の適用を受けるものとし、利益相反の排除に努めています。
※「いちごグループ」とは、いちご株式会社及びその連結子会社（資産運用会社を含む。）で構成されます。
いちごオフィスリート投資法人の内部成長戦略
投資対象物件のテナント属性は多岐（不動産会社、事業会社、個人等）にわたるため、物件管理レベルの格差は大きいと考えられます。本投資法人の取得物件については、本資産運用会社がそのノウハウを駆使して高い管理レベルを実現し、賃料水準の向上、稼働率の向上、及び運営管理コストの削減による内部成長を目指します。実行にあたっては立地、物件用途、地域性等の物件特性に適合したプロパティ・マネジメント会社を選定し、ＰＭ会社と協働して積極的かつ効率的な運営管理を行います。
テナント満足度の向上
既存テナントのニーズ（不満・要望等）を的確に把握するために、定期的にテナントヘのヒアリングを実施します。そこで収集した情報に基づき的確かつ迅速に対応することで、テナント満足度の維持・向上を図り、既存テナントの退去防止に努めます。
戦略的なリーシング
新規テナントのリーシングにあたっては、テナントニーズを分析し、物件の立地特性に即したきめ細かいリーシング戦略を策定・実行することで、早期のテナント確保に努めます。
積極的な設備投資
現状の使用環境を維持する修繕工事はもとより、例えば、新規テナントのリーシングにあたり、施設面での快適性向上が最有効と判断される場合には、これを主眼とする改修工事も積極的に検討実施します。
スケールメリットの追求
建物管理業務（設備保守、清掃、警備等）を複数物件で一括委託することで、スケールメリットによる運営管理コストの低減を図ります。
外部委託業務への競争原理導入
運営管理業務（ＰＭ業務、建物管理業務、修繕工事等）の外部委託にあたっては、品質レベルの高い専門業者の中から複数の候補業者を選定した上で入札を実施する等、透明性の高い方法を採用することにより、高品質かつ低コストの物件管理を実現することができます。
いちごオフィスリート投資法人の財務戦略
いちごオフィスリート投資法人の安定収益の確保及び運用資産の着実な成長を目的として、以下の基本方針の下で計画的かつ機動的な財務戦略を立案し実行します。
●調達面では、資産の取得、修繕設備投資、分配金の支払及び本投資法人の運営又は債務の返済（敷金及び保証金の返還・借入金の返済・投資法人債の償還を含む。）等に必要な資金の確保を目的として、バランスのとれた調達を行います。
●運用面では、資金の安全性、流動性及び効率性を重視した運用を行います。
| エクイティ・ファイナンス | 投資口の追加発行は、総資産額に対する借入金及び投資法人債の合計額の割合（有利子負債比率）や投資物件の取得計画等を勘案した上で、投資口の希薄化（追加発行する投資口１口当たり純資産及び１口当たり分配金への影響）にも配慮しつつ、実行します。 |
| デット・ファイナンス | 全体の金利コストの削減に努めつつ、金利変動リスクを軽減するため、長期・短期の借入期間、固定・変動の金利形態等のバランスを図り、また、資金の再調達リスクを軽減するため、返済期限や借入先の分散を図ります。 |
| 借入先の選定にあたり、金融市場の状況を勘案しつつ、借入期間、金利、担保提供の要否及び手数料等の諸条件につき複数の借入候補先と交渉し、その内容を総合的に比較して合理的に決定します。なお、借入先は、金融商品取引法第２条第３項第１号において定義される適格機関投資家（ただし、租税特別措置法第67条の15第１項で定める機関投資家に限ります。）に限るものとします。 | |
| 必要資金の機動的な調達を目的として極度ローン契約等の締結を必要に応じ検討します。 | |
| LTV水準 | 利子負債比率は、原則として60％を上限とします。ただし、新たな投資不動産等の取得に伴い、一時的に60％を超えることがありえます。 |
自己投資口の取得及び消却
資本効率の向上及び投資主還元強化の観点から、財務、資本政策の一環として自己投資口の取得及び消却を行うことも検討します。自己投資口の取得及び消却の検討にあたっては、中長期的な投資主価値の向上の観点から、財務状況、金融市場の状況等を慎重に見極めた上で、可否を判定するものとします。
