CREロジスティクスファンド投資法人は、物流不動産分野において5 0 年以上の事業経験を有するＣＲＥグループの総合力を活かし、テナントニーズに応える良質な物流関連施設への投資により、安定的なキャッシュ・フローを創出し、投資主価値の向上を目指しています。
ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人の概要
| 名称 | CREロジスティクスファンド投資法人 |
| 住所 | 東京都港区虎ノ門2-10-1 虎ノ門ツインビルディング東棟19階 |
| 資産運用会社 | CREリートアドバイザーズ株式会社 |
| 資産保管委託会社 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 |
| 一般事務受託会社(会計事務) | 三菱UFJ信託銀行株式会社 |
| 投資主名簿管理人 | みずほ信託銀行株式会社 |
| 会計監査人 | PwCあらた有限責任監査法人 |
| 決算期 | 6月・12月 |
CREロジスティクスファンド投資法人とＣＲＥグループとの強力なコラボレーション
CREロジスティクスファンド投資法人は、CREとの間でスポンサーサポート契約を締結しており、当該契約の活用により、CREグループの総合力が生み出す「テナントニーズに応える良質な物流関連施設」を取得し、保有・運用することで、投資主価値の最大化のみならず、物流不動産の利用者ひいては日本の物流機能の発展に貢献することを目指しています。
CREロジスティクスファンド投資法人のポートフォリオ構築戦略
ロジスクエアに重点をおいたポートフォリオ
不動産等又は不動産対応証券のうち、主たる用途を、物流関連施設とするもの（物流関連施設が所在する底地（借地権が設定された土地）を含みます。）に重点投資し、そのポートフォリオ全体に占める組入比率は、原則として100％（取得価格ベース）としますが、将来の物流関連施設の開発を目的として、物流関連施設以外の施設が所在する底地に投資することがあります。
投資基準
| 項目 | 内容 |
| 物件規模 | 延床面積5,000㎡以上とします。 |
| 築年数 | 築年数は、30年以内とします（新規投資時点において判断します。）。 |
| 耐震性能 | 原則として、新耐震基準又はそれと同水準以上の耐震性能を有するものとし、地震予想損失率PML値15％以下の投資資産であること。 |
| 開発物件 | 竣工前の未稼働不動産等への投資を原則として行いません。ただし、未竣工ではあるものの、建物の竣工、引渡し、その後のテナント確保についてのリスクが極小化されている（当該建物の竣工後のテナントが確保できているもののみならず、当該建物の引渡し後一定期間は賃料が発生しないことが想定されている場合を含みます。）と判断できる投資資産については、当該物件未竣工時点での売買契約の締結を検討することがあり、また、建物が竣工しており、テナントとの賃貸借に係る書面による合意がなされているものの、賃料が未発生かつ相当期間後には賃料が発生することが確実な投資資産（いわゆるフリーレント期間中の投資資産）については、投資を行うことがあります。また、建替えにより競争力の向上が見込まれる場合や経年劣化に伴い維持管理コスト負担が増加した場合等には、建替えがポートフォリオに過大な影響を与えない範囲で、建替えを行うことができるものとします。 |
| 物流関連施設以外の施設が所在する底地 | CREグループ各社が関与する物流関連施設以外の施設が所在する底地に限り投資対象とすることができるものとし、そのポートフォリオ全体に占める組入比率は、原則として10％（取得価格ベース）を上限とします。 |
投資エリア
首都圏は、世界有数の人口と経済規模を有しているとともに、国際コンテナ戦略港湾である京浜港や成田国際空港、東京国際空港（羽田空港）等といった物流ハブ機能を擁し、それらの物流ハブ機能と日本最大の消費地でもある首都圏が道路網等で繋がれている物流の結節点といえ、物流不動産への大きな需要が見込まれる地域であるため。
また、物流不動産においては、多頻度小口配送に対応するための商品の仕分け作業等の大量の庫内作業を行う必要があり、雇用確保の観点はとりわけ近年における物流不動産選定の際の重要な基準の一つとなっていることから、公共交通機関によるアクセスが容易なエリアを多く擁する首都圏は、今後も堅調な物流不動産需要が見込まれるため。
| 地域 | 比率 |
| 首都圏 | 70%以上 |
| その他 | 30%以下 |
具体的には、首都圏の物件に70％以上（取得価格ベース）、その他のエリア（首都圏以外であっても、消費地との近接性が認められる等、物流拠点としての立地的な優位性が確保できる地域）の物件に30％以下（取得価格ベース）の投資を行い、ポートフォリオを構築する方針です。
CREロジスティクスファンド投資法人の外部成長戦略
CREロジスティクスファンド投資法人は、CREが自社で開発し保有する物流関連施設の全てについて取得する機会の提供を受け 、強力な外部成長を推進することができるものと考えています。
ロジスクエア（テナントニーズに応える良質な物流関連施設）の特徴
ロジスクエアとは、CREによって開発された、テナントニーズに応える良質な物流関連施設を指す名称です。
テナントニーズに応える良質な物流関連施設とは、テナントニーズを満たすために必要である、立地、基本仕様、拡張性及び快適性を備えた施設と定義しています。
CREとの強力なスポンサーサポート契約
CREロジスティクスファンド投資法人は、スポンサーパイプラインと外部からの多様な物件取得の両輪を活用することにより、強力かつ安定的な外部成長を推進します。
優先的売買交渉権の付与
CREは、自ら又は自らが出資割合の全部を出資（匿名組合出資を含む。）している特別目的会社（サポート会社SPC）が契約締結日（2017年９月26日）現在保有する国内の適格不動産等（投資法人の投資基準に適合する主たる用途を物流関連施設とする不動産等（物流関連施設が所在する底地（借地権が設定された土地）を含む。））及び契約締結日以降に保有することになる国内の適格不動産等（いずれも開発中のものを含む。）について、当該適格不動産等を売却しようとする場合に、第三者に先立ち当該不動産等に関する情報を優先的に提供し、優先的に売買交渉をする権利（優先的売買交渉権）を自ら又は当該サポート会社SPCをして、投資法人のために資産運用会社に対して付与します。
ウェアハウジング機能の提供
CREロジスティクスファンド投資法人及び資産運用会社は、将来における投資法人による取得予定不動産等の取得を目的として、取得予定時期並びに取得予定価格又は取得価格の決定方法を提示した上で、スポンサーサポート契約当事者以外の第三者である売主により保有又は運用されている適格不動産等の取得及び一時的な保有（ウェアハウジング）をCREに依頼することができます。
保有資産の再開発その他の再生に係る支援等
CREロジスティクスファンド投資法人及び資産運用会社は、投資法人の保有資産の再開発その他の再生のサポートを希望する場合にはCREに対し、第三者に先立ち当該不動産等に関する再生計画の検討・提案を要請するものとします。この場合、CREは、再生計画案を真摯に検討するものとします。ただし、投資法人及び資産運用会社が適切と認めない限り、CREに再生を行う権利は生じません。
CREロジスティクスファンド投資法人の内部成長戦略
CREロジスティクスファンド投資法人は、その保有物件の管理・運営をCREに対して委託することにより、CREに管理・運営に関するノウハウ等が更に蓄積され深化することが期待でき、投資法人は、そのようなCREの管理・運営能力を最大限に取り込むことも可能となると考えています。
CREグループのノウハウを活かした管理・運営
専門性の高いCREグループの各社のノウハウを活用した最適な管理・運営体制の下、資産価値を長期的に維持・向上することにより、賃料、稼働率の維持・向上に努めます。投資法人は、かかる観点から、適切と判断した場合には、投資資産の管理・運営を、CREグループの各社に委託します。
リーシングサポート業務の提供
CREは、投資法人のために、常に最新の賃貸需要動向の把握に努めるとともに、本投資法人が取得を意図する適格不動産等及び本投資法人の保有する不動産等について、実効的なリーシング戦略を策定する等リーシングに関するサポート業務を提供するものとし、投資法人による早期のテナント確保を可能とするべく最大限努力します。
プロパティマネジメント業務の提供
CREはプロパティマネジメント業務の提供を受ける場合の報酬については、通常の商慣習に従い、プロパティマネジメント業務の内容に応じて、投資法人、資産運用会社及びCRE又はCREグループの他の法人との間で協議の上、投資法人保有資産に関して締結するプロパティマネジメント業務委託契約において定めます。
長期安定的な資産運用（長期賃貸借契約とスポンサーの管理能力）
原則として運用資産については長期賃貸借契約を締結することにより安定的なキャッシュ・フローを創出し、更に、CREの管理・運営能力により管理コストの圧縮、平準化を進め、CREのテナントリーシング能力により、テナント退去後の空室リスクを低減することで長期安定的な運用を目指します。
賃料固定型マスターリース契約の締結
投資法人が取得を検討している物件について、有効と判断する場合には、投信法その他の法令並びに投資法人及び資産運用会社の社内規程に従うことを条件として、投資法人又は投資法人が信託受益権を取得する場合には信託受託者との間で当該物件について賃料固定型のマスターリース契約を締結することを検討するようCREに対して申し入れることができ、CREはかかる申入れを真摯に検討することが約束されています。
CREロジスティクスファンド投資法人の財務戦略
基本方針（安定的な財務運営）
●CREロジスティクスファンド投資法人は、中長期的な収益の維持・向上を目的とし、安定的かつ健全な財務基盤を構築することを基本方針とします。
●LTVについては原則として50%を上限として、保守的な水準で運営することを目指します。
| エクイティ・ファイナンス | 運用資産の長期的かつ安定的な成長を目的として、金融資本市場の動向、経済環境、新たな資産の取得時期、投資法人の資本構成及び既存投資主への影響等を総合的に考慮し、投資口の希薄化（新投資口の発行による投資口１口当たりの議決権割合の低下及び投資口１口当たりの純資産額又は分配金の減少）に配慮した上で、新投資口の発行を行います。投資法人は、新投資口の発行に係る資金を、資産の取得、修繕等、投資法人の運営に要する資金又は債務の返済（敷金及び保証金の返還並びに借入金の債務の返済を含みます。）等に充当することができます。 |
| デット・ファイナンス | 投資法人が資金を借り入れる場合は、金融商品取引法に規定する適格機関投資家からの借入れに限ります。また、借入れを行う場合又は投資法人債を発行する場合につき、投資法人は投資資産を担保として提供することができます。資金の借入れ及び投資法人債の発行に当たり、長期借入比率、固定比率、返済期限までの残存期間等を含め、総合的に財務の安定性を確保するよう努めます。また、投資法人は、資産の取得、債務の返済等への対応を機動的に行うため、極度借入枠設定契約、コミットメントライン等の融資枠の設定を検討します。 |
| LTV水準 | LTVについては45％程度とし、原則として50％を上限として、保守的な水準で運営することを目指しますが、資産の取得等に伴い、一時的に50％を超えることができるものとします。 |
利益超過分配
●物流関連施設は、土地建物価格に占める建物価格比率が高いという特性を有し、減価償却費が他のアセットクラスに比較して高めに計上される傾向にあります。そこで、投資法人は、修繕や資本的支出への活用、借入金の返済、新規物件の取得資金への充当などの他の選択肢についても検討の上、原則として毎期継続的に利益を超えた金銭を分配する方針です。
継続的な利益超過分配の水準は、当面の間、当該営業期間の減価償却費の30%に相当する金額を目処にして、総合的に判断して決定します。
