2025年2月21日にジャパンエクセレント投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が2,770円のところ2,770円で着地しました。
築年数の経過やエリア競争力の低下により収益性に懸念のある物件を譲渡
2024年12月期は７月に一部を外部売却したJEI本郷ビルに加え、12月に一棟借りであることや、築36年を経過し修繕工事費の増加が懸念されることなど潜在的なリスクを抱えていた興和川崎東口ビルを大阪興銀ビル（底地）とともに、コアスポンサーへ売却しました。これらの売却により、中長期的視点に立ったポートフォリオの質的改善を進めることができ、売却益については安定的な財務運営を支える財務体力の強化に、また売却代金については資本効率及び投資主価値向上に資する施策に、それぞれ活用すると述べています。
内部成長にについては、新規テナント誘致の推進と既存テナントの増床ニーズへの対応に積極的に取組んだ結果、2024年12月期末の稼働率は、前期末比0.6ポイント上昇の99.0％となりました。また、空室埋め戻し賃料の引き上げ並びに既存テナントへの賃料増額改定についても積極的に実施しています。上記取組の結果、2024年12月期末において、投資法人が保有する運用資産は33物件、取得価格総額は2,794億円、総賃貸可能面積は295,883.72㎡（89,504.83坪）となっています。上業績は、営業収益12,752百万円、営業利益4,483百万円、経常利益3,743百万円、当期純利益3,742百万円となりました。
金利上昇によるコスト増加を抑制する取組みを実施
2024年12月期は、日銀の政策運営スタンスの変更を受けて金利の緩やかな上昇が継続する中、物件売却等の状況を踏まえたきめ細かな手元資金残高管理による借入金抑制、シンジケートローンの相対借入化等による支払手数料の削減策等にも着手し、金融コストの増加を抑制しつつ、安定した財務運営に取り組みました。資金調達としては、①投資法人債80億円の期限到来に際して調達した短期つなぎ資金及びグランフロント大阪取得の際の短期借入金のうち86億円については、投資法人債の借換発行（グリーンボンド、期間10年、７月及び10月に発行）により、長期転換を実施しました。また、②11月に期限が到来した長期借入金52.7億円については同額借換えを実行（固定金利、平均期間5.2年）し、①と②により借入期間を分散しながら計138.7億円をすべて固定金利で調達し、固定金利比率の引き上げを図りました。12月には物件の売却資金（興和川崎東口ビル、大阪興銀ビル（底地））により、短期借入金60億円の期限前弁済を実施しました。これらの結果、2024年12月期末における有利子負債平均残存期間は4.6年（前期末比0.6年長期化）、LTVは43.9％（前期末比1.7ポイント低下）となりました。なお、投資法人は、資金調達の安定化及びリファイナンスリスク軽減を図るべく、従来から借入極度額140億円のコミットメントラインを設定しています。2024年12月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱日本格付研究所(JCR)、長期発行体格付：AA-、格付けの見通し：安定的
