2024年9月17日に東海道リート投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が3,255円のところ3,284円で着地しました。
安定性の高いレジデンスの比率が上昇し成長性から安定性採るREITになる可能性が高い
2024年2月2日に㈱みらいホールディングスから以下の10物件の取得を行いました。収益不動産の賃料や稼働率に影響があるアセットと影響が少ないアセットの二極化が継続していくものと考えられ、投資法人では、主たる投資対象である産業インフラアセット（物流施設及び産業・ビジネスの基盤として企業が活用する施設並びにこれらを使途とする底地）や、東海道地域等に基盤を置く企業や人々の生活を支える生活インフラアセット（住居及びその底地並びに生活圏配送・販売を使途とする底地及びその他のアセットをいいます。以下同じです。）の中でも、キャッシュ・フローが安定していると判断できるアセットに対して投資するとしています。
＜取得資産＞
各務原インダストリアルセンター(底地)(取得価格:1,688百万円)
ソシオ安城東栄町B棟(取得価格:683百万円)
プレミアムキャッスル小牧中央(取得価格:500百万円)
プレミアムキャッスル豊山(取得価格:510百万円)
ソシオ刈谷今岡町(取得価格:1,134百万円)
プレミアムキャッスル三河安城(取得価格:510百万円)
プレミアムキャッスル鳴海(取得価格:655百万円)
プレミアムキャッスル有松(取得価格:565百万円)
プレミアムキャッスル鶴舞(取得価格:1,020百万円)
プレミアムキャッスル瑠璃光イースト・ウエスト(取得価格:544百万円)
各務原インダストリアルセンター(底地)以外は全てレジデンスとなっており、東海道リート投資法人が定義しているアセット構成で言う住居系アセットの比率が大きく上昇しました。もともと物流施設が主力であったため物流系J-REITとして収益性・成長性を高める運用をしていくものと思われましたが、やはり東海道縛りでは収益性の高い物流施設を取得する機会は多くないと思います。結局安定性の高いレジデンスを中心に運用していくことになると考えられます。スポンサーが複数存在しますが、それぞれ東海道リート投資法人の成長に貢献するパワーは大きくないと感じます。2024年7月期の業績は、営業収益1,900百万円、営業利益1,098百万円、経常利益915百万円、当期純利益914百万円となりました。
地域縛りの割には地方銀行レンダーは少なめ
資金調達の動きとしては、エクイティからの調達として、「各務原インダストリアルセンター(底地)」他計10物件の取得資金の一部に充当する目的で、2024年２月１日を払込期日とした公募による新投資口（35,900口）の発行により4,197百万円の資金を調達しました。デット面では、「各務原インダストリアルセンター（底地）」他計10物件の取得資金に充当するため、これに伴う借入れ（総額4,400百万円）を2024年２月２日に実行しました。また、2024年６月23日に返済期限が到来した借入金（2,800百万円）について2024年６月24日に同額借入れを行いました。この結果、2024年7月期末時点における借入金残高は27,300百万円となり、LTVは46.9％となりました。
まだ比較的新しい投資法人なので固定金利比率が20.5%と変動金利比率がだいぶ高い水準です。資産運用会社として資産規模が少ないうちに採るべき戦略を触れておいた方が良いと思います。具体的には一部の借入金を金利スワップで固定化する取り組み等は導入しても良いのではないでしょうか。
