2025年9月16日に東海道リート投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が3,299円のところ3,380円で着地しました。
CPI連動賃料が主流になりつつある中で底地を取得する意味とは?
2025年２月に運用資産６物件を取得し、また、2025年７月に運用資産１物件の一部（共有持分51％）を譲渡し、2025年7月期末において、運用資産29物件（取得価格合計60,856百万円）を保有しています。なお、2025年7月期末における運用資産29物件の総賃貸可能面積は387,723.00㎡、総賃貸面積は386,160.14㎡、稼働率は99.6％でした。
＜取得資産＞
みよしインダストリアルセンター（底地）(取得価格:580百万円)
開成町インダストリアルセンター（底地）(取得価格:1,595百万円)
ソシオ刈谷東新町A棟・B棟 (取得価格:2,080百万円)
エンブルエール常滑新開町(取得価格:1,070百万円)
四日市エンブルコート(取得価格:670百万円)
古出来エンブルコート(取得価格:900百万円)
取得理由
産業インフラアセットと生活インフラアセットへの投資を通じてポートフォリオの分散と充実を図るため、投資法人の規約に定める「資産運用の基本方針」に基づき、取得予定資産の取得を決定したもの。
＜譲渡資産＞
丸の内エンブルコート(譲渡価格:1,137百万円)
譲渡理由
高い稼働率を維持し、一定の水準のNOI利回りを確保しているものの、賃貸事業費用の増加に伴い償却後NOI利回りが低下していたため、今後の内部成長余地が限られていると判断し譲渡を決定。「丸の内エンブルコート」の譲渡によって得られる譲渡益は、2025年7月期に19.7百万円（投資口1口当たり62円）、2026年1月期に19.6百万円（同62円）と想定しており、投資主利益の向上に寄与すると判断。
2025年7月期の業績は、営業収益2,306百万円、営業利益1,368百万円、経常利益1,071百万円、当期純利益1,070百万円となりました。
年1回増資するサイクルで資産規模を拡大していく流れ
財務戦略は金利環境に応じて、借入れの変動・固定割合を調整して借入れを行うものとします。そして、借入れについては、リファイナンスリスク低減のため返済期日の分散化、借入期間の長期化・借入金利の低下と固定化を目指しています。
エクイティからの調達においては、「みよしインダストリアルセンター（底地）」他計６物件の取得資金及びその付随費用の一部に充当する目的で、2025年２月３日を払込期日とした公募による新投資口（38,483口）の発行により3,706百万円の資金を調達しました。デットからの調達については「みよしインダストリアルセンター（底地）」他計６物件の取得資金及び付帯費用の一部等に充当するため、これに伴う借入れ（総額3,741百万円）を2025年２月４日に実行しました。また、2025年６月23日に返済期限が到来した借入金（総額4,250百万円）の返済資金に充当するため、2025年６月23日に同額の借入れを実行しました。この結果、2025年7月期末時点における借入金残高は32,691百万円となり、LTVは48.1％となりました。
