2025年3月18日に東海道リート投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が3,380円のところ3,335円で着地しました。
物流マーケット分析のみの運用は止めた方がいいと思う
2024年12月19日にAIG京都ビル(取得価格:1,150百万円)を取得しました。2025年1月期末において、運用資産23物件（取得価格合計54,511百万円）を保有しています。なお、2025年1月期における運用資産23物件の総賃貸可能面積は347,973.51㎡、総賃貸面積は346,774.97㎡、稼働率は99.7％でした。2025年1月期の業績は、営業収益2,009百万円、営業利益1,093百万円、経常利益929百万円、当期純利益928百万円となりました。とまあ、ここまでが結果なんですけど・・・。
財務については、2024年12月に運用資産１物件（AIG京都ビル）を取得し、これに伴う借入れ（1,650百万円）及び2025年１月に既存借入金の借換え（200百万円）を行いました。この結果、2025年1月期末時点における借入金残高は28,950百万円となり、LTVは48.1％となりました。
決算説明会資料を見ても内部成長・運用管理面の取り組みに関する記載が全くないですよね?。「続可能な経済基盤を有する「「産業地域」」への重点投資静岡を核とする産業地域の発達した交通インフラが持続的な産業集積及び人口集積を形成」はよくわかりました。東海道リート投資法人にとって中部地方が魅力なんでしょう。では、静岡の物流施設を取得したのであとは賃料が振り込まれるのを待ってるだけなのでしょうか?。そうではないですよね。
ミッドビルディング四日市ではトイレ給湯器改修工事43百万円を行っていますよね?これは賃料を増額できる点はないのでしょうか?、水道光熱費等コストが削減できるところは無いのでしょうか?。もう少し内部成長・運用管理面の取り組みをしっかり説明するべきだと思います。GLP投資法人や日本プロロジスリート投資法人は資産運用会社としての取り組みをしっかり説明しています。
物流施設特化型J-REITの場合、物件の取得が他のアセットを主力とする投資法人よりもスポンサーへの依存が高いのは分かります。しかし、あくまで投資法人は資産運用会社が投資家さんの利益の拡大のために存在するわけですから、自分達の行っている施策を途中経過でもしっかり説明すべきだと思います。
東海道リート投資法人の今までの決算短信、決算説明会から分かることは、
1.中部地方は魅力的
2.スポンサーがいっぱいいるから安心
3.レンダーもいっぱいいるから安心
の3つだけです。スポンサーとして機能しているのは物件を実質的に開発するヨシコンだけです。テナントとして清和海運㈱が入ってる物件があるようですが、清和海運㈱に是非賃料増額交渉をしてください。㈱静岡銀行に低利の借入を引っ張ってきてください。中部電力に格安の料金プランで物件に電気を供給してもらってください。出来ないでしょうけど。賃料増額だけではなく、賃貸事業費用の削減やサスティナビリティの対応で付加価値をつけるなどもAMの仕事です。何も内部成長の取り組みをしていないのであれば運用報酬自体を見直しをすべきです。高すぎですから。
