物流不動産及びインダストリアル不動産へ投資する投資法人です。特に住友商事が開発する物流施設であるSOSiLAシリーズへ重点投資します。住友商事グループが有する不動産事業における知見及び開発力、並びに私募リート及び私募ファンド等の運用を通じて蓄積したノウハウの活用により、投資主価値の最大化を図っています。
SOSiLA物流リート投資法人の概要
| 名称 | SOSiLA物流リート投資法人 |
| 住所 | 東京都中央区京橋一丁目17番10号 |
| 資産運用会社 | 住商リアルティ・マネジメント株式会社 |
| 資産保管委託会社 | 三井住友信託銀行株式会社 |
| 一般事務受託会社(会計事務) | 三井住友信託銀行株式会社 |
| 投資主名簿管理人 | 三井住友信託銀行株式会社 |
| 会計監査人 | EY新日本有限責任監査法人 |
| 決算期 | 5月・11月 |
SOSiLA物流リート投資法人は、住友商事グループが有する不動産事業における知見及び開発力、並びに私募リート及び私募ファンド等の運用を通じて蓄積したノウハウの活用により、投資主価値の最大化を追求します。また、住友商事が開発したSOSiLA（ソシラ）シリーズに重点的に投資することにより、その事業コンセプトである社会とのつながり（＝Sociability）・環境への配慮や持続的成長（＝Sustainability）・人と労働環境への配慮（＝Individuality）の3つのコンセプトを重視した事業精神を受け継ぎ、豊かな社会の実現に貢献するとともに、投資法人という透明性の高いスキームで、幅広い投資家にESG投資の機会を提供し続けていくと考えています。
SOSiLA物流リート投資法人のポートフォリオ構築戦略
住友商事グループが開発するSOSiLAシリーズへの重点投資
SOSiLA物流リート投資法人は、SOSiLAシリーズをはじめとする住友商事グループが開発する物流不動産及びインダストリアル不動産を主として取得していく方針であり、中でも消費地近接型物流施設を中心とする物流不動産へ重点的に投資を行っています。
①消費地近接型物流施設
消費地、生産拠点及び交通インフラへのアクセスが良好で、労働力の確保に有利な物流不動産
②都心配送対応型物流施設
●関東エリア・関西エリアを中心とする大規模消費地へラストワンマイルのエリアに立地
●住宅集積地の近隣に立地するため、即納性が高く、配送効率の向上と環境負荷低減を実現
●利便性の高い立地を活かした雇用への貢献等を通じて、地域社会から評価される施設となることを目指す
※1「ラストワンマイル」とは、物流事業者・荷主の最終配送拠点から消費者である配送先までの最終区間をいいます。
※2「マルチ」とは、特定のテナントを想定せず、複数のテナントに賃貸可能な仕様として開発された汎用性の高い施設をいいます。以下同じです。
③インダストリアル不動産
データセンター、通信施設、研究施設、工場、資材・車輌ヤード及び空港・港湾関連施設等、物流不動産以外の資産も戦略的に取得する予定
ポートフォリオ構築方針
SOSiLA物流リート投資法人は投資主価値の最大化を目的として、中長期的な収益の安定性及び成長性を重視したポートフォリオの構築を目指すものとします。そのため、住友商事グループから提供される物件情報並びに住友商事グループの知見及びノウハウを活用し、投資機会の拡大とリスク分散の観点から適切な用途及び地域並びにそれらの分散状況を勘案して、物流不動産を主たる投資対象としたポートフォリオの構築を行うものとします。
地域別投資比率の目標
| 地域 | 目標投資比率（取得価格ベース） | |
| ポートフォリオ | 関東エリア及び関西エリア | 70％以上 |
| その他の地域 | 30％以下 |
| 地域 | 定義 |
| 関東エリア | 東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、茨城県、栃木県及び群馬県をいいます。 |
| 関西エリア | 大阪府、兵庫県、京都府、奈良県、和歌山県、滋賀県及び三重県をいいます。 |
| その他の地域 | 関東エリア及び関西エリアに該当しない都市をいい、海外の都市も含まれます。 |
SOSiLA物流リート投資法人の外部成長戦略
住友商事グループが開発する物流施設SOSiLA(ソシラ)シリーズ
SOSiLA物流リート投資法人は、住友商事グループが多様な不動産開発において培った様々なノウハウが応用された先進的物流施設であるSOSiLAシリーズに重点投資を行っています。
「SOSiLA」は、社会とのつながり（=Sociability）・環境への配慮や持続的成長（=Sustainability）・人と労働環境への配慮（=Individuality）の3つのテーマを基に、新たな物流施設のあり方（Logistic Aspect）を目指す事業コンセプトを表現したものです。
立地・ハード・ソフトが三位一体となった物流施設
住友商事グループは、立地・ハード・ソフトが三位一体となった物流施設であるSOSiLAシリーズの開発を通じて、庫内作業の効率化、自動化・省力化支援等を継続的に提供しており、このような特徴を有するSOSiLAシリーズに重点投資することで、持続的な成長を目指しています。
立地戦略:物流施設の課題を捉えたSOSiLAシリーズの戦略的な立地
SOSiLAシリーズは、人口密度が高く、消費地に近い都市部をカバーできる立地戦略をとっています。また、物流施設が建設可能な立地の中で、SOSiLAシリーズは、都市部に近接した、輸送費の削減と労働力の確保の両面から競争力のある立地に所在しており、配送の多頻度化にも対応可能であると、考えています。
物流効率化ソリューションの提供
SOSiLA物流リート投資法人は、内部成長及び外部成長機会の拡大並びに安定的な運用の実現には、テナントへの物流効率化ソリューションの提供が必要不可欠であると考えています。また、テナントによる投資法人が保有するSOSiLAシリーズへの入居は、投資法人にとってゴールではなくスタートであると考えており、住友商事を通じてテナントに対して適切なソリューションを提供することにより長期安定的な関係を構築することで、保有物件から得られる収益の最大化及び高稼働率の実現を目指します。更に、このようなソリューションの提供により生まれるテナントリレーションを活用して投資法人の外部成長機会の拡大及び安定的な運用を図ります。
住友商事グループによるスポンサーサポート
資産運用会社は、住友商事とスポンサーサポート契約を締結し、住友商事の生活資材・不動産本部が所管するSOSiLAシリーズを中心とした対象不動産（8物件、延床面積合計402,558㎡）が、将来的な優先交渉権の付与を受けています。そのため、投資法人は、住友商事が開発するSOSiLAシリーズへの重点投資によって、外部成長が実現可能です。
住友商事グループは、総合不動産デベロッパーとしてオフィスビル、住宅、商業施設、物流施設等幅広いアセットタイプの開発を手掛けてきました。また、住友商事グループは、物流施設の用地取得において、総合商社として有する多様な顧客・取引先のネットワークを活かして、様々な用途の開発を組み合わせることが可能となっています。
海外不動産の投資基準
海外に所在する物流不動産及びインダストリアル不動産については、国内不動産の基準を参考として、当該不動産が所在する国の政治・経済情勢及び都市の不動産マーケット動向を踏まえ投資判断を行います。なお、海外不動産への投資にあたっては、所要の体制整備が行われることを前提とします。管理方針及びその管理体制として、国内のプロパティ・マネジメント会社選定基準に準じて現地のプロパティ・マネジメント会社の選定を行い、必要に応じ、住友商事グループの海外現地法人等のサポートを受けつつ管理・運営を行うものとします。
SOSiLA物流リート投資法人の内部成長戦略
スポンサーグループの一気通貫したマネジメントによる開発
住友商事グループは、総合不動産デベロッパーとしてオフィスビル、住宅、商業施設、物流施設等幅広いアセットタイプの開発を手掛けてきました。また、住友商事グループは、物流施設の用地取得において、総合商社として有する多様な顧客・取引先のネットワークを活かして、様々な用途の開発を組み合わせることが可能となっています。
荷主と3PL業者の双方にアプローチ可能な住友商事のネットワーク
住友商事は、グループの顧客ネットワークを活かし、荷主と3PL業者の双方へアプローチが可能です。
住友商事グループのネットワークを活用したリーシング
物流施設のリーシングにおいては、直接のテナントとなる物流事業者及び物流事業者に業務を委託する荷主のそれぞれに対する誘致活動が重要であると、考えています。総合商社としての住友商事グループの多様な顧客・取引先のネットワークを活かし、あらゆる角度から物流事業者及び荷主にアプローチ可能であるという強みがリーシングに活かされています。
SOSiLA物流リート投資法人の財務戦略
住友商事の高い信用力を活かした効率的な財務運営を基本とし、成長性に配慮してLTVコントロールを行うとともに、効率的なキャッシュマネジメントにより投資主価値の向上を実現します。
健全な財務運営とLTVコントロール
SOSiLA物流リート投資法人は、中長期に安定した収益の確保と運用資産の規模の着実な成長及び運用の安定性を優先し、機動的な財務戦略を実行していきます。
| エクイティ・ファイナンス | 投資口の追加発行は、運用資産の長期的かつ安定的な成長を目的として、資本市場の動向、経済環境、新たな運用資産の取得時期、SOSiLA物流リート投資法人の資本構成及び既存投資主への影響等を総合的に考慮し、投資口の希薄化に十分に配慮した上で、機動的に行うものとします。 |
| デット・ファイナンス | 主要金融機関との良好なリレーションに基づく盤石なバンクフォーメーションの構築を目指します。更に、長期・短期の借入期間及び固定・変動の金利形態等のバランス、返済期限の分散を図りながら、無担保・無保証での借入れを目指します。 |
| LTV水準 | 資金余力の確保に留意し、成長性に配慮してコントロールをしつつ、原則として平常時の運用において、35～45%台で運用することとします。 |
キャッシュマネジメント：減価償却費の活用方針
SOSiLA物流リート投資法人は、一般的に他アセットと比較して建物割合が高く減価償却費が大きい一方、設備 割合が低く資本的支出が限定的である物流不動産の特性を踏まえ、安定的な分配金水準を確保する観点から一定のルールのもと利益超過分配を実施し、投資主価値の最大化に努めます。
