日本ビルファンド投資法人の配当金と利回り・資産規模拡大の運用戦略

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　日本ビルファンド投資法人は、三井不動産をメインスポンサーとする国内最大のオフィス特化型J－REITです。東京23区を中心に競争力の高いポートフォリオを構築し投資主価値の向上を目指しています。

日本ビルファンド投資法人の概要

日本ビルファンド投資法人のポートフォリオ戦略

　東京都心部を中心に東京周辺都市部および地方都市部にも分散投資を行っています。
　地震リスク、空室リスク等のキャッシュフローリスクを軽減させることを目的として、該当地域を東京都心部、東京周辺都市部及び地方都市部の３地域に分類し、不動産等の価額の合計額の70%以上を目途として東京都心部及び東京周辺都市部から、30%以下を目途として地方都市部から、それぞれ選別して取得することにより地域分散を図ります。

日本ビルファンド投資法人の外部成長戦略

　物件選定の際には立地条件及び個別物件の基本性能を重視して選定し、耐震性能や環境・地質等も考慮のうえ判断しています。また未竣工・未稼働資産への投資は資産総額の10％を超えない範囲に限ります。

物件選定基準

　個々の不動産等に投資する際には、当該不動産等の取得価格と収益予想から想定される投資利回り、立地エリアの将来性及び安定性、不動産の劣化又は陳腐化リスクに対する対応状況、並びに保険付保状況等を総合的に判断して選別します。選別に際しては、建物規模、建築及び設備スペック、耐震性能、権利関係への対応、入居テナント属性、建物管理関係及び環境・地質等を考慮の上総合的に判断しています。
　なお、以下の表に記載する項目は考慮にあたっての検討事項であり、日本ビルファンド投資法人が取得した又は取得する不動産等が結果的に以下の項目の全てを満たさないこともあります。

未竣工・未稼働資産への投資

　日本ビルファンド投資法人は、原則として、引渡時点において稼働資産である不動産等を取得します。引渡時点において未稼働資産である不動産等については、投資額、稼働予定時期、収益予想等を総合的に判断し、日本ビルファンド投資法人の運用資産の運用に与える影響を考慮の上、本投資法人はこれを取得することができます。但し、当該未稼働資産の引渡直後において引渡済の未稼働資産（稼働資産となった未稼働資産を除く。）の契約上の取得価格の合計が、直近の決算日における日本ビルファンド投資法人の貸借対照表上の資産総額の10％を超えない範囲に限ります。
　なお、稼働資産とは、建物が竣工しており賃貸中または賃貸可能である不動産等をいい、日本ビルファンド投資法人が保有する不動産等のうちある時点において稼働資産となった不動産等は引き続き稼働資産とみなします（建物の建替え又は大規模修繕等が行われる場合を含む）。

物件売却方針

　個々の不動産関連資産の売却は、将来における収益予想、資産価値の増減及びその予測、立地エリアの将来性・安定性、不動産の劣化又は陳腐化リスク及びそれに対するコスト予測、並びにポートフォリオの構成等を考慮のうえ総合的に判断します。なお、売却若しくは保有の検討は、保有する全ての不動産関連資産について定期的に実施します。

日本ビルファンド投資法人の内部成長戦略

　物件取得後は中長期的な観点から運営管理し、運用収益の安定的な成長を目指し、個別物件の売却について、その必要性に関して定期的に検討しています。

運営方針

　日本ビルファンド投資法人は取得後の物件等においては、中長期的な視点から継続的な設備投資による資産価値・競争力の維持・向上を図り、かつ収入拡大（賃料等の増加、空室率の低減、契約期間の長期化及び固定化等）と費用逓減（外注委託費、水道光熱費等の削減）による運用収益の安定的な成長を目指しています。
　災害やテナントの退去等による収益の大幅な減少や変動を回避するため、地域分散をはじめとする適切な投資配分比率の維持や火災保険等の付保等の諸手段を講じるよう努めています。
　中長期的な安定収益の確保を目的として、原則として運用資産に属する全ての不動産等を賃貸（駐車場、看板等の設置等を含む。）するものとしています。

日本ビルファンド投資法人の財務戦略

　日本ビルファンド投資法人の収益性の向上のため、資金調達については、手元資金の状況、各資金調達手法に係る市場環境、１口当たり分配金への影響、レバレッジによる収益性向上効果と調達後のレバレッジ水準等を勘案し、調達方法を総合的に判断します。

　また、レバレッジ水準を適正にコントロールするための指標として主に本投資法人の総資産に対する有利子負債残高（借入残高及び投資法人債発行残高の合計）の比率（以下、「総資産有利子負債比率」といいます。）を用いるものとし、資産運用の安定性に鑑み、レバレッジは保守的にコントロールします。