大和証券オフィス投資法人は、オフィスビルの特性に基づいて、地域・規模などを厳選した投資運用を行い、不動産市況の変化に対応した柔軟な運用を行うことで、将来にわたって安定的な巡航EPSの確保と、投資資産の持続的な成長を図っています。
大和証券オフィス投資法人の資産運用会社は、大和証券グループの経営資源を最大限に活かした運用を行うと共に、コンプライアンスを重視した透明性の高い運用を行っています。
大和証券オフィス投資法人の概要
| 名称 | 大和証券オフィス投資法人 |
| 住所 | 東京都中央区銀座六丁目2番1号 |
| 資産運用会社 | 大和リアル・エステート・アセット・マネジメント株式会社 |
| 資産保管委託会社 | 三井住友信託銀行株式会社 |
| 一般事務受託会社(会計事務) | 三井住友信託銀行株式会社 |
| 投資主名簿管理人 | 三井住友信託銀行株式会社 |
| 会計監査人 | 有限責任あずさ監査法人 |
| 決算期 | 5月・11月 |
大和証券オフィス投資法人のポートフォリオ構築方針
大和証券オフィス投資法人が不動産（信託受益権に投資する場合の主たる信託財産である不動産も含みます。以下同じです。）へ投資するに際しては、主たる用途をオフィスとし、その主たる投資対象エリアを東京主要５区（千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区）、首都圏（東京主要５区を除く東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県）及び地方主要都市とします。但し、複数の不動産が社会経済上一体的に利用され得る場合において、これを一体として評価した場合の主たる用途がオフィスであると判断される場合には、これに関連して本投資法人が保有することとなる不動産等又は不動産対応証券の裏付けとなる不動産等の主たる用途がオフィスであることを条件として、当該一体としての不動産の全部又は一部に係る不動産等又は不動産対応証券を取得することができます。
用途
投資対象不動産は、その主たる用途をオフィスとしています。
なお、学校法人が使用する場合や、主としてデータセンターとして使用される場合等であっても、オフィスと同等又はこれに準じた使用がなされていると認められる場合には、オフィスの用に供されるものとして投資対象とすることができます。また、他の用途に供されているものの、容易にオフィスに転用できる場合には、オフィスの用に供されるものとして投資対象とすることができます。
投資対象不動産にオフィス以外の用途部分が存在する場合、オフィス部分（容易にオフィスに転用できる部分を含む。）の賃貸可能面積が総賃貸可能面積に対して50％を超える物件を投資対象とします。
但し、複数の不動産が社会経済上一体的に利用され得る場合において、これを一体として評価した場合の主たる用途がオフィスであると判断される場合には、これに関連して投資法人が保有することとなる不動産のオフィス部分の賃貸可能面積が総賃貸可能面積に対して50％を超えることを条件として、当該不動産を取得することができるとしています。
地域
投資法人は、オフィス需要が見込まれる地域を厳選して投資を行います。投資対象資産の選定に際しては、「東京主要５区」（千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区）を最重点投資エリア、「首都圏」（東京主要５区を除く東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県）を重点投資エリア、「地方主要都市」（大阪圏（大阪府、京都府及び兵庫県）、名古屋圏（愛知県、三重県及び岐阜県）及び地方自治法に定める政令指定都市、中核市）を投資可能エリアとして投資を行います。
| 投資対象エリア | ポートフォリオ上の位置付け | 組入比率 |
| 東京主要5区 | 最重点投資エリア | 60％以上 |
| 首都圏 | 重点投資エリア | 40％以下 |
| 地方主要都市 | 投資可能エリア | 20％以下 |
規模
大和証券オフィス投資法人投資法人は、概ね延床面積が2,000m2以上のオフィスビルに重点的に投資を行うこととしています。
築年等の分散
大和証券オフィス投資法人投資法人は、投資対象不動産の取得にあたっては、改修工事が特定の期間に集中しないように建物の築年数の分散を図り、将来にわたる安定的な収益の獲得を目指します（但し、取得時において、改修工事が既に行われている場合には、建物の築年数だけでなく、当該改修工事の内容を踏まえ、今後必要となる改修工事の時期を考慮しています。）。
大和証券オフィス投資法人の外部成長戦略
取得方針
・主要5区及び同等のエリアへ重点的に投資。
・低LTVを活かした新規物件の取得によって、新宿マインズタワーのウエイトを軽減。
・当面、築年数20年以内を目処に築浅Aクラスビル及び築浅Bクラスビルを重点的に投資。投資規模は50億円前後が1つの目安。
・新規物件の取得によって、既存ポートフォリオの安定性・収益性が向上するように改善。
・築古のビルを売却し、築浅の物件購入するといった物件の入替も検討。
投資基準
| 選定の視点 | 選定基準 |
| 駅からの距離 | ＪＲ又は地下鉄等の主要路線の最寄駅から徒歩10分以内を原則とし、地域性やオフィス集積等を考慮して投資する。 |
| 都市施設の集積度 | 商業施設、郵便局、銀行等の近接性を考慮して投資する。 |
| 前面道路の道路幅員・接道状況 | 前面幅員が10ｍ以上を原則とし、幹線道路等からの接道状況等を考慮して投資する。 |
タイプ、規模及び価格
投資対象不動産の選定にあたって、タイプ、規模及び価格について調査、検討を行います。
| 選定の視点 | 選定基準 |
| タイプ | 主たる用途をオフィス（他の用途に供されているものの、容易にオフィスに転用できる場合を含む。）とする物件を投資対象とする。 |
| 投資対象不動産にオフィス以外の用途部分が存在する場合は、オフィス部分の賃貸可能面積が総賃貸可能面積に対して50％を超える物件を投資対象とする。 | |
| 複数の不動産が社会経済上一体的に利用され得る場合において、これを一体として評価した場合の主たる用途がオフィスであると判断される場合には、これに関連して本投資法人が保有することとなる不動産のオフィス部分の賃貸可能面積が総賃貸可能面積に対して50％を超えることを条件として、当該一体としての不動産の全部又は一部に係る不動産を投資対象とすることができる。 | |
| 延床面積規模 | 延床面積が2,000㎡以上のビルを主たる投資対象とする。 |
| 取得価格 | １投資対象不動産の取得価格が当該物件を含む資産規模の50％以下とする。 |
スペック
投資対象不動産の選定にあたっては、建物のスペックについて調査、検討を行います。
| 選定の視点 | 選定基準 |
| 築年数 | 築年数25年以下を原則とする。但し、改修工事の結果、耐震性能やスペック等について築年数25年以下の建物と同等と判断される場合はこの限りでない。 |
| 延床面積 | 原則として、2,000㎡以上であること。 |
| 耐震性能（ＰＭＬ値等の指数） | 新耐震基準に基づく建築物に相当する耐震性能を有し、単体ＰＭＬ値15％以下を原則とする。 |
| 天井高 | 2.5ｍ以上又は2.5ｍ相当に対応可能な構造であること。 |
| 空調方式 | 個別空調又は個別空調に対応可能な構造、或いは個別空調と同等相当の機能を有すること。 |
| ＯＡ床 | 対応済み又は対応可能であること。 |
| 床荷重 | 300㎏／㎡以上であること。 |
| 照明照度 | オフィス用途として支障が無いこと（目安：600 lx以上）。 |
| 電気容量 | オフィス用途として支障が無いこと（目安：30VA／㎡以上）。 |
| 警備方法 | 機械又は常駐管理人による24時間対応とする。 |
| 駐車場台数 | ロケーションを考慮して必要と思われる駐車場台数を確保していること。 |
開発物件に関する投資基準
大和証券オフィス投資法人は、原則として安定した収益を生み出している不動産を投資対象としますが、良質な不動産の確保の観点から、一定割合を限度に、開発物件に投資を行う場合があります。但し、開発物件への投資については、下記の基準に合致するものに限って投資を行うものとします。
①建築確認が既に取得されていること、又は、建築確認の取得前であってもその蓋然性が高いこと。
②完工リスクへの対応が十分に行われていること。
③竣工後のテナント確保が明確であること、又は、明確ではない場合であってもテナント確保の蓋然性が高いこと。
④１投資案件の投資総額が資産規模の20％以下であること。
物件売却方針
大和証券オフィス投資法人が取得した不動産の売却については、中長期保有を前提としつつも最適なポートフォリオの維持のために必要に応じて、当該不動産の現在及び将来にわたる収益性、立地エリアの状況、当該不動産の劣化又は陳腐化に対する対応状況、賃借人の属性、並びに本投資法人のポートフォリオ構成等を総合的に考慮し、投資主の利益に資する最大限の努力をもって判断します。また、必要に応じて、鑑定評価書の取得等による第三者意見を参考にします。
大和証券オフィス投資法人の内部成長戦略
賃貸マーケットに応じたマネジメント
常に賃貸マーケット市場をモニタリングし、市場動向に応じたマネジメントを行うことにより、テナントの満足度を高め、NOIの最大化を目指しています。既存テナントの賃料と現状のマーケット賃料水準との乖離を常に把握し、必要であれば賃料の改定等を提案することにより、退去リスクを低減するように努めるとしています。
運営管理コストの低減
資産運用会社は、取得に際して資産を厳選するとともに、積極的な外部成長の推進により得られたスケールメリットを最大限活用して、効率的な運営管理を行いコストの低減に努めています。
修繕及び設備投資の方針
中・長期的な収益の安定のために、経年劣化への対応を目的とした適正な改修工事を行うものとします。改修工事の計画は、資産運用会社が「年次資産管理計画」及び「中期資産管理計画」において立案します。
資産運用会社は、改修工事の計画立案に際しては、建物のライフサイクルコストを考慮した上でポートフォリオ全体において特定の時期に工事が集中しないように計画します。また、大量発注によりコスト削減が可能な工事（空調機器の更新等）については、ポートフォリオ全体の工事の時期を調整しながら、スケールメリットを生かすことができるような計画を策定します。
改修工事についての方針
マーケット調査、テナントへのアンケート調査・ヒアリング等をもとにした、経年劣化への対応を目的とした適正な修繕工事とは別に、競争力の維持・向上、リーシング業務の円滑化、追加的な付加価値の創出等を目的とした資本的支出を行います。
また、通常の経年劣化への対応を目的としたものとは別に、減価償却費相当額とのバランス及び費用対効果を検証の上、資本的支出を行います。
経年劣化への対応を目的とした適正な資本的支出及び競争力の維持・向上のための戦略的な改修工事計画の立案のため、資産運用会社は、ＰＭ会社とともに、各投資不動産の現地調査を少なくとも年１回実施するものとします。
大和証券オフィス投資法人の財務戦略
| エクイティ・ファイナンス | 投資口の追加発行は、新たに取得する不動産の取得時期、総資産に対する有利子負債の比率（ＬＴＶ）、経済市況等を勘案した上で、投資口の希薄化にも配慮しつつ機動的に行います。 |
| デット・ファイナンス | 借入れに際しては、バンクフォーメーションを意識しつつ、金融機関との総合的な取引関係を勘案の上、借入期間、金利、担保提供の要否、手数料等の諸条件につき複数の金融機関と交渉し、マーケット水準とも比較しながら諸条件を総合的に検討し、適切な資金調達を行います。 |
| LTV水準 | LTV水準は、資金余力の確保に留意した設定とし、原則として60％を上限とします。但し、新たな投資対象資産の取得等に伴い、一時的に60％を超える可能性があります。現在は有利子負債の比率は40％から50％を上限の範囲とするレバレッジコントロールを行っています。 |
