ジャパン・ホテル・リート投資法人（JHR）は、中長期的な観点から、着実な成長と安定した収益の確保を目指し、資産の運用を行うことを基本方針とした、ホテル特化型の不動産投資信託（J-REIT）です。
ジャパン・ホテル・リート投資法人の概要
| 名称 | ジャパン・ホテル・リート投資法人 |
| 住所 | 東京都渋谷区恵比寿四丁目１番１８号 恵比寿ネオナート |
| 資産運用会社 | ジャパン・ホテル・リート・アドバイザーズ株式会社 |
| 資産保管委託会社 | 三井住友信託銀行株式会社 |
| 一般事務受託会社(会計事務) | 三井住友信託銀行株式会社 |
| 投資主名簿管理人 | 三井住友信託銀行株式会社 |
| 会計監査人 | 有限責任あずさ監査法人 |
| 決算期 | 12月 ※年1回の決算です。 |
ジャパン・ホテル・リート投資法人のポートフォリオ構築戦略
ジャパン・ホテル・リート投資法人はホテル用不動産等に対する投資を行う際に、以下の観点からホテル用不動産等を分類し、これらの物件から得られる高収益機会及び競争環境に係るリスクを分散することにより収益の安定化を図ります。
ホテルのタイプ
ホテル用不動産等の提供する機能やサービス、保有する施設・立地等の観点から、リミテッドサービスホテル、フルサービスホテル及びリゾートホテルに分類し投資を行うものとします。
ホテルのグレード
| ラグジュアリー |
・平均客室販売単価（ＡＤＲ）の価格帯の観点から4種類のクラスに分類 ・ＡＤＲ（平均客室販売単価）とはAverage Daily Rateの略であり「年間客室売上高÷365日÷（総客室数×客室稼働率）」により算出 |
| アッパーミドル | |
| ミッドプライス | |
| エコノミー |
投資地域
可能な限り国内外に分散を図ることで、特定の地域の経済情勢やホテルマーケット動向、地震等の地域的な自然災害等がポートフォリオ全体の収益状況に及ぼす影響を平準化し、中長期的に安定した収益性の確保を目指すものとします。
また、各マーケットにおいて商圏の状況や交通アクセス、周辺環境、都市計画における位置付け等とともに、ホテルマーケットの規模や特質、地域経済の情勢、競合ホテルの状況等の詳細な調査を行うものとします。当該調査を踏まえた分析に基づき、当該ホテルのコンセプトや開発時の商品化計画の妥当性を慎重に検討の上、投資を判断することにより、各ホテル個別の収支の安定についても考慮するものとします。
ホテルの契約形態
投資対象となるホテルの所有者と賃借人・ホテル運営者の間の契約形態には、賃貸借方式と運営委託方式があります。取得時に各契約方式の選定が可能な場合や取得後の契約改定・契約終了による新契約締結時には、各ホテルの運営状況、各契約方式の特徴、固定賃料による賃貸借方式・変動賃料による賃貸借方式・運営委託方式による不動産運用収入のバランス、契約期間等を考慮し、中長期的な観点から、着実な成長と安定した収益の確保が可能となるポートフォリオの構築を目指すものとします。
ジャパン・ホテル・リート投資法人の外部成長戦略
「国内レジャー客」及び「訪日外国人レジャー客」の需要の取込みが中長期的に期待出来る地域において高い競争力を持つホテル用不動産等の取得によりポートフォリオ全体の収益力、安定性、質の向上を図っています。
ホテル用不動産等のハード、ソフト、ロケーション面での優位性を重視
●重要な投資対象は運営及び管理ノウハウ、投下資本、立地の制約から参入障壁が高い「フルサービスホテル」及び「リゾートホテル」
●「リミテッドサービスホテル」はホテル賃借人の信用力、築年、ロケーション、客室構成、収益性を重視
●シングルルームを主体とする宿泊特化型ホテルは、特に選別的に対応
●特に、アクティブ・アセットマネジメントの実行による内部成長及び既存物件とのシナジー効果の可能性のあるホテルについては、積極的に取得を検討
戦略的投資対象地域
●北海道エリア、東京及びベイエリア、大阪・京都エリア、福岡エリア、沖縄エリアを投資エリアと定めています。
取得時の内部成長戦略の検討・立案
物件取得時において取得後の内部戦略を以下の面から検討・立案します。
●契約改定時等における適切な賃料水準・スキームの検討、費用削減可能性、ハード面の改善可能性の検討
●特に、変動賃料等導入物件では、賃借人・ホテル運営者と協働して内部成長を促進
区分所有建物・共有物件
区分所有建物又は共有物件を取得する場合には、適切なデュー・デリジェンスを行い、ほかの区分所有者又は共有者の属性、建物の特徴、資産の価値や希少性、区分所有者又は共有者としての投資法人が保有する議決権の割合等を勘案のうえ取得するものとします。
開発物件
建設中の建物につきその竣工・引渡リスクが回避できると判断され、かつ、竣工後のホテル賃借人又はホテル運営受託者の確保が十分に可能であると判断される場合には、開発中の不動産につき、建物竣工後の引渡しを条件とする売買契約を締結する場合があります。
ジャパン・ホテル・リート投資法人の内部成長戦略
アクティブ・アセットマネジメント戦略の着実な実行による「安定性」と「アップサイド・ポテンシャル」の両立
アップサイドを実現する「アクティブ・アセットマネジメント戦略」の立案及び実施
●成長期待の高いホテルを中心とした収益力向上及び競争力強化につながる戦略的CAPEXの実行
●賃料引上げ、アップサイド取込み可能な賃料スキームへの変更
●運営委託方式の物件における運営委託報酬の削減
●インターナショナル・ブランドへのリブランドによるインバウンド需要の取込み
●ホテル売上面・費用面双方に亘る、GOP最大化を企図した効率的なホテル運営体制構築への積極的な提言
●優良なオペレーターとのコラボレーションによるホテル収益の向上
安定収益の確保を実現する資本的支出の立案・実施
戦略的資本的支出
賃貸借契約や運営委託契約に基づく資本的支出の負担区分を考慮した上で、中長期的な観点から、運用資産の資産価値、競争力の維持・向上を図り、運営収益の安定を目指し、以下の資本的支出を慎重かつ充分に行うものとします。
●資産価値・競争力の維持を目的とし、運用資産が良好な物理的状態を保ち、将来に亘り競争力を発揮できることを目的とした資本的支出
●資産価値・競争力の向上を目的とし、客室単価・稼働率、宴会の件数・単価、料飲単価・稼働率のアップ等を図るのに必要な資本的支出（例えば、客室・宴会場のグレードアップ等）
オペレーターのモニタリング
①ホテル賃借人による運営パフォーマンスのモニタリング
●賃貸借方式において変動賃料を導入する場合、ホテル賃借人に対しホテルの運営収支、運営状況等について一定の報告義務等を課すことが変動賃料等のモニタリングのために必要とされ、また一般的実務であることに鑑み、本投資法人においても変動賃料に係る賃貸借契約の締結に際しては、かかる報告の内容が充実したものとなるようホテル賃借人と交渉を行います。これにより、投資法人の賃料収入に大きな影響を与えることとなるホテル賃借人によるホテル運営のパフォーマンスについて、本資産運用会社が一定の範囲でモニタリングすることが可能となります。
●賃貸借方式において固定賃料を導入する場合、変動賃料を導入する場合に比べ、ホテル賃借人からの報告内容が限定的となることが多くなりますが、ホテル賃借人と交渉を行い可能な限り変動賃料を導入する場合と同様の情報の確保に努めるものとし、これによりホテル運営のパフォーマンスについて本資産運用会社が一定の範囲でモニタリングすることが可能となります。
●賃貸借方式では、ホテル賃借人につき賃料の支払状況を逐次確認すると共に、定期的な信用調査を行うと同時に風評についても留意します。
②ホテル運営受託者による運営のモニタリング
●運営委託方式の場合、ホテル事業に係る収益がすべて本投資法人に帰属するため、ホテル運営受託者に対しホテルの運営収支、運営状況等について報告義務を課すこととします。これにより、投資法人の収益に大きな影響を与えるホテル運営事項について、資産運用会社が、モニタリングをすることが可能となり、ホテル運営受託者に対して影響力を及ぼすことが可能となります。
●ホテル運営受託者と締結する運営委託契約においては、運営委託者による承諾事項が規定されるのが一般的です。かかる承諾事項の一例として、当該ホテルの運営にあたる主要なスタッフ（支配人等）の選任及び解任、ホテル運営受託者によるホテル運営支援会社との運営支援契約、旅行業者その他の者との業務委託契約、ベンダーとの契約等の締結、解除、変更又は更新、並びに支出を伴うホテルの造作、設備、内装等の工事等に加え、ホテルの収益に重大な影響を与える事項等が挙げられますが、具体的な承諾事項の内容は、個別の物件又は契約により異なります。このような例を含めて一定の承諾事項が運営委託契約に規定され、ホテル運用受託者から当該事項について承諾を求められた場合には、慎重に承諾の可否を検討するものとします。
ジャパン・ホテル・リート投資法人の財務戦略
| エクイティ・ファイナンス | 資産の長期的かつ安定的な成長を目指し、金融環境を的確に把握したうえで、投資口の希薄化（新規投資口の追加発行による投資口の持分割合の低下及び投資口１口当たりの純資産額又は分配金の減少）に配慮しつつ、投資口の追加発行を行います。その際投資口の発行登録制度を利用することができるものとします。 |
| デット・ファイナンス | 短期又は長期、変動金利又は固定金利及び有担保又は無担保等のバランスをとりながら、投資法人の借入又は投資法人債（短期投資法人債を含みます。以下同じです。）の発行を行います。借入先の選定に当たっては、借入期間、金利、担保提供の要否、手数料等の諸条件につき複数の金融機関と交渉し、市場条件とも比べながら、その内容を総合的に考慮してこれを選定します。将来のホテルの追加取得等に係る必要資金の機動的な調達を目的として、事前の借入枠設定を行い、当該借入枠より借入れを行うことができます。 |
| LTV水準 | LTVは65％を上限とします。但し、物件の取得及び評価額の変動等に伴い、一時的にかかる基準を満たさないことがあります。当面LTV50%（総資産ベース）を上限としています。 |
自己の投資口の取得
投資法人の資産の長期的かつ安定的な成長を目指し、金融環境を的確に把握したうえで、自己の投資口の取得を行うことができます。
