森トラストリート投資法人は、中長期的な安定運用を基本とし、安定的なインカムゲインの各確保、ポートフォリオの着実な成長を目指すとともに、「収益性」、「安定性」、「成長性」の最適バランスを念頭に運用を行っています。
森トラストリート投資法人の概要
| 名称 | 森トラストリート投資法人 |
| 住所 | 東京都港区赤坂二丁目11番7号 |
| 資産運用会社 | 森トラスト・アセットマネジメント株式会社 |
| 資産保管委託会社 | 三井住友信託銀行株式会社 |
| 一般事務受託会社(会計事務) | 三井住友信託銀行株式会社 |
| 投資主名簿管理人 | 三井住友信託銀行株式会社 |
| 会計監査人 | EY新日本有限責任監査法人 |
| 決算期 | 3月・9月 |
中長期的な安定運用を基本とし、安定したインカムゲインの確保、ポートフォリオの着実な成長を目指すとともに、「収益性」「安定性」「成長性」の最適バランスを念頭に運用しています。
森トラストリート投資法人のポートフォリオ戦略
東京都心部のオフィスビル中心の「総合型リート」
東京都心部のオフィスビルを中心としたポートフォリオを構築し、中長期的な安定運用を図ります 。 また、ポートフォリオの用途集中リスクを軽減させるため、用途分散します。
ポートフォリオのアロケーション方針
森トラストリート投資法人は、投資不動産の属性を地域(立地)の観点から「東京都心部」・「その他」の２つに分類し(下記「投資不動産の地域区分」をご覧ください。)ポートフォリオのキャッシュ・フローの変動リスクを軽減させるため、地域分散します。
森トラストリート投資法人は、投資不動産の用途にかかわらず、商業・産業・人口の集積地である「東京都心部」を中心に、資産総額の60～80％を目途に投資を行いますが、「その他」の地域に立地する投資不動産であっても、例えば、交通結節点等の利便性が良いオフィス集積度の高い地域に立地しているオフィスビルや、商圏内で高い競争力を有する優良商業施設等、当該地域における投資不動産の用途の適合性、競争力等を調査したうえで、十分な投資採算性が見込めると判断される場合、一定の投資割合(資産総額の20～40％)のもとで、投資を行うことを可能とします。
投資地域
| 地域区分 | 所在地 |
| 東京都心部 | 千代田区・中央区・港区・品川区・渋谷区・新宿区 |
| その他 | 首都圏(東京都(東京都心部を除く)・神奈川県・千葉県・埼玉県)及びその他主要都市 |
また、森トラストリート投資法人は投資不動産の属性を用途の観点から「オフィスビル」・「商業施設」・「その他」の３つに分類し、ポートフォリオの用途集中リスクを軽減させるため、用途分散します。
森トラストリート投資法人は、「オフィスビル」を用途とする投資不動産に対し、資産総額の70～90％を目途に投資を行うとともに、「オフィスビル」以外の投資不動産として、「商業施設」(資産総額の10～30％)及び「その他(但し、当面の間、住宅及びホテルに限るものとします。)」(資産総額の０～10％)に対しても併せて投資を行うものとします。
目標ポートフォリオ
| 全体での用途別投資比率 | 東京都心部 | その他 | |
| オフィス | 70～90% | 60～70% | 10～20% |
| 商業施設 | 10～30% | 0～10% | 10～20% |
| その他 | 10～30% | 0～10% | 10～20% |
| 合計 | 60～80% | 20～40% | |
※上記「目標ポートフォリオ」は、現在の経済情勢・不動産市場動向等を考慮し作成したものであり、運用期間において、かかる経済情勢等が著しく変化しないと想定した場合のものです。
※投資比率は投資不動産の取得価格に基づく比率であり、一時的に記載数値を満たさないことがあります。
※複数の用途を有する物件については、その主たる用途をもってその属性を判断します。
市場競争力の高い大型物件への投資
市場競争力の高い大規模オフィスビルを中心に、大型の投資不動産の取得を図っています。
投資不動産1件当たりの最低投資額
| 用途 | 最低投資額 |
| オフィス(東京都心部) | 原則50億円 |
| オフィス(その他) | 原則30億円 |
| 商業施設 | 原則30億円 |
森トラストリート投資法人の外部成長戦略
投資不動産の主要スペック
共通基本スペック
| 事項 | 基準 | |
| 築年数 | 概ね30年以内とします。但し、大規模修繕等により、建物性能が向上したものについては、この限りでありません。 | |
| 耐震性能 | 新耐震基準または同等の耐震性能を有するものとします。 | |
| 地震PML | 原則、非超過確率90％信頼値で投資不動産単体のPMLは15％未満、ポートフォリオのPMLは10％以下とします。 | |
| 有害物質についての基準 | アスベスト | 原則として、アスベストを使用している建物は、投資不動産の対象外とします。但し、環境調査等によりアスベストの飛散防止措置がなされており、飛散の可能性が極めて低いと判明した場合は、法令遵守のために建物解体時に発生する費用等を考慮して取得価格を決定するものとします。 |
| PCB | PCBが合法的に(法律とは、「ポリ塩化ビフェニル廃棄物の適正な処理の推進に関する特別措置法(平成13年法律第65号。その後の改正を含みます。)」をいいます。)保管されていれば投資不動産の対象とします。但し、保管費用等を考慮して取得価格を決定するものとします。 | |
| その他 | 上記以外の有害物質についても考慮します。 | |
| 土壌汚染 | 原則として、投資不動産の所在土地が、指定区域に指定、または過去に指定区域に指定されていた場合は投資対象外とします。 また、投資不動産について、環境調査により土壌汚染が存することが判明した場合は、汚染の分布状況・除去等に要する費用を考慮して取得価格を決定するものとします。 |
|
用途別基本スペック
| 用途 | 基準 | |
| オフィスビル | ＜面積＞賃貸可能面積：3,300㎡以上 | |
| 基準階賃貸可能床面積：660㎡以上 | ||
| (なお、基準階とは建物の標準的な平面を有する階をいいます。) | ||
| 商業施設 | 都心型 | 賃貸可能面積：3,300㎡以上 |
| 郊外型 | 賃貸可能面積：１万㎡以上 | |
| 住宅 | 住戸数：20戸以上 | |
| ホテル | 客室数：100室以上 | |
セール・アンド・リースバックによる投資不動産の取得
投資不動産の前所有者が投資不動産を本投資法人へ売却後、引き続き賃借人(あるいは転借人)として賃借(あるいは転借)する所謂セール・アンド・リースバックを希望する場合、本投資法人は積極的に検討します。
未稼働不動産等に関する投資
森トラストリート投資法人は、原則として現況稼働中の対象不動産等に投資するものとしますが、現況未稼働もしくは低稼働または建設予定もしくは建設工事中の対象不動産等の取得を検討する際には、下記「未稼働不動産等への投資基準」に則り、テナントの確保が十分可能と判断され、かつ資産総額の20％を限度とすること等、投資法人の投資方針を満たすと判断される場合に限り、取得を検討するものとします。
なお、投資法人は、未稼働不動産等にかかる各種リスク要因(完工・引渡リスク等)は負担しないものとし、リスク要因による最大損失を考慮して取得価格を決定するなど、投資リスクが軽減されていると認められる場合は、投資機会を確保するための売買予約契約または停止条件付売買契約等の締結を妨げないものとします。
未稼働不動産等への投資基準
| 投資不動産の現況(想定) | 投資基準 |
| 未稼働、低稼働、建設予定、建設工事中 | テナント確保が十分可能であること。 |
| 投資不動産の完工・引渡リスク等が軽減されていること。 | |
| 取得検討においては、取得方針に則り、改めて各種デューデリジェンスを実施し、投資不動産として問題ないことを確認のうえ取得すること。 | |
| 建設予定または建設工事中等の投資不動産について、フォワード・コミットメントを行う場合は、解約違約金等の解約条件、物件の取得価格の決定方法等を慎重に検討し、リスクを軽減するよう努めること。 |
森トラストグループとの不動産等の情報提供
森トラストが、自ら所有する不動産等(主たる用途がホテルであるものを除きます。)のうち、本投資法人の投資基準に適合する不動産等を譲渡しようとする場合、森トラストは本投資法人に対し、当該不動産等に関する情報を優先的に提供するものとします。
グループ各社が所有する不動産等(主たる用途がホテルであるものを除きます。)のうち、本投資法人の投資基準に適合する不動産等の譲渡を希望する場合、森トラストは当該グループ各社をして本投資法人に対し、当該不動産等に関する情報を速やかに提供するよう要請するか、またはこれに代わり自ら本投資法人に対し、かかる情報の提供に協力するものとします。
物件売却方針
投資不動産については、原則として中長期間保有し短期譲渡は行わないものとします。しかしながら、ポートフォリオの運用上、特定の投資不動産について、中長期的な不動産市況、収益予測、資産価値の上昇・下落の見通し、立地地域の将来性、劣化に対応する資本的支出の見込み等、当該投資不動産の競争優位性を考慮したうえで、入替えが適切であると判断した場合は、当該投資不動産の譲渡を検討します。
また、特定の投資不動産について、その取得後、本投資法人の投資方針を満たさない事態が生じた場合、ポートフォリオへの影響度を考慮のうえ、入替えのための譲渡を検討します。
森トラストリート投資法人の内部成長戦略
リーシングの基本方針
森トラストリート投資法人の投資不動産が中長期にわたり安定的な収益を確保するために、経済情勢及び不動産市場動向等を考慮した賃貸事業を遂行し、中長期の賃貸借契約を賃借人と締結することを基本とします。また、可能な限り定期建物賃貸借契約、その他賃料の固定化または契約期間の長期化に配慮した賃貸借契約を締結するよう努めるものとし、賃借人との信頼関係の構築、契約期間と賃料収入の確実性をもって、投資不動産の収益性に安定度を付与するものとします。
マスターリース契約の導入方針
森トラストリート投資法人の投資不動産の賃貸にかかる契約形態については、投資不動産を直接テナントに賃貸する形態のほか、投資法人とテナントとの間に下記「マスターレッシー選定基準」を満たす賃借人(マスターレッシー)を介在させ、投資不動産をマスターレッシーに賃貸する(マスターリース契約)形態がありますが、マスターリース契約については、投資不動産の規模、用途、テナント構成等を考慮のうえ、賃料収入の安定性または運営管理の効率性等といった経済効果が直接テナントと賃貸借契約を締結する場合と同等もしくはそれ以上に得られると認められた場合には、積極的に検討するものとします。なお、マスターリース契約下におけるマスターレッシーがさらに投資不動産を転貸することを妨げないものとします。
森トラストリート投資法人の財務戦略
資金調達コストの低減及び金融環境の変化による影響の軽減に配慮し、短期借入金と長期借入金をバランス良く調達するよう努めています。
| エクイティ・ファイナンス | 投資口の追加発行は、資産の長期的かつ安定的な成長を目指し、市況を的確に把握し、かつ、投資口の希薄化（新規投資口の追加発行による投資口の持分割合の低下、本投資口の1口当たりの純資産額又は分配金の減少）に配慮した上で、機動的な投資口の追加発行を行うものとします |
| デット・ファイナンス | 金融環境の変化によるマイナスの影響を抑えつつ資金調達コストの低減を図ることを念頭に、借入金額、借入期間及び金利の固定化等について検討し、最適なバランスで調達するよう努めます。また、投資法人債の発行も検討するとしています。 |
| LTV水準 | LTVは最大50％を目安とします。但し、新たな投資不動産の取得等に伴い、一時的に50％を超えることがあります。 |
