大和ハウスリート投資法人は、物流施設、居住施設、商業施設及びホテルを中核資産とし、中長期にわたる安定した収益の確保と資産の着実な成長を通じて投資主価値の継続的な拡大を目指しています。
大和ハウスリート投資法人の概要
| 名称 | 大和ハウスリート投資法人 |
| 住所 | 東京都千代田区永田町二丁目４番８号 |
| 資産運用会社 | 大和ハウス・アセットマネジメント株式会社 |
| 資産保管委託会社 | 三井住友信託銀行株式会社 |
| 一般事務受託会社(会計事務) | 三井住友信託銀行株式会社 |
| 投資主名簿管理人 | 三井住友信託銀行株式会社 |
| 会計監査人 | EY新日本有限責任監査法人 |
| 決算期 | 2月・8月 |
大和ハウスリート投資法人のポートフォリオ戦略
投資対象
物流施設、居住施設、商業施設及びホテルを中核資産として位置づけ主な投資対象とします。
なお、中核資産以外の用途の不動産（オフィス、ヘルスケア施設等）も投資対象とすることができるものとします。
用途別投資比率は原則として以下の通りとします。
■中核資産 物流施設、居住施設、商業施設、ホテル
■その他資産 オフィス、複合施設、ヘルスケア施設等
投資地域
三大都市圏を主な投資対象とします。
| 地域 | 所在地 | 投資比率 |
| 三大都市圏 | 首都圏(東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県) | 70%以上 |
| 中部圏(愛知県、岐阜県、三重県) | ||
| 近畿圏(大阪府、京都府、兵庫県、奈良県、滋賀県) |
1物件当たりの投資額
| 最小投資額 | 原則10億円以上 |
| ポートフォリオ全体に対する投資比率 | 原則30%以下% |
物件用途に関する投資比率
物件用途に関する投資比率は、以下のとおりです。ただし、中長期にわたる安定した収益の確保に資する運用資産を取得する場合や、当該収益の確保に支障を及ぼしうる運用資産を処分する場合等においては、一時的に又は一定期間、中核資産の投資比率が下記の比率を下回る場合があるものとします。
| 中核資産 | その他資産 | |
| 用途 | 物流施設、居住施設、商業施設、ホテル | オフィス、ヘルスケア施設等 |
| 投資比率 | 80%以上 | 20%以下 |
物流施設
物流施設の中でも、高機能型物流施設（本投資法人が物流適地と考える立地に所在し、投資法人が十分な競争力を有すると考える水準を満たす設備・仕様を備えた物流施設をいいます。）を主な投資対象とします。
| タイプ | BTS型(ビルド・トゥ・スーツ型) | マルチテナント型 |
| タイプ | 将来的にテナントの入替えにも対応できるように、建物の一定の汎用性を確保しながら、テナントの要望を取り入れたタイプの物流施設 | 様々な凝集にマッチする物流適地に立地しており、同地に最も適した規模・グレード・設備を有する物流施設 |
| 立地 | ・消費地、生産地への近接性 | |
| ・空港、港湾、高速道路等へのアクセス性 | ||
| ・労働力確保の容易性と通勤利便性 | ||
| ・自然環境等の周辺環境 | ||
| 規模 | 延床面積6,000㎡以上 | |
居住施設
投資対象とする居住施設の評価項目及び選別基準は、以下のとおりです。当該エリアの賃貸需要の厚み、施設全体の競争力及び将来的な競争力の維持可能性、地域内での競争力、契約賃料の妥当性、近隣の競合物件の状況等を総合的に判断した上で、収益の安定性及び成長性の期待できる物件に投資を行います。
| タイプ | コンパクト | ファミリー |
| 概要 | 単身生活者及び世帯を主な対象にその生活スタイルを想定して企画された住宅等 | ファミリー世帯を主な対象にスタイルを想定して企画された住宅等 |
| 立地 | ・最寄駅との近接性 | 閑静な住宅街に立地している |
| ・多様な生活スタイルの選択可能性(ビジネス街、公園、文化施設、広域商業施設、繁華街等の近接性)が高い | 近隣の文教施設が充実している | |
| 生活利便性(近隣商業施設、文化施設、スポーツ施設等との近接性)が高い | ||
| 専有面積 | 60㎡以下 | 60㎡超 |
| 規模 | 延床面積660㎡以上 | |
商業施設
投資対象とする商業施設の評価項目及び選別基準は、以下のとおりです。施設全体の競争力及び将来的な競争力の維持可能性、商圏の安定性・成長性や、商圏内での競争力、テナントの信用力、契約賃料の妥当性、競合施設の近隣への出店可能性の有無等を総合的に判断した上で、収益の安定性及び成長性の期待できる物件に投資を行います。投資法人は、商業施設の中でも、専門店集積型商業施設（投資法人が商業適地と考える立地に所在し、商品やサービスがその地域の消費者に広く認知されている専門店を核として構成され、その地域の顧客層や購買力等に合致したテナント業態及び規模を有する商業施設、又は周辺の複数の商業施設と一体となっている商業施設群のうち当該専門店が入居している商業施設をいいます。）を主な投資対象とします。
| タイプ | モール型 | ロードサイド型 | アーバン型 |
| 概要 | 幹線道路、生活道路沿いに立地したエンクローズドモール、オープンモールからなる商業施設 | 幹線道路、生活道路沿いに立地し独立した店舗による単体及び複合商業施設 | ターミナル駅近郊、都市繁華街に立地する商業施設 |
| 立地 | ・幹線道路、生活道路からのアクセス数 | ・幹線道路、生活道路からのアクセス性 | ・最寄駅の乗降客数 |
| ・施設全体の視認性 | ・施設全体の視認性 | ・周辺繁華街の繁華度とその継続性 | |
| ・商圏内の規模の優位性 | |||
| 規模 | 延床面積8,000㎡以上 | 延床面積3,000㎡以上 | 延床面積500㎡以上 |
ホテル
投資対象とするホテルの評価項目及び選別基準は、以下のとおりです。施設全体の競争力及び将来的な競争力の維持可能性、立地エリアの安定性・成長性、テナントの信用力、契約賃料の妥当性等を総合的に判断した上で、収益の安定性及び成長性の期待できる物件に投資を行います。
| 概要 | 施設全体に競争力及び将来的な競争力の維持可能性、立地エリアの安定性・成長性、テナントの信用力、契約賃料の妥当性等を総合的に判断した上で、収益の安定性及び成長性の期待できる物件 |
| 立地 | ・空港、鉄道等のターミナル等へのアクセス性 |
| ・ビジネス街、繁華街、観光施設、レジャー施設等の配置及び近接性 | |
| ・施設の視認性 | |
| 規模 | 延床面積3,000㎡以上 |
その他資産
その他資産については様々な用途があり、用途によって投資基準が多様であることから、具体的な用途別の評価項目や選別基準は設けません。投資対象不動産毎に、個別の立地特性による地域性、代替テナント確保の容易性、設備の汎用性等を総合的に勘案した上で投資を行っています。
大和ハウスリート投資法人の外部成長戦略
大和ハウスグループの総合力によるバリューチェーンの活用
不動産の企画、開発、施工、テナント・リーシング、管理、運営に至るまでの総合的な事業を展開する大和ハウスグループとの協働により、成長力の強化を図っています。
投資基準
| 立地 | 主として、三大都市圏を投資対象エリアとします。個別の物件においては用途毎の特性を踏まえ、その地域特性及びその将来性を検討し、中長期的に安定した賃料収入が獲得できる蓋然性を確認した上で、個別に判断します。 |
| 物件規模 | 物件ごとに個別の立地特性による現状の地域性及びその将来性を検討した上で、適正規模について判断します。 |
| 設備施設 | 設備・仕様については、各用途別投資対象物件の特性を踏まえ、用途及び地域別の標準的水準以上と判断される物件又は標準的水準以上に変更可能な物件とします。 |
| 耐震性 | 新耐震基準適合、耐震補強工事実施済、又は、地震予想損失率（PML：Probable Maximum Loss)15％未満の建物であることを原則とします。ポートフォリオの地震予想損失率については10%未満を維持することを目標とします。 |
| 開発案件投資 | 原則として、竣工前の未稼働物件への投資は行わず、安定的賃貸事業収入又はこれに類する収入が現に生じている又は生じる見込みがある物件への投資を基本とするが、下記については例外とします。 |
| ＜竣工前の物件の取得＞ | |
| 竣工前の物件については、竣工後のテナントの確保が十分可能と判断され、完工と引渡しのリスクが十分に抑制されていると判断される場合、建物が竣工前であっても当該案件への投資を決定することができます。その場合、当該案件の個別リスク及びポートフォリオが被る影響を検討した上で、その可否を総合的に判断します。 | |
| ＜未稼働物件の取得＞ | |
| 未稼働物件については、テナントの確保が十分可能と判断される場合、当該案件への投資を決定することができます。その場合、当該案件の個別リスク及びポートフォリオが被る影響を検討した上で、その可否を総合的に判断します。 | |
| ＜ポートフォリオに組み入れている物件の大規模修繕＞ | |
| 大規模修繕後のテナントの確保が十分可能であり、既存物件の価値向上に資すると判断される場合、完工と引渡しのリスクが十分に抑制されていると判断されることを確認の上、工事期間中及び竣工後にポートフォリオが被る影響を検討した上で、その可否を総合的に判断します。 |
大和ハウスグループの強固なパイプライン・サポート
大和ハウス及び大和ハウスグループの各パイプライン・サポート会社との間で、優先的売買交渉権の付与及び優先的物件情報の提供等を目的とするパイプライン・サポート契約を締結しています。
大和ハウスグループの強固なパイプライン・サポートを最大限に活用し、競争力の高い資産の取得により資産規模の着実な成長を図ります。
独自の外部成長戦略
大和ハウスリート投資法人は、大和ハウスグループからの物件情報の獲得に加え、本資産運用会社の役職員が持つ多様な経験と高い専門性を活用し、本資産運用会社独自の情報収集ルートからも積極的に情報収集を行い、優良資産の取得に努めます。なお、投資法人は、サポート契約に基づいて、本資産運用会社が独自に収集した情報に基づく外部物件の取得に際して、本投資法人による取得のタイミングまで大和ハウスによるウェアハウジング機能の提供を受けることができます。
物件売却方針
中長期にわたって運用資産を保有し、安定収益を確保することを基本方針としているため、運用資産の短期的な売却は原則として行わないものとします。
ただし、売却する場合には、不動産取引市場及び賃貸マーケットの動向並びに周辺地域における開発予測等を踏まえ、不動産鑑定評価などの第三者意見を参考にしつつ、当該物件の状況や将来にわたる収益性の見通しとポートフォリオが受ける影響を考慮し、総合的に判断するものとします。
大和ハウスリート投資法人の財務戦略
中長期にわたる安定的な収益の確保と運用資産の着実な成長並びに効率的な運用及び運用の安定性に資するため、計画的かつ機動的な財務戦略を立案し、実行することを基本方針としています。
| エクイティ・ファイナンス | 新投資口の発行は、運用資産の長期的かつ安定的な成長を目的として、金融資本市場の動向、経済環境、新たな運用資産の取得時期、本投資法人の資本構成及び既存投資主への影響等を総合的に考慮し、投資口の希薄化（新投資口の発行による投資口１口当たりの議決権割合の低下及び投資口１口当たりの純資産額又は分配金の減少）に配慮した上で、機動的に行います。 |
| デット・ファイナンス | 金融機関との良好な関係に基づく安定したバンクフォーメーションを構築することを目指します。また、借入れの長期化と返済期限の分散を図るとともに、必要に応じてコミットメントラインを設定する等、安定性に配慮します。 |
| LTV水準 | 金利リスクを抑制的に管理し、財務健全性の確保を基本とし、LTVは60％を上限とします。ただし、資産の取得状況や投資口の追加発行のタイミング等により、一時的に60％を超えることができるものとします。 |
キャッシュ・マネジメント
大和ハウスリート投資法人は、種々の資金需要（修繕及び資本的支出、分配金の支払、小口債務の返済、投資法人運営に関わる運転資金、テナント預り金等の返還並びに投資対象不動産の取得等）に対応するため、融資極度等の設定状況も勘案した上で、妥当と考えられる金額の現預金を常時保有するものとします。かかる余資の運用を目的として、有価証券又は金銭債権に投資することもできるものとしますが、投資対象の選別に際しては、安全性と換金性とを重視するものとします。また、テナントから預かった敷金・保証金を活用することもできるものとします。
