2024年1月17日にSOSiLA物流リート投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が2,760円のところ2,830円で着地しました。
尚、利益超過分配金332円が含まれています。
長期マスターリースの物流施設を取得
SOSiLA物流リート投資法人は住友商事グループが多様な不動産開発において培った様々なノウハウが応用された先進的物流施設であるSOSiLAシリーズに重点投資を行うとしています。SOSiLA物流リート投資法人は物流不動産市場においては、EC市場の堅調な拡大を背景に、企業による物流業務の外部委託に伴う3PL市場規模の拡大や物流拠点の再編への動き等により、多機能で利便性の高い物流施設へのテナントニーズが高まる傾向にあり、今後も先進的物流施設への需要は増加するものと考えられます。一方で首都圏の物流施設の新規供給は過去最高水準で堅調な需要を上回り、首都圏全体の空室率は上昇傾向で推移しています。そうような環境で、2023年11月期の外部成長は、2023年8月4日にLiCS所沢（取得価格1,325百万円）を取得しました。この結果、投資法人が2023年11月期末で保有する物件は17物件、取得価格の合計は142,538百万円となっています。また、2023年11月期末における保有17物件の稼働率は100.0％と良好な稼働状況を維持しています。投資法人及び資産運用会社ではESGへの取組みを強化しています。当期においては、2023年10月にGRESBリアルエステイト評価において2年連続で最上位の「5スター」を取得しました。2023年11月期の業績は、営業収益4,336百万円、営業利益2,041百万円、経常利益1,818百万円、当期純利益1,817百万円となりました。
スポンサーの信用力依存度が極めて高い
SOSiLA物流リート投資法人の財務戦略は、スポンサーである住友商事が有する高い信用力を背景に、また、住友商事グループが有する金融機関とのリレーションも必要に応じて活用することで、金融機関と良好な関係を構築することを企図しています。また、このような効率的な財務運営を行うことによって将来への成長余力を残すとともに、減価償却費の30％を目途とした継続的な利益超過分配によって、安定的な分配金水準の確保及び効率的なキャッシュマネジメントを目指しています。2023年11月期の動きは、2023年6月15日に第2回無担保投資法人債（グリーンボンド）3,000百万円を発行し、2023年6月30日に短期借入金3,000百万円の期限前弁済を行いました。また、LiCS所沢の取得に合わせて2023年8月4日に1,320百万円の新規借入れを行い、2023年8月31日に短期借入金590百万円の期限前弁済を行いました。これらの結果、2023年11月期末の有利子負債残高は、62,020百万円となりました。2023年11月期末のLTVは42.2％となっています。2023年11月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱日本格付研究所(JCR)、長期発行体格付：AA-、格付けの見通し：安定的
