2022年1月18日にSOSiLA物流リート投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が2,504円のところ2,577円で着地しました。
尚、利益超過分配金258円が含まれています。
アプリ等の導入でマルチテナント物件でもリーシングを優位に進める
SOSiLA物流リート投資法人投資法人は、住友商事グループが多様な不動産開発において培った様々なノウハウが応用された先進的物流施設であるSOSiLAシリーズに重点投資を行っています。蓄積した不動産開発ノウハウを活かし今後も継続的な物流不動産の開発が見込まれる住友商事と資産運用会社との間で締結されたスポンサーサポート契約に基づく、将来的な優先交渉権付与の対象となるSOSiLAシリーズを中心として、今後も継続的にポートフォリオを成長させることを目指しています。
また、住友商事グループが開発から運営管理まで一気通貫して行うビジネスモデルによって、様々な手法で物流不動産の用地に係る権利を取得している点も、外部成長に資すると明言しています。は2021年10月20日に、LiCS成田を取得価格5,250百万円で取得しました。
内部成長では、長期・安定的なリーシングに効果的な物流効率化ソリューションを展開しています。トラック予約システム「MOVO Berth」、入居テナントは荷物の受渡し状況や、荷物の入庫元・出荷先情報をリアルタイムで把握可能でトラックバースの予約受付機能により、トラック待機問題を解消し、効率化を実現しています。
この結果、投資法人が2021年11月期末で保有する物件は11物件、取得価格の合計は106,112百万円となっています。なお、保有11物件の稼働率は100.0％となりました。業績は、営業収益3,143百万円、営業利益1,557百万円、経常利益1,413百万円、当期純利益1,412百万円となりました。
八十二銀行を始め地銀を招聘しレンダーポートフォリオを拡充
財務戦略はスポンサーである住友商事が有する高い信用力を背景に、また、住友商事グループが有する金融機関とのリレーションも必要に応じて活用することで、金融機関と良好な関係を構築することを企図しています。また、このような効率的な財務運営を行うことによって将来への成長余力を残すとともに、減価償却費の30％を目途とした継続的な利益超過分配によって、安定的な分配金水準の確保及び効率的なキャッシュマネジメントを目指しています。
2021年11月期は、2021年9月30日に、短期借入金1,500百万円の期限前弁済を行いました。また、LiCS成田の取得に合わせて2021年10月20日に新規借入れ5,520百万円を行い、2021年11月30日に短期借入金2,100百万円の借換えを行った結果、2021年11月期末の借入金残高は、44,720百万円となりました。2021年11月期末のLTVは40.1％となっています。2021年11月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱日本格付研究所(JCR)、長期発行体格付：A+、格付の見通し：ポジティブ
商社がスポンサーだとレンダーからの投資法人への評価が不動産企業がスポンサーだった場合と比べて高いということがSOSiLA物流リート投資法人を見ているとよくわかります。コロナによる影響が少ない物流施設が運用物件の主力とはいえ、まだ運用期間は短いのですが、メガバンクと福岡銀行、政策投資銀行など大口レンダーから平気で借入れができる点から財務戦略の基本流れは一巡したと言っても良いのではないでしょうか。グリーンボンドの実績を積み上げる方面に進むことになると思います。
