2022年7月19日にSOSiLA物流リート投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が2,550円のところ2,579円で着地しました。
スポンサーから3棟の物流施設を取得
SOSiLA物流リート投資法人によると2022年5月期の不動産売買取引市場においては、緩和的な金融環境を背景に、投資家の投資意欲は引き続き高い状況にあり、投資法人が投資対象とする優良な物流施設の利回りは低下傾向が継続しています。物流不動産市場においては、EC市場の堅調な拡大を背景に、企業による物流業務の外部委託に伴う3PL市場規模の拡大や物流拠点の再編への動き等により、多機能で利便性の高い物流施設へのテナントニーズが高まる傾向にあり、今後も先進的物流施設への需要は増加すると予想しています。。
投資法人は、2021年12月6日にSOSiLA海老名（準共有持分38％、取得価格9,470百万円）を追加取得し、2022年4月1日にSOSiLA板橋（取得価格3,980百万円）及びSOSiLA尼崎（準共有持分10％、取得価格1,500百万円）を取得し、2022年5月期に3物件（取得価格合計14,950百万円）を取得しました。この結果、投資法人が2022年5月期末で保有する物件は13物件、取得価格の合計は121,062百万円となっています。また、2022年5月期末における保有13物件の稼働率は100.0％と良好な稼働状況を維持しています。投資法人ではESGへの取組みを強化しています。資産運用会社において、2021年11月にTCFD（気候関連財務情報開示タスクフォース）提言への賛同を表明し、当期においては、責任投資原則（PRI）への署名、持続可能な社会の形成に向けた金融行動原則（21世紀金融行動原則）への署名を行いました。2022年5月期の業績は、営業収益3,573百万円、営業利益1,775百万円、経常利益1,565百万円、当期純利益1,564百万円となりました。
財務もスポンサーの依存度が高い
財務戦略はスポンサーである住友商事が有する高い信用力を背景に、また、住友商事グループが有する金融機関とのリレーションも必要に応じて活用することで、金融機関と良好な関係を構築することを企図しています。また、このような効率的な財務運営を行うことによって将来への成長余力を残すとともに、減価償却費の30％を目途とした継続的な利益超過分配によって、安定的な分配金水準の確保及び効率的なキャッシュマネジメントを目指しています。
具体的には2021年12月1日を払込期日とする公募増資により10,250百万円を、2021年12月28日を払込期日とする第三者割当増資により512百万円をそれぞれ調達し、当期末の出資総額（純額）は72,460百万円となりました。また、SOSiLA海老名（準共有持分38％）の取得に合わせて2021年12月6日に400百万円の新規借入れを行いました。2022年2月28日に短期借入金270百万円の期限前弁済を行い、SOSiLA板橋及びSOSiLA尼崎（準共有持分10％）の取得に合わせて2022年3月31日に5,140百万円の新規借入れを行いました。これらの結果、2022年5月期末の借入金残高は、49,990百万円となりました。LTVは39.0％となっています。2022年5月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱日本格付研究所(JCR)、長期発行体格付：AA-、格付の見通し：安定的
SOSiLA物流リート投資法人は住友商事がスポンサーですが、物流系J-REIT全体に言えることですが、物流施設は流通している物件数が少ないこともありスポンサーの依存度が高いことが特徴です。依存度の高さは今のところレンダーとの関係に出ていて物件数が13棟だけなのにAA-の格付けを既に取得できているという結果からかもわかると思います。依存度が高いと外部の情報が入ってきにくくなるので今後は第三者との関りも進めていった方が良いと思います。
