2024年4月17日にアドバンス・ロジスティクス投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が2,830円のところ2,856円で着地しました。
大きすぎるプラットフォームは本当に機能してる?
アドバンス・ロジスティクス投資法人は、伊藤忠商事及び伊藤忠都市開発との間でそれぞれ締結したスポンサーサポート契約に基づく優先交渉権を活用し、伊藤忠グループが取得・開発した優良物流不動産への重点投資を行います。投資法人は、伊藤忠グループが有する二つのビジネスプラットフォームを積極的に活用し、優良な物流不動産に投資していくことで持続的な成長を図ります。また、一応、第三者からの物件取得を資産運用会社のネットワークを通じて積極的に行うとしています。2023年10月3日にLOGITRES佐野について売買契約を締結しました（物件取得日は2024年4月2日）。前期に再契約を締結した、アイミッションズパーク柏とアイミッションズパーク守谷の3テナントの契約が開始しました。業績は営業収益3,728百万円、営業利益1,868百万円、経常利益1,662百万円、当期純利益1,661百万円となりました。
不動産・物流プラットフォーム
伊藤忠商事住生活カンパニーにおいて構築されている不動産の用地仕入、施設開発、リーシング、物流オペレーション及び運用・管理を統合的に所管する組織体制。北米建材、紙パルプ、天然ゴム・タイヤ、並びに3PL、国際輸送等の物流事業を取り扱う生活資材・物流部門と、木材・住宅資材を取り扱う建設建材事業、住宅・物流施設等の不動産開発事業、不動産運用・建物管理運営事業を取り扱う建設・不動産部門の2部門から構成。
商社・商流プラットフォーム
生活消費関連ビジネスに強みをもつ伊藤忠グループは、物流と親和性の高い商流領域を中心に約10万社に及ぶ顧客ネットワークを有しており、顧客本来のビジネスに深く入り込んだ顧客リレーションを活用することで、優良なテナント企業の開拓・獲得や開発用地の確保(CRE戦略)を進めることが可能。
一応、この投資法人は以下の2つのプラットフォームを強みとしていますが、イマイチ大きすぎるんですよね。これがアドバンス・ロジスティクス投資法人の投資判断にどのように影響しているのかが不明なんですよね。
新規レンダーとして千葉銀行を招聘〇
保守的な財務運営を基本とし、成長性に配慮してLTVコントロールを行うとともに、効率的なキャッシュマネジメントにより投資主価値の向上を目指します。その他には、借入期間の長期化、金利の固定化及び返済期限の分散化を通じた財務基盤の安定化を図りつつ、資金調達余力の確保に配慮したLTVコントロールに努めます。また、適切なキャッシュマネジメントを通じて、効果的な資本的支出の実施、新規物件の取得資金や有利子負債返済への一部充当など、資金の有効活用を図るとともに、継続的な利益超過分配を行うことで、投資主価値の最大化に努めています。2024年2月期末の有利子負債残高は57,420百万円、LTVは42.5％となりました。また、LOGITRES佐野の取得に伴い、2024年2月28日付で1,500百万円のファイナンスを発表し2024年8月期である2024年4月2日に実行されました。2024年2月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱日本格付研究所(JCR)、長期発行体格付：AA-、格付けの見通し：安定的
